淺論預售商品房預告登記的法律效力

張雪琴

青海師范大學，青海 西寧 810000

一、我國法律關于預告登記制度的歷史沿革

(一)《物權法》頒布前

我國之前只能按照《中華人民共和國城市房地產管理方法》以及相關的部門頒發的《城市商品房預售管理方法》多部分的行政法規辦法來進行相應的物權預告登記的系統的實踐。然后我國頒布了相應的物權法，進行相應的物權預告的登記系統的法律規定。由此，在大城市，其中的上海、南京等多地方的立法在進行房地產備案登記以及相應的預告登記制度過程之中，實現了較為成功的探索性的規定。由此，基于此種方式之中，諸多的地方性的法規呈現出了預告登記制度之中的雛形。但是，并沒有構建成完整且細密的制度體系。

(二)《物權法》的規定

針對《物權法》其中對于預告登記制度的相關的規定進行合理的分析，其中第二十條的相關規定有著一定的分析的價值。針對此項法條進行合理的分析，可以得出以下幾條重要的信息：第一，此項條款能夠列舉和概括性描述預告登記的請求權的范圍，并且實現相應的列舉和概括性的描述。其中，有關于“其他不動產物權”的規定其中描述范圍比較寬泛。第二，為了達到相關的預告登記的目的，其中能夠為了可以“保障將來的物權”。第三，需要能夠推進相應的預告登記的當事人達成一致的協議，基于此種過的基礎，才能夠促進預告登記的當事人獲取相應的利益。第四，規范預告登記的程序之后，能夠形成保全債權的法律效力。

(三)《物權法》頒布后的細化規定

基于相關的部門的原則性的規定之上，《物權法》設置了預告登記的制度，其中有關于房屋登記以及房屋的物權屬性方面做出了大體框架的規定。2008年之后，各級政府對于既存的地方性的法規和法條做出了全面修訂。例如，《房屋登記辦法》之中擴大了預告登記制度的整個的適用范圍。其中，預購的范圍進行了一定范圍的擴大。因此，預購的商品房以及相應的大部分抵押的情況，能夠將當事人的相應的申請預告登記的制度避免出現其他的突發的情況，允許權利人能夠避免單方面的申請，尤其是避免出現不可能的物權請求的問題。就物權登記的制度，預告登記的制度的程序，由此，在整個登記的程序范圍之中避免出現一定的擴大的問題。擴大的范圍其中需要能夠將商品房進行合理的設定以及能夠避免不良的抵押的問題。

二、預售商品房抵押預告登記的法律效力

(一)沒有優先受償的效力

登記是具有著公示作用的一環，作為不動產登記機制和以及其他的作用的機制。公示制度的作用便是為了能夠使得公眾知道其產權所得，具有著相對性的作用，并且在客觀上可以打破此種相對性的管理，從而產生溢出效應。除此之外，不僅能夠很好的約束和限制當事人，并且能夠使得第三人受到不必要的波及。按照相關的司法人員的規定和約束而言，預告登記的債權請求權具有著較強的物權的效力。具有著對外的抵抗效力，但是并沒有優先受償的效力。

(二)預售商品房貸款抵押的獨立性

就商品交易的實質而言，所謂的“預購商品房”主要是指開發商為了能夠能夠按照相應的約定的時間進行房屋的交付。從交易的實質而言，此種制度的存在，主要是能夠從開發商之中約定的時間便可以進行相應的房屋的交付。預售的商品房貸的抵押能夠實現以債券的形式作為標的物實現擔保機制。但是，就商品房的預售交易流程而言，商品房預售的合同是是債權請求的基礎。沒有預售合同就無法實現相應的抵押登記。

(三)取得房屋抵押權的效力

伴隨著時間的推移，整個程序的辦理之中主要標的物是“預購商品房”。預抵押登記的辦理的之中其標的物是“預購商品房”。在其中仍然包含著預購人進行現房的取得，以及相應的根據其他國際能夠得到的合理的結論，其中結論影響到了預抵押登記制度之中，預購人對于房產處分的問題。

三、結束語

為了能夠維持既有的商品房合同的網上簽約方式不變，其中只需要保證房地產公司的售賣活動與不動產登記簿之間進行精準的對接，兩者能夠協調一致，便是為了實現適當的擴充。為了能夠更多的給予購房者的自由的權利同時，需要更深的研究預抵押登記法律效力的內涵，進而為當事人提供較大的交易空間，提升銀行利益，這是一條可行的路徑。