對父母出資購買不動產之產權歸屬的認識及司法建議

何金英

中南財經政法大學法學院，湖北 武漢 430000

一、父母出資購買不動產的主要類型

首先，根據父母出資的主體不同可以分為由一方父母出資和雙方父母均出資。其次，根據父母出資的時間，可以分為婚前出資與婚后出資。而根據父母出資多少，可分為父母全部出資與部分出資。同時根據產權登記情況，可以分為登記在一方子女名下、雙方子女名下、子女配偶名下、子女與父母名下四種。從傳統習俗與社會常理分析，基本上不存在雙方父母出資但房產登記在子女以及父母名下的情形。由此組合可以形成多種不同父母出資購買不動產的類型，進而影響到不動產產權的認定。

二、父母出資購買不動產之產權歸屬的《婚姻法》依據

受傳統血緣親人、家產傳承觀念以及中國特色“反哺式”家庭觀念的影響，大多情況下父母出資為子女購買不動產的行為均具有贈與的法律性質。本文也僅討論贈與情形下的產權歸屬問題。在此情形下，《婚姻法》的原則與例外性規定主要體現在第十七條第(四)項——夫妻在婚姻關系存續期間贈與所得的財產歸夫妻共同所有，以及第十八條第(三)項——贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產為夫妻一方的財產。由此可以總結出婚后贈與所得財產的一般原則為夫妻共同共有，除非在贈與合同中有明確例外約定。

《婚姻法解釋二》第二十二條第二款對此原則做出肯定，即“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外”。《婚姻法解釋三》第七條第一款則是對此原則的例外規定，即“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”。

同時，《婚姻法》在原則之外，也對部分具體情形做出了規定。《婚姻法解釋二》第二十二條第一款規定了“當事人結婚前，父母為雙方購置房產出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外”。《婚姻法解釋三》第七條第二款則對雙方父母出資做出了規定，即“由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外”。

三、相關條文具體適用中的問題

盡管《婚姻法》對父母出資購買不動產之產權歸屬問題做出了相關規定，但在具體適用中，仍存在許多模糊與矛盾的地方。

(一)“明確表示”之判斷

《婚姻法解釋二》第二十二條兩款規定的除外情形都是“父母明確表示”，但又未對此做出具體說明。首先，筆者認為，若按照傳統民法中的“明示”予以類推，這顯然與我國傳統文化中講人情的處事方式不符，加之中國人往往更加內斂，很多人都不會直截了當地表達自己的內心感受，尤其是在公婆與媳婦，岳父母與女婿這種敏感關系之間，就顯得更加客氣小心，如此適用則往往會違背父母的真實意思。其次，在《婚姻法解釋三》第七條的例外規定中，并不以口頭或者書面表示為“明確表示”的要件，而是采取了“登記”的行為表達其真實意思。在同一部門法律中，對同一用語的解釋最好同一標準，不可前后矛盾。因此，筆者認為，通過登記這一默示行為來做出意思表示，不失為一種父母表達真實意思的有效方法。因此，上海高院對《婚姻法解釋二》的解答[1]——婚后父母出資并登記在子女一人名下視為對其子女一人的贈與以及父母出資登記在夫妻雙方名下視為對雙方的贈與，并無不妥。

(二)贈與標的是出資還是所購不動產

《解釋二》第二十二條中的表述為“父母為購置房屋出資的”，而《解釋三》第七條的規定卻為“父母出資為子女購買的不動產”。前者明確贈與的客體是出資，而后者只是說明由父母出資而購買的不動產，并未明確指出贈與的客體是不動產。有觀點認為購房行為可視為投資行為，無論夫妻何人為受贈人，夫妻雙方均可享受共有房屋增值所帶來的收益，符合婚姻法婚后財產共同共有的原則。確定父母出資購房贈與客體為出資更合理，也與《婚姻法解釋二》保持一致，維護法律體系的完整性[2]。但筆者認為，若把父母贈與的標的認定為出資，則會得出父母的贈與行為是一種投資行為的結果。試想將父母子女之間的這種家庭倫理互動，更是類似于一種傳統習俗，看作是一種經濟投資，這樣的解釋與情理確實不符。因此，將《解釋三》第七條中的贈與標的解釋為不動產更加合乎常理，變更登記后不動產所有權轉移，增值部分即孳息隨主物一同轉移。而《解釋二》第二十二條中的贈與標的則為購房款，即屬于金錢贈與。

(三)出資為全部出資還是部分出資

《解釋二》第二十二條和《解釋三》第七條都只是籠統地規定了父母為雙方購置房屋出資的情形，至于是全部出資還是部分出資，并未做出說明。部分出資在實踐中通常表現為一方父母支付首付款，夫妻共同還貸。全部出資則具體表現為由父母付全款，由父母或者子女自己與開發商訂立買賣合同。基于前一部分的分析，在確定《解釋三》第七條的標的為不動產時，問題就迎刃而解了。筆者認為，對于《解釋三》第七條，由于贈與標的為不動產，父母出資則僅限于全部出資。而在《解釋二》第二十二條中，父母出資既包括全部出資，也包括部分出資。在父母全部出資的情況下，就相當于父母贈與標的為不動產，此時也可以適用《解釋三》第七條的規定。而在父母部分出資的情況下，則不適用《解釋三》第七條的規定，其僅適用《解釋二》第二十二條的一般規定。

通過上述分析，筆者認為，《婚姻法解釋三》第七條是對《婚姻法解釋二》第二十二條的特別規定，即在父母全部出資購買不動產并將其贈與子女的情況下，房屋產權的歸屬。

除了規定的模糊與矛盾，《婚姻法》及其解釋中也缺少對雙方父母出資情況下，房屋產權歸屬的相關規定，只在《解釋三》第七條第二款做了部分說明。

四、父母出資購買不動產的類型化分析及其產權歸屬的司法建議

根據上述分析，在父母部分出資購買房產的情況下，只能適用《婚姻法解釋二》第二十二條的規定。而在父母全部出資購買房產的情況下，既可以適用《婚姻法解釋二》第二十二條的規定，又可以適用《婚姻法解釋三》第七條的規定。其中《解釋二》的規定為原則，《解釋三》的規定為例外。父母的真實意思以房產登記為準。

(一)結婚后父母出資購買不動產

1.一方父母部分出資且房產登記在自己子女、夫妻雙方、子女配偶名下

若父母部分出資，其處分權及于的范圍為其出資，該出資為對己子女的贈與。購房款由父母出資和夫妻貸款共同組成，父母的意思表示不得及于全部房款。夫妻共有的法理基礎是認可夫妻之間存在“協力”關系[3]。夫妻共同還貸正是婚姻關系中“協力”的體現，房屋應是共同共有。受贈人獲得的是出資而非不動產的所有權。由于父母此時的部分出資為婚后贈與行為，根據《婚姻法解釋二》第二十二條，該部分購房款也為夫妻共有。

2.一方父母全部出資且房產登記在自己子女名下

此時則明確適用《婚姻法解釋三》第七條“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產”，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

3.一方父母全部出資且房產登記在夫妻雙方、子女配偶名下

一方父母全部出資且房產登記在夫妻雙方、子女配偶名下，則根據婚后父母出資購房的原則性規定，該出資認定為對夫妻雙方的贈與，適用《婚姻法解釋二》第二十二條第二款。

4.一方父母出資且房產登記在夫妻雙方及父母名下

如果父母不僅出資，還將房產登記在三方名下，也就是夫妻當事人雙方加上出資父母一方該房屋產權又該如何認定？首先，產權登記在夫妻雙方名下，而非僅僅是出資人子女名下，根據《婚姻法解釋(二)》第二十二條，父母的出資應當認定為對夫妻雙方的贈與；其次由于出資一方父母也作為共有人登記，那么根據《物權法》的規定，出資一方父母也享有房產所有權，由于具備家庭關系，如果沒有約定為按份共有，則視為三方共同共有。

5.雙方父母部分出資且房產登記在一方子女或夫妻雙方名下

在雙方父母部分出資的情況下，對于不動產產權的分析完全等同于第一種情況，即由夫妻共同還貸，則由夫妻共同共有，而雙方父母出資的部分房款，則為對夫妻雙方的贈與。

6.雙方父母全部出資且房產登記在一方子女名下

根據《婚姻法解釋三》第七條第二款的規定，在此情況下，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

7.雙方父母全部出資且房產登記在夫妻雙方名下

因為《婚姻法解釋二》第二十二條規定的是一方父母出資的情形，所以在此無法適應該條款。同時《婚姻法解釋三》第七條也只規定雙方父母出資且房產登記在一方子女名下的情形。由此，對此只能適用《物權法》中的相關規定，即采用登記主義，在不動產登記證上未確定比例的，房產歸夫妻共同共有。

(二)結婚前父母出資購買不動產

1.一方父母部分出資且房產登記在自己子女名下

還未結婚時，一方父母部分出資的，該部分房款根據《解釋二》第二十二條的規定應當認定為對自己子女的贈與。至于不動產產權的歸屬，則要根據房屋還貸的具體情況做具體分析。如果是由子女用自己的財產還貸，則該不動產就是一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。但如果在結婚后，房屋貸款仍未清償，而是繼續用夫妻共同財產還貸，此時則適用《婚姻法解釋三》第十條[4]，離婚時該不動產由雙方協議處理，協議不成的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方。

2.一方父母全部出資且房產登記在自己子女名下

此時，該不動產就完全為一方婚前財產，房屋產權為夫妻一方的財產。

3.一方父母出資且房產登記在雙方子女、另一方子女名下

此時應該根據《解釋二》第二十二條第一款中的例外規定——“但父母明確表示贈與雙方的除外”，同時結合社會常理——即父母很少會選擇將房屋完全贈與給另一方子女，不動產產權應該歸雙方共同共有。

4.一方父母出資且房產登記在雙方子女及父母名下

不動產產權歸屬的分析結果與結婚后已發父母出資且房產登記在雙方子女及父母名下的產權歸屬結果相同，即由三方共有。

5.雙方父母部分出資且房產登記在一方子女或雙方子女名下

首先，對雙方父母的部分出資，均為對各自子女的贈與。至于不動產產權的歸屬，筆者認為應當則根據公平原則予以確定。若用一方財產還貸，不動產產權應當為還貸一方所有，在離婚時，可以對另一方的部分出資進行補償。但如果在婚后房屋貸款仍未清償，繼續以夫妻共同財產還貸，則不動產產權在沒有約定明確份額的情況下由雙方共同共有。

6.雙方父母全部出資且房產登記在一方子女名下

此時應同樣適用《婚姻法解釋三》第七條第二款的規定，將不動產認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，與結婚后的處理結果相同。

7.雙方父母全部出資且房產登記在雙方子女名下

不動產產權歸屬應當適用《物權法》的規定，即由雙方共同共有。

五、總結

由于現實情況的復雜性，法律對父母出資購買不動產志產權歸屬的相關規定難免會存在缺陷，不可能面面俱到。在實踐中，為了更好地定紛止爭，就要加強對法律的解讀，從立法目的出發，遵守公平原則，在不違背人情常理的情況下對法律進行靈活的解釋。