“借名買房合同”的法律研究
——基于實(shí)務(wù)視角

趙 詠

中國鐵路濟(jì)南局集團(tuán)有限公司，山東 濟(jì)南 250001

隨著國家對(duì)購買房屋的限制，當(dāng)今社會(huì)逐漸出現(xiàn)了“借名買房”的現(xiàn)象，主要因?yàn)閷?shí)際購買房屋的人不符合購買條件而委托符合條件的人進(jìn)行購買，解決了購房的難題。本文針對(duì)此現(xiàn)象而簽訂的“借名買房合同”，從實(shí)務(wù)視角進(jìn)行了分析。

一、“借名買房合同”的有效性

“借名買房”是一種購買房產(chǎn)的有效方法，而“房屋購買合同”實(shí)際上是實(shí)際購房人與委托購買人所簽訂的委托合同，購房的資金由實(shí)際購房者支付，一般情況下，實(shí)際購買人也可自愿支付給名義購房人酬金。

本文基于實(shí)務(wù)視角進(jìn)行法律探究，以具體的實(shí)際案例為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行探索。例如，孫某想要購買一套房，但由于受到限購令的限制，不符合購買的條件，所以，委托符合購買條件的好友宋某進(jìn)行購買，就是孫某自己出購買房子的資金以好友宋某的名義進(jìn)行購買，首付及其貸款本息都由孫某自己支付。而與開發(fā)商簽訂房屋購買合同由宋某來簽訂，并向銀行申請(qǐng)抵押和貸款。又因?yàn)閷O某欠李某的錢款，想將房屋抵押給李某，宋某提出異議，并請(qǐng)求法律援助。

根據(jù)對(duì)上述案例的分析，孫某與宋某的“借名買房合同”是有效的，也就是委托合同是有效的，是法律所認(rèn)可的。第一，國家政策性的規(guī)定與實(shí)施不屬于《合同法》中不遵守強(qiáng)制性的行政法規(guī)，對(duì)于國家的政策，沒有作出不以人的意志力為轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性規(guī)定。所以本文的案例通過他人名義購買自己房屋所簽訂的委托合同是有效的。第二，《合同法》中規(guī)定不遵守法律，違反行政法規(guī)的強(qiáng)制性簽訂的合同是無效的，而國家頒布限購房屋的一些政策，不在法律和行政法規(guī)的范疇，因此也不能根據(jù)《合同法》中的有關(guān)規(guī)定而認(rèn)定為無效。而且，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)社會(huì)中，人們可為自身的利益而簽訂合同，實(shí)現(xiàn)自身的目的，所以這種自愿簽訂合同的行為，在沒有違背社會(huì)法律的情況下，合同是有效的，所以在一定程度上對(duì)交易合同態(tài)度是鼓勵(lì)的，所以“借名買房合同”也是生效的。

綜合以上的分析，針對(duì)本文的案例，并不違法法律和規(guī)定，而且符合雙方的意愿，所以所簽訂的委托合同是有效的，因此，可將房屋抵押給李某。從中可以看到，“借名買房”也是一種房屋購買的方法，在購買中要簽訂好委托合同，確保自身合法權(quán)益。

二、“借名買房合同”帶來的優(yōu)惠性

通過借名購買單位自建房、團(tuán)購房、集資房所簽訂的“借名買房合同”能夠帶來一定的優(yōu)惠和經(jīng)濟(jì)利益。此類合同，主要是指實(shí)際支付房款的人為了能夠享受他人買房應(yīng)給有的各種優(yōu)惠政策和經(jīng)濟(jì)利益。單位的集資房、自建房、團(tuán)購房相對(duì)于其他商品房子來說，具有在價(jià)格上的優(yōu)惠和物業(yè)管理方面等其他的優(yōu)勢(shì)。這種特殊的待遇，主要是指某單位根據(jù)職工的年齡、職稱等方面的要求所給員工發(fā)放的一種特殊待遇及單位福利。例如，張三和李四為同一單位的職工，在單位出售房子時(shí)，經(jīng)過雙方的探討和商議，由李四以符合條件的張三名義進(jìn)行購買，房子的實(shí)際款項(xiàng)石油李四進(jìn)行支付的，但是購買房屋合同上是以張三的名義購買的。因此，兩人對(duì)房屋購買協(xié)議發(fā)生了爭(zhēng)議。

針對(duì)以上的情況來看，張三與李四簽訂的“房屋購買合同”并沒有損害第三方利益，而且是雙方自愿情況下所簽訂的，沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性，因此，此委托合同是有效的。

三、保證“借名買房合同”有效措施

首先，借名買房之前，要對(duì)要購買的房屋性質(zhì)進(jìn)行分析，并且弄清楚。要對(duì)房屋能否上市做好調(diào)查，借名購買也要注意不能違背國家政策的有關(guān)規(guī)定，避免出現(xiàn)不必要的麻煩，確保房屋的所有權(quán)。其次，要在雙方自愿的情況下，簽訂委托合同，也就是“借名買房合同”，在合同中應(yīng)明確雙方借名買房合同的關(guān)系，以及其它有關(guān)規(guī)定，避免日后發(fā)生爭(zhēng)議，為了確保合同更好的執(zhí)行，可請(qǐng)第三方進(jìn)行見證。第三，注意保存雙方進(jìn)行洽談以及購買房屋時(shí)的證據(jù)，例如，可請(qǐng)他人見證，也可以進(jìn)行錄音錄像等。同時(shí)，也要保存好有關(guān)購房的手續(xù)等，例如，還貸記錄、銀行轉(zhuǎn)賬記錄等。

做好以上措施，有利于減少“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)性，促進(jìn)房屋購買的順利進(jìn)行。

四、結(jié)論

通過對(duì)以上的分析，借名買房現(xiàn)象越來越多，而“借名買房合同”不僅是雙方真實(shí)意愿的表達(dá)，同時(shí)也規(guī)定了雙方各自的任務(wù)和權(quán)利。依據(jù)我國的社會(huì)法律及國家政策來看，“借名買房合同”認(rèn)定為是有效的，但在借名買房時(shí)，應(yīng)該注意不能違背國家政策和法律法規(guī)，也要做好保障此類合同的有效措施，以便促進(jìn)借名買房順利進(jìn)行。