“借名買房合同”的法律研究
——基于實務視角

趙 詠

中國鐵路濟南局集團有限公司，山東 濟南 250001

隨著國家對購買房屋的限制，當今社會逐漸出現了“借名買房”的現象，主要因為實際購買房屋的人不符合購買條件而委托符合條件的人進行購買，解決了購房的難題。本文針對此現象而簽訂的“借名買房合同”，從實務視角進行了分析。

一、“借名買房合同”的有效性

“借名買房”是一種購買房產的有效方法，而“房屋購買合同”實際上是實際購房人與委托購買人所簽訂的委托合同，購房的資金由實際購房者支付，一般情況下，實際購買人也可自愿支付給名義購房人酬金。

本文基于實務視角進行法律探究，以具體的實際案例為出發點，進行探索。例如，孫某想要購買一套房，但由于受到限購令的限制，不符合購買的條件，所以，委托符合購買條件的好友宋某進行購買，就是孫某自己出購買房子的資金以好友宋某的名義進行購買，首付及其貸款本息都由孫某自己支付。而與開發商簽訂房屋購買合同由宋某來簽訂，并向銀行申請抵押和貸款。又因為孫某欠李某的錢款，想將房屋抵押給李某，宋某提出異議，并請求法律援助。

根據對上述案例的分析，孫某與宋某的“借名買房合同”是有效的，也就是委托合同是有效的，是法律所認可的。第一，國家政策性的規定與實施不屬于《合同法》中不遵守強制性的行政法規，對于國家的政策，沒有作出不以人的意志力為轉移的強制性規定。所以本文的案例通過他人名義購買自己房屋所簽訂的委托合同是有效的。第二，《合同法》中規定不遵守法律，違反行政法規的強制性簽訂的合同是無效的，而國家頒布限購房屋的一些政策，不在法律和行政法規的范疇，因此也不能根據《合同法》中的有關規定而認定為無效。而且，在經濟市場社會中，人們可為自身的利益而簽訂合同，實現自身的目的，所以這種自愿簽訂合同的行為，在沒有違背社會法律的情況下，合同是有效的，所以在一定程度上對交易合同態度是鼓勵的，所以“借名買房合同”也是生效的。

綜合以上的分析，針對本文的案例，并不違法法律和規定，而且符合雙方的意愿，所以所簽訂的委托合同是有效的，因此，可將房屋抵押給李某。從中可以看到，“借名買房”也是一種房屋購買的方法，在購買中要簽訂好委托合同，確保自身合法權益。

二、“借名買房合同”帶來的優惠性

通過借名購買單位自建房、團購房、集資房所簽訂的“借名買房合同”能夠帶來一定的優惠和經濟利益。此類合同，主要是指實際支付房款的人為了能夠享受他人買房應給有的各種優惠政策和經濟利益。單位的集資房、自建房、團購房相對于其他商品房子來說，具有在價格上的優惠和物業管理方面等其他的優勢。這種特殊的待遇，主要是指某單位根據職工的年齡、職稱等方面的要求所給員工發放的一種特殊待遇及單位福利。例如，張三和李四為同一單位的職工，在單位出售房子時，經過雙方的探討和商議，由李四以符合條件的張三名義進行購買，房子的實際款項石油李四進行支付的，但是購買房屋合同上是以張三的名義購買的。因此，兩人對房屋購買協議發生了爭議。

針對以上的情況來看，張三與李四簽訂的“房屋購買合同”并沒有損害第三方利益，而且是雙方自愿情況下所簽訂的，沒有違反法律和行政法規的強制性，因此，此委托合同是有效的。

三、保證“借名買房合同”有效措施

首先，借名買房之前，要對要購買的房屋性質進行分析，并且弄清楚。要對房屋能否上市做好調查，借名購買也要注意不能違背國家政策的有關規定，避免出現不必要的麻煩，確保房屋的所有權。其次，要在雙方自愿的情況下，簽訂委托合同，也就是“借名買房合同”，在合同中應明確雙方借名買房合同的關系，以及其它有關規定，避免日后發生爭議，為了確保合同更好的執行，可請第三方進行見證。第三，注意保存雙方進行洽談以及購買房屋時的證據，例如，可請他人見證，也可以進行錄音錄像等。同時，也要保存好有關購房的手續等，例如，還貸記錄、銀行轉賬記錄等。

做好以上措施，有利于減少“借名買房”的風險性，促進房屋購買的順利進行。

四、結論

通過對以上的分析，借名買房現象越來越多，而“借名買房合同”不僅是雙方真實意愿的表達，同時也規定了雙方各自的任務和權利。依據我國的社會法律及國家政策來看，“借名買房合同”認定為是有效的，但在借名買房時，應該注意不能違背國家政策和法律法規，也要做好保障此類合同的有效措施，以便促進借名買房順利進行。