房地產“松綁”苗頭

邢海洋

經歷了年前高利率的洗禮，A股又踏上了慢牛的征程。與2017年的白馬和藍籌恒強不同，轉過年來，房地產、煤炭、有色、化工、“兩桶油”等周期板塊走強，成了市場新主角。周期股的強勢是否說明經濟步入了一個再度以基建為火車頭的繁榮周期？

論及房地產，一、二線城市去年下半年可謂滑入了冰凍期。三、四線乃至大大小小的縣級城市雖然接了一、二線的班，輪番火熱，可到了2017年底，卻有全面降溫的跡象。中指院數據顯示，2017年中國房地產總體成交面積同比下降16%，其中一線城市成交面積大幅下降37%。另據克而瑞數據，二線城市的平均成交面積同比下降24%，濟南、太原、天津、廈門、福州、鄭州、長沙等二線城市成交量更是暴跌40%，11月還出現萬人搶房的南京樓市實際上也是降溫明顯，成交量腰斬。

以穩定市場預期為名，各地都加大了土地的投放力度。全年300個城市土地出讓金收入總額為4.0123萬億元，同比增加36%，北京這個調控重點城市土地出讓金接近3000億元。可當土地敞開供應后，樓面價漲幅卻收窄了，平均溢價率同比下降14個百分點。其中，一、二線城市土地平均溢價率分別下降30個百分點和23個百分點，三線城市則上升14個百分點。并且，由于加大了租賃土地的出讓力度，對地方政府來說，很多土地的拍賣都是“賠本賺吆喝”，純粹是政策性的，比如上海在張江出讓的租賃用地樓面價只有6000元/平方米，北京出讓的共有產權用地，售價較此前的商品房用地降了一半。這樣的出讓價格或連拆遷的成本都不能覆蓋。尤其到了2017年下半年，土地市場溢價率開始明顯下調，如北京2017年全年平均住宅溢價率是26%，而當年最后兩個月跌到了8%，絕大多數地塊基本以接近零溢價的價格成交。

任志強對房地產有個很俗的描述，它就是只“夜壺”，需要的時候拿出來用用。什么時候需要，就是地方缺錢的時候。地方政府缺錢了嗎？對于西北和東北等人口凈流出、房地產有價無市的城市，當中央政府明確不會為地方舉債“兜底”后，地方政府豈止是錢緊。于是，1月5日晚，蘭州市對現行的房地產市場調控政策進行調整，放開外圍幾個區的限購，非本地戶籍無需繳納社保或個稅即可購房。蘭州可謂地方土地財政枯竭的樣板城市，2015年土地成交面積920萬平方米、成交金額125.24億元，2016年土地成交面積減少至430萬平方米，但成交金額達到124.89億元，土地單價飆升，可到了2017年，土地成交面積242.59萬平方米，成交金額僅為66.68億元，兩個數字全部腰斬。可在蘭州的外圍區域，一年來新增700多萬平方米待售商品房，賣掉不到200萬平方米，有超過七成的房子成為庫存。

任志強的說法顯然應驗了。蘭州之外，很多二線城市還以“人才引進”之名給房地產松綁。如1月4日，南京市調整人才落戶政策，允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才，持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。此前，合肥、西安、長沙等十余個大中城市都有類似政策出臺，擴大人才落戶政策范圍，從需求端定向放松調控力度。

中國的房地產市場歷來看政策的眼色，一松就漲就活躍，一緊就跌價就冰凍。僅以與北京一河之隔的河北燕郊而言，購買者需要繳納當地三年社保，可那里的需求其實全來自北漂。政策一出，立刻再無交易。如今蘭州明確取消限購，政策信號明顯，也難怪市場聞風而動，周期股活躍起來。房地產“忽如一夜春風來”或為時不遠。endprint