新派：長租市場“小清新”

文/本刊記者 袁躍

在資本的助力下，新派公司跳出固有思維模式、積極尋找更適合“大環境”的全新路徑。

最近瀏覽新聞時，看到這樣一個標題“扎心數據：53%的年輕人考慮租房結婚，你單身和買房無關”，這在極虐單身狗的同時，也陳述了一個社會現象，在整個市場環境和政策環境的雙重作用下，存量時代已經來臨，資本風口開始向服務與管理端轉移。按目前的市場空間估算，整體房地產服務市場空間在5.3萬億左右，這一個萬億市場中目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，A股市場中唯一的地產服務類公司世聯行市值只有160億左右，可見行業投資價值仍未得到充分挖掘，而身處其中的企業業務收入和市場集中度仍有很大的提升空間。

從2015年開始，從中央到地方出臺了多項鼓勵租賃業務發展的政策，包括商業用房改租賃可以享受民水民電，給予住房租賃機構或個人稅收優惠，推進REITs的試點等。租賃市場從頂層設計上獲得了政策紅利，推動行業蓬勃發展。此外，租賃市場長期存在的底層因素，如90后進入主力消費市場帶來消費升級的需求以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業痛點的改善，也在以上周期背景和頂層設計的推動下產生了共振效應，使得整個品牌租賃市場進入一個新的加速階段。

新派之寓（北京）投資管理有限公司（以下簡稱“新派公司”）是一家投資和管理連鎖公寓的公司，其創建的運營管理品牌“新派公寓”力求為都市白領打造生活化、個性化、品質化的居住社區以及Lifestyle（新生活生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區）的居住理念。新派公司財務總監高莉對此表示，“做地產公寓不是租一棟樓就完事，牌子不等同于品牌，只有形成了品牌文化、價值觀，才會形成大競爭力。”近幾年，新派公司在加大擴張腳步的同時，一直致力于品牌的精心打造。

投資博弈

今年的長租公寓市場寒氣逼人，萬科、龍湖、金地大的開發商紛紛殺入，鏈家、蛋殼早已在長租公寓市場長驅直入。高莉表示，“在公寓長租市場，光會做賬和做內控，不會融資就不是財務人。”

高莉表示，新派公司曾于2012年5月1日獲得賽富基金A輪融資數千萬美元，新派公司CEO王戈宏和賽富投資基金共同發起了賽富不動產基金，一期基金成功收購北京CBD核心區域獨棟物業，改造成新派公寓全國旗艦店，運用私募REITS模式進行規模化拓展，打造了“金融＋品牌＋模塊化”復制連鎖的創新模式。此外，2016年3月23日，新派公司牽手華住酒店集團，成功完成B輪融資、吸引資金數千萬元，兩公司共同致力于打造都市白領新居住方式的連鎖公寓品牌。高莉表示,“對預算精確把控的同時，與投資人溝通要掌握博弈戰術，自信很重要。”

隨著2016年《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》的出臺，今年5月，住房城鄉建設部發布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》，明確表明國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。據鏈家研究院2016年發布的《租賃崛起》行業研究報告顯示，2016年、2020年、2025年，中國房產租賃市場租金規模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預計會超過4萬億元。毫無疑問，這對長租公寓市場而言是個巨大的機會。

在資本的助力下，新派公司緊緊抓住機遇，跳出固有思維模式、積極尋找更適合“大環境”的全新路徑。以新派公寓為例，新派公寓不局限于一種模式進行擴張，而是采用多種拿房手段：“二房東”模式、私募REITs、品牌輸出模式、合資模式，盡最大可能實現項目擴張。王戈宏曾經公開提出一個全新觀點，即新派公寓不單純是一家長租公寓品牌，更是一個資產價值管理公司，借助于新派公寓的運營規劃，新派公寓可以將存量市場的舊樓的資產價值提高。

高莉表示，在眾多競爭對手中，新派公寓算是另類。作為以高級白領為主要市場的長租公寓品牌，新派公寓是市場的先行者。新派公寓的第一家店紫禁城在2012年便已營業，隨后緊鄰著國貿開了第二家CBD旗艦店，并于去年在機場附近開了第三家新國展店。

狠抓預算

高莉對有著300年歷史——老字號同仁堂的對聯“品味雖貴，必不減物力；炮制雖繁，必不敢省人工”十分欣賞，認為這19個字不只蘊含了成功秘訣，還有精到的過人功力。2017年8月27日，在優財與IMA共同主辦的“中國管理會計案例研討會”上，高莉表示，“不管做什么都離不開料工費。所謂炮制雖繁必不敢省人工，人工不是靠人堆砌出來就行，一定要有靈性。在企業運營過程中，預算十分重要，并且是個持續不斷、扎扎實實的過程，財務工作能夠獲得其他部門的理解和重視至關重要。”高莉在新派公司大力推行了全面預算的全員培訓，積極向各部門輸入預算思想。

傳統財務大都在低頭拉車，很少抬頭看路。高莉表示，今天的財務人不能再做記賬先生，而是應該積極轉型，做到從業務中來、到業務中去，財務人員應該投身業務一線深入了解業務，才能更好地服務于業務部門。高莉坦陳，“財務人員首先要專業過硬，真正了解預算的本質才能為企業創造價值。同時，與上級部門的良好溝通也異常重要。”全面預算管理是一種涉及企業內部權責利關系的制度安排，它不是某一部門的事，而需要上下配合、全員參與，才能得到良好的效果。

搶做“分外”活兒

作為創業型公司的財務負責人，高莉表示，除了財務工作外，還會負責很多財務的“分外”工作，例如與國行、深圳大廈的商務談判。高莉坦陳，“無論是打工還是創業，如果完全站在公司角度考慮問題，做事的動力就會有所不同。因此，財務人員應該改變思維，眼光不只局限于財務工作本身，才能具有更大的競爭力。”出色的商務談判喚醒了高莉對業務的好奇心，而諳熟于業務同樣反哺財務工作，使高莉更好地調劑業財部門的關系。

高莉表示，財務人往往最苦惱的是雖然做了很多工作，但是年終考核時卻“默默無聞”。其實根本的原因還是在于財務自身沒有創造價值。“在公司搞定幾個業務的成功案例，這是一定要做的。如果做不到就不要談大功，更不要提期權股權。”

而在趕場式的參加各種論壇后，高莉表示，如果一無所獲，無法拓展視野，使搶做“分外”活兒的能力難以提升，就失去了參會坐著腰疼的價值。