營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)會計的現(xiàn)實挑戰(zhàn)

朱寧 美麟置業(yè)集團有限公司

“營改增”政策的實行，使我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務會計管理工作發(fā)生了巨大的改變，本文首先分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務會計管理在“營改增”政策實施后發(fā)生的巨大變化及遇到的挑戰(zhàn)，然后再針對目前的會計管理方法提出幾點建議，促進我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務會計管理工作的順利進行。

一、“營改增”后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務會計的影響

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債的影響

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的為數(shù)眾多資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)是最為重要的。“營改增”對房地產(chǎn)的資產(chǎn)結構帶來很大的影響，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債產(chǎn)生很大的影響。隨著“營改增”的逐步實行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)的原值入賬金額數(shù)目在不斷減少，與此同時也減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)折舊金額。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響

“營改增”后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要影響是降低房企的固定資產(chǎn)原值，同時也降低了房企的累積折舊金額。在企業(yè)的營業(yè)收入中因為原來包含有營業(yè)稅向不含增值稅方面轉變，導致企業(yè)的收入降低。而對于一些規(guī)模較小的納稅人而言，在增值稅低于營業(yè)稅率的情況下，營業(yè)稅和附加科目就會有所降低，這兩種科目結合就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的利率增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往是通過以最低成本從而獲得最大利潤，從而提高該企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)會計管理核算的影響

“營改增”后對房企的會計核算管理模式具有很大的影響，極大的增加了會計核算管理的難度。營改增政策實施之后，房企的增值核算方法發(fā)生了改變，入賬的計算方法和原則也發(fā)生了很大的改變。房企在進行會計核算管理時，其收入需要按照一定的稅率來進行扣除，還需要確認企業(yè)的吊銷稅額，除此之外，開發(fā)成本也需要抵扣掉進項稅額基于列支。所以房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員在進行會計核算管理時需要將含稅的銷售額向純銷售額轉變，然后再利用相關的銷稅稅額計算方式來計算，總的來說“營改增”使房產(chǎn)企業(yè)的收入成本以及稅務的核算方式都發(fā)生很大的變化。

二、“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計管理的改進措施

營改增對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言有著非常重要的影響意義，它不僅完善了我國企業(yè)內部的產(chǎn)業(yè)構成，同時也對我國企業(yè)的稅收制度有著很大的影響作用。但是因為我國進行營改增改革的時間還比較短，各方面認識不到位，而且我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)管理和會計工作有其獨自的特點，營改增實施之后會對會計管理工作有一定的影響。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該根據(jù)營改增對企業(yè)會計管理的影響以及自身情況，采取合理的措施改善房企的會計管理工作。

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理體系

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在營改增政策的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該不斷的完善會計管理工作體系，加強企業(yè)的內部管理工作。首先會計從業(yè)人員需要對單位的日常經(jīng)營情況進行重視，對單位的日常銷售情況和采購環(huán)節(jié)的經(jīng)濟行為進行準確記錄，包括都有什么項目，資金支出金額是多少，什么時候支出之類的，都需要詳細的列出來并記錄，只有對單位的采購成本進行嚴格管理，才能不斷的降低采購成本，在一定程度上提高經(jīng)濟效益。其次房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務所對應的稅率是不同的，因為不同業(yè)務在實施的過程中其增值稅都有著不同的連續(xù)度，所以其對一個的稅率也是不同的，因此需要對不同業(yè)務對應的稅率進行合理化的管理，提高其管理效率。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅發(fā)票等票據(jù)進行妥善保管，有效預防稅務風險

營改增實施之后，為了有效的預防企業(yè)會計管理中的稅務風險，降低稅務風險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響，房企在進行會計管理內部控制時需要保證企業(yè)資金使用的透明度以及保證企業(yè)資金調度的高效性。除此之外還需要建立完善的財務報告制度、會計審核制度以及成本預算制度，對企業(yè)的成本支出情況以及資金控制情況進行了解和控制。最后房地產(chǎn)企業(yè)還應該根據(jù)本企業(yè)的各方面的數(shù)據(jù)信息來對企業(yè)的財務風險指標進行計算，例如損失率等，對企業(yè)的稅務風險進行有效預防。

（三）建立科學合理的會計組織框架，對會計管理人員進行合理的資源配置

由于營改增政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理工作造成很大的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)應該構建科學的會計組織框架，對企業(yè)的會計管理人員進行合理分配，滿足房地產(chǎn)企業(yè)會計管理變化的要求。在房地產(chǎn)企業(yè)新的稅收方式的前提下，企業(yè)應該加強會計監(jiān)督與管理。對于會計核算工作應該單獨進行，并對其相關配置進行完善，房地產(chǎn)企業(yè)可以聘請一些高水平、高素質的會計管理人員來進行這項單獨的會計核算工作，避免過多人參與導致核算結果出現(xiàn)問題。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該招聘和引進會計管理人才，堅持公平、公正的原則，選擇業(yè)務能力強，道德素質高的專業(yè)人才。對企業(yè)原有的會計管理人員將進行道德素養(yǎng)和會計管理水平的培訓，提高他們的職業(yè)道德和管理水平，促進房企會計管理工作的順利進行。

結語：綜上所述，隨著“營改增”政策的設施，我國的經(jīng)濟結構和產(chǎn)業(yè)結構都發(fā)生了很大的變化，對我國企業(yè)的稅收管理工作也有很大的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，營改增政策的實行增加了其會計核算管理難度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計管理工作造成很大的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該通過不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理體系，對企業(yè)稅務風險進行有效評估和防范以及建立科學合理的會計組織框架，對會計管理人員進行合理的資源配置等措施來提高房地產(chǎn)企業(yè)的會計管理水平，滿足營改增后對房地產(chǎn)會計管理的要求，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。