房地產限貸措施性質的金融法研究

王津

摘 要：面對房價不斷上漲這個社會問題，各級政府出臺了嚴厲的限制措施控制房價增長。本文從限貸政策出發，論述了房地產限貸政策與金融法調控以及金融市場監管的關系，并且在根本上提出相關建議，完善相關法制，保證房地產限貸政策合理合法的運行，維護房地產經濟平穩發展，改善民生。

關鍵詞：限貸政策；房地產；金融法；法制

1 房地產限貸政策簡介

近些年來，中國主要城市的房價不斷上漲，給普通百姓的生活增添了很大的經濟負擔。房價上漲，會加劇貧富分化，使社會不穩定因素增多，不利于社會穩定。房價上漲會帶動一系列非房地產行業的成本上漲，租房等成本會隨之上升，會在一定程度上抑制其他行業發展，城市的吸引力，以及吸引外來人口的能力下降，不利于城市的持續發展。對于引進優秀人才，增強城市競爭力，設置了極大的障礙。對于我國房地產市場，市場機制尚不完善，出現很多影響社會穩定的問題。住房屬于民生問題，是貼近老百姓生活深處的，因此如果解決不好會影響社會健康發展。在此情況下，我國自2010年開始實施了許多宏觀調控政策，用來控制房價上漲。目前主要的手段就是限貸政策。所謂的限貸就是對住房貸款申請的金額有所限制[1]。例如，在2011年國家為了遏制房價上漲提出了“國八條”，出臺了限購令、限貸令、限價令、保障房的宏觀調控建設等相關條令，采取有效措施對購房者購買二套房的貸利率進行了嚴格限制，相對于政策前的首付比例有小幅度提高，并且在此基礎上嚴令禁止對購房者購買第三套房進行貸款。在過去的幾年人口紅利從2011年開始慢慢減弱，人口出生率逐年下降，老齡化不斷加劇，這些因素削弱了住房要求。從2017年開始，中國房地產調控在期側重需求端的調控逐漸向長期供給端結構性改革轉變，并確定了“租購并舉”的住房體系，把需求端與信貸政策相互結合，合理調控房地產市場。在2018年新一輪調控中限貸政策尤為嚴格，大部分一二線城市的首套房付款比例比例普遍為30%，個別中心城市達35%。二套房更為嚴格，最高付款比例達80%，調控力度很大。中央政府對房地產調控采取了步步為營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價的過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利于合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。房地產限貸政策已經成為政府干預調控房地產市場的有效手段之一。但是值得注意的是，政府限購限貸在不能從根本上解決房地產行業的供需矛盾，政府干預從而提高購房貸房條件，使一部分喪失了買房的條件。例如出現離婚買房的現象，相對來說，政府干預只是短期抑制購房需求，限制投資住房行為，不能從根本上滿足購房需求。這些是強制性的行政手段，在初期對于交易量是有壓制，也在一定的周期時期產生了積極的作用，但是如果長期使用這樣的手段去壓制是不利于市場化發展的。房地產限貸政策在根本上只是一種暫時有效的調控手段，只是將市場用戶部分需求凍結，抑制炒房行為，短期內將房價進行一定程度的降低，但是從長久來看，這種限貸政策會導致品房價格飆升，對于普通購房者來說購房難度明顯增加，不利于民生的改善。在此基礎上，社會各界人士將關注的重點放在了限貸政策是否合法方面[2]。特別是我國憲法規定，我國公民擁有自由交易的權利、公民投資自由的權利、自由購買的權利，而限貸政策嚴重侵犯了這幾項權利。因此限貸政策需要從法律以及情理層面上去理解，才能將相關政策進行落實[3]。

2 金融法調控及金融市場監管

現代經濟的核心就是金融，要保持國家經濟持續健康發展也是需要金融法調控。金融法是調整金融交易與金融監管關系的法律，相比于其他法律，金融法更具有宏觀調控性。金融法對金融關系的四大要素進行規范，這四大要素是：市場準入、經營范圍、利率及匯率和資格審查[4]。金融法優勢有以下幾點：第一，對于整個金融行業來說，金融法是對其進行系統調控；第二，金融法是對金融關系的四大要素進行規范，因為四大要素對國民經濟有著直接或者間接的影響，因此對于宏觀調控，金融法比其他法律更有效[5]。金融法主要解決兩個方面的問題。第一是調控金融市場各要素之間的關系；第二是國家監管機構如何對金融市場進行監管。但是需要我們注意的是，金融調控必須在法律允許的范圍內進行，不可超過法律。金融調控的對象以及方式必須是在法律的規定下。金融調控不具有法律強制性的特點。中國中央銀行作為我國金融調控的唯一機構，但是限貸政策確是由各級政府制定的政策，因此對于金融調控，它的主題不具有法律權利。中央銀行是通過貨幣進行金融調控的，他主要是控制市場中的信貸規模，但是它并不限制商業貸款的限額來控制信貸規模，因此限貸政策作為一種明顯的行政手段，并不在法律的界限范圍內。況且金融調控的主體是引導原則，而限貸政策為強制的行政手段。結合以上可知，限貸政策并不能定義為真正的金融調控措施。

在此我們就需要提出金融監管。金融監管是政府通過特定的機構，如中央銀行、證券交易委員會等對金融交易行為主體作的某種限制或規定。它的本質的政府的規制行為，目的是維護金融健康高效平穩運行。金融監管的內容主要有以下三個方面：1）市場準入的監管。2）市場運作過程的監管。3）市場退出的監管。金融監管主要措施是限制監管者的權利范圍、經營能力以及盈利水平[6]。但是在依法治國的大前提下，任何措施都要在法律規定范圍，監管措施也不例外。監管措施并且需要監管機構嚴格執行。但是現階段的限貸措施并沒有行政立法程序，沒有嚴格的法律授權。并且限貸政策由各級政府制定，因此需要各級人民政府對執行調控措施承擔責任，這與金融監管機構的規定不相符，因此不能將限貸政策劃歸為金融監管。

3 對房地產限貸政策金融法調控的建議

綜合以上論述分析可知，我國現行的限貸政策存在各種各樣問題，無論是在調控的主體，或者是調控的途徑還是調控的效力，都是和我國現行法律條文的相關規定所違背的。并且與以往實行的相關措施不相一致。其中很多的規定更是已經違反了我國現有的法律法規。它與硬法不同，硬法是通過嚴格立法程序確立，并且依靠國家強制力保障實施，硬法具有嚴格的法律效力[7]。而限貸政策無論是在結構還是法理邏輯都是不完善的，它屬于軟法。限貸政策這個軟法的劣勢是它缺乏合法性，不具有硬法的嚴格法律依據，只是強制性進行限定。限貸政策合理性有待商榷，它雖然限制了部分投資者，但也對部分剛需購房者的利益造成了損害。限貸措施實施后沒有相關配套保障手段，監管措施也不明確。軟法與硬法是相互完善的，它也有自身的優勢，軟硬皆施才能更好地保證我國金融更好地發展。基于以上分析，結合相關方面，提高限貸政策軟法的法制化程度，相關建議措施如下：第一，及時關注市場行情，根據情況及時調整控制力度；第二，及時跟進以及反饋調控結果，制定完善的推出機制；第三，軟法與硬法相互協調，相互配合，軟硬兼施，同時保證政府相關調控措施公平公正合理的運行；第四，充分采納社會各界人士的建議，對合理的意見進行論證，經法律相關程序制定；第五，對《突發事件應對法》進行系統的完善，并采納相關人士意見，為軟法提供法律依據，保證相關措施平穩有效的運行。

4 結語

本文對房地產限貸政策、房地產限貸政策金融調控與金融監管、房地產限貸政策的金融法調控進行了系統性的研究分析，對不足之處加以提出并且提供了相應的建議。結果分析表明，為了保證房地產市場經濟持續健康發展，必須制定相關的房地產限貸政策法律法規，使房地產限貸政策有法可依，保證政策依法落實。

參考文獻

[1]歐陽君山.房地產市場的限購限貸政策不為過[J].金融博覽，2012（21）：40.

[2]郭仁銓.我國房地產市場金融調控法律制度研究[D].武漢理工大學，2014.

[3]鮑蘭花.房地產限貸策淺析[J].中國城市經濟，2011（30）：87-87

[4]孫斌藝，何德媛.限購限貸房產稅策與房地產市場的變化趨勢[J].上海房地，2014（4）：12-14

[5]吳弘.房地產限貸措施質的金融法分析[J].法學，2011（4）.

[6]徐耀武.我國商品房限購令的法律問題研究[D].湖北大學，2012.

[7]蘇紅，王克穩，金占明，等.戰略群組視角下產業政策對行業結構的影響——以中國房地產業限購限貸等政策為例[J].技術經濟，2015（8）：35-45.