商品房銷售中虛假廣告的性質認定

劉禹均

摘要：商品房本身的價值高，又是人們安家之本，所以在商品房買賣交易中發生很多矛盾問題，近年來作為社會焦點不斷引人關注。隨著商品房糾紛訴訟案件數量持續增加，商品房銷售虛假廣告問題逐漸受到重視。商品房假冒銷售廣告嚴重侵害買家利益，擾亂了房地產市場的正常秩序。造成買方承擔巨大的經濟損失，其原因在于人們對商品房銷售的法律性質不夠了解。本文通過具體案例研究，重點探討了這些法律問題，并對商品房銷售廣告的法律性質作出了界定。

關鍵詞：商品房銷售；虛假廣告；優惠；邀請函

中圖分類號：DF458 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0335-01

一、虛假廣告的內容

（一）虛假廣告的概念

虛假廣告是指廣告活動的主體使用某種指定或特定的方法來宣傳和介紹其提供的商品或服務。主觀故意對質量、性能、用途等商品主要方面通過廣告中一些虛假手段對其主要內容作出使人誤會的意思表示，使消費者做出錯誤判斷的廣告。

（二）商品房銷售中虛假廣告的定義及特征

商品房虛假銷售廣告是指房地產開發商為了追求商業目的而欺騙和誤導廣告，并以虛構或隱瞞事實發布的廣告。根據“中華人民共和國廣告法”第28條，虛假廣告應當包含的特征：在形式上，廣告的內容不真實或者使人誤會。廣告內容不真實，即廣告內容不真實，與實際情況不符

二、商品房銷售虛假廣告存在形式

（一）與商品房周邊環境有關的虛假廣告

這里提到的環境大致分為生活環境和自然環境兩種類型，自然環境包括商業住宅的照明，方向和社區的綠色植物覆蓋率。后者則既包括商品房區域內的環境同時也包括商品房區域外的環境。因此，開發商在有關環境問題上有常常出現虛假宣傳。

（二）與商品房相關配備設施有關的虛假廣告

配套設施是指與商品住宅日常使用有關的設施，包括供水，供熱，供氣，輸氣管道等室內設施；公共設施包括走廊，電梯，停車場，健身房等。

（三）向買受人提供某些優惠的虛假廣告

商品房的面積價格是廣大購房者關注的重點問題，因此開發商在宣傳廣告中常常出現一些如“贈送面積”等并不明確的優惠條件來誤導消費者。而實際上買受人并沒有得到真正的優惠。

除此之外，商品房銷售中虛假廣告現象還有存在很多，因為篇幅有限在這里只能列舉幾種。

三、商品房銷售中虛假廣告的性質認定

眾所周知，商品房與其他商品不同，它的建設周期更長。從其銷售合同簽訂到開發商交付期間可能存在較多變數。因此，必須根據具體情況分析商品房銷售廣告的法律性質。人們一直以兩種不同的方式界定商品房商業銷售的性質，而要約和要約邀請的法律概念相距甚遠。

（一）要約邀請性質的商品房銷售廣告

根據“合同法”第15條，最高人民法院第三條的規定和“關于審理商品房銷售糾紛的法律適用若干問題的解釋”。我們可以得知商業廣告在理論上屬于一種要約邀請，生活中這樣的現象更是比比皆是，大部分開發商在對商品房進行銷售時骨廣告并沒有實質性意義，例如“尊享貴族生活”等。但諸如此類的宣傳并實際意義。

總之，從理論上講，商品房的銷售廣告是邀請函，但這種廣告的內容并不具體。不是法律行為，也并不屬于銷售范疇，對當事人不產生相應的合同約束力，一般情況下不能將還沒有簽訂合同中的宣傳廣告內容作為合同看待，故不需要承擔違約責任。

（二）要約性質的商品房銷售廣告

根據《合同法》第十五第二款，“合同法”第14條和“關于審理商品房銷售糾紛的法律適用若干問題在解釋第3條的規定時，我們不難看到買方對商品房銷售廣告的描述和承諾。應同時滿足三個條件則可視為要約。一是計劃住房和相關設施發展的承諾和說明。例如綠化覆蓋率，健身房，地下車庫等。其次，解釋和承諾對商品房銷售合同的簽訂和房屋價格的確定具有重大影響。第三，應明確確定住房的描述和承諾。