淺析成都房地產價格走勢及投資思路

楊雨桐 彭先科 羅婧

摘要：成都房地產已經發展到市場化階段，從成都房產價格分析，成都目前整體是穩步上漲的節奏，作為投資的房產要把握選擇交通好，位置好，有學區、環境優等幾個特點。成都作為增長階段的城市代表之一，在未來，成都將成為房地產租戶、投資者和開發商關注的焦點城市之一。

關鍵詞：成都；房地產；發展

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）021-0498-01

“九天開出一成都，萬戶千門入畫圖”，成都從歷史深處走來，凝練出魅力獨特的城市特質。黨的十八以來，黨中央國務院先后賦予成都全面創新改革試驗區、內陸自由貿易試驗區、國家級天府新區等多重戰略機遇，成就了成都快速崛起的勢與場。

一、成都房地產狀況

經過30多年的發展，成都房地產市場也經歷了從無到有、從小到大，從計劃經濟福利分房發展到成熟的市場化階段，成都形成了具有鮮明特點的開發格局和產品形態，房產市場的地位日益提升。

2017年，成都市房地產市場成交量較2017年同期總體回落。2017年主城區新建商品房成交量為88728套，與2017年同期比較減少16.48%；成交面積為871.90萬平方米，同期比較減少15.55%。

2016年3月底，二套房首付下調政策及二手房營業稅“五改二”政策相繼出爐，力度之大在意料之外。對比過去3年，房地產業正迎來一個相對看好的政策環境和輿論環境，此輪政策的出臺，對改善性需求的利好尤為明顯。

2016年上半年的成都樓市，可以用“穩中求升，信心恢復”來總結。從年初的銷售慘淡，到5月份開始的回暖，成都樓市在商品房新增供應量和實際市場成交量基本平衡的情況下，逐漸打開了市場回暖的局面。

二、成都房地產價格預測

成都中心城區包括11個區，傳統的老城區有5個，即第一圈層包括金牛區、成華區、錦江區、青羊區、武侯區。后來，成立了高新區和天府新區，均屬于經濟區而非行政區，但房價統計依然把高新區納入了主城區。2017年7月份，第二圈層新都、郫都、龍泉驛、溫江、雙流和青白江以及高新區和天府新區兩個特區均被納入到中心城區。中心城區里只有青白江區不限購，此外，其余的縣市也不限購。

高新區金融城，是成都房價最高的片區，截至2017年9月22日，成交總價717萬，單價3.5萬/平米。此輪行情啟動到目前，已經上漲1.18倍，而去年調控以來到目前，上漲了40%。

錦江區，截至2017年9月26日，成交總價412萬，2.7萬/平米，同戶型，去年9月6日，成交218萬，單價1.56萬/平米，2016年1月份也是1.5萬左右的價格。

2018年由于限價原因，預計成都的新房入市量會減少。去年拿地較貴的樓盤，也會受限價影響，因為成本高，開盤幾乎不賺錢，甚至倒貼，所以今年幾乎都不會開盤。二手房雖然受搖號影響，但是區域房價格已經深入人心，二手房價格應該不會下降。這種情緒主要源于2016年、2017年房價大漲影響。

2018年預計隨著落戶成都的人越來越多，購房需求越來越大，新房的供應量就很關鍵了，如果新房供應量下降，搶房情緒會不斷高漲，二手房房價會有一波小幅度的上漲，接著新房的價格會隨著時間不斷接近二手房的價格，靜觀這幾個月新房的搖號價格來看，雖然總體價格不高，但價格都是在往上揚。

目前成都和重慶都是西部明星城市，而且都是大家看漲的城市。現在均價也不高，所以整體來看就是穩步上漲的節奏。

三、成都房地產具體投資思路

從供應和需求考慮目前市場的需求正在往改善型住宅偏，比較符合題主目前的投資需求。而且改善型住宅一般品質較高，保值能力強。考慮目前成都的情況，今年房價是穩中求進的狀態，就是比較穩定，可能有上漲空間，還是適合投資的。

將買房作為剛需的居民：有預算的居民可以隨時開始準備了，剛需的房子是遲早都要買的，并且剛需的住房漲再多也套不了現，跌再多也還是要住。現在剛需的居民需要做的就是根據自己的經濟能力購買相應的住房，當購買到相應住房后，就應該再努力工作賺錢還清貸款，之后再盡力改善住房條件。

將買房作為投資的居民：將買房作為投資要的就是收益回報，并且不能影響現在的生活。這兩點是買房的時候需要注意的。

首先為取得回報需要做：最終決定投資的房產如果有交通好，位置好，有學區，環境優這幾個有點，便可以作為優質的投資對象。但是要投資這種首先就是高投入，只要涉及到投資首先就要規避過高資金占用率。

具體方案如下：1.交通：選擇離地鐵站1-2KM的房源。2.不選城區的房子在繞城附近選。3.能選學區房盡量選學區房。4.盡量不選性價比低的大開發商。5.最好選擇商品房。

四、結語

成都作為西南的核心城市，“新特區”的獲批，近年來城市規劃改造，經濟的繁榮，影響力的增強，都使其發展前景十分廣闊。而城市的輻射力帶來大批外來客，隨著環境的不斷改善，越來越多的人選擇常住成都，住房作為第一需求也直接帶動了城市房地產行業的發展。總體上看，成都房地產市場的發展大勢并未改變，市場發展必將更為健康。

成都代表了處于增長階段的城市，在這些城市中，國內外銀行、制造廠商、零售商和酒店集團的相繼入駐，為房地產市場的發展創造了強勁的需求。縱觀辦公樓市場、產業園區市場、物流市場、商鋪市場四大領域，成都均進入了最具潛力城市的前列。成都將成為中國未來十年房地產租戶、投資者和開發商關注的焦點城市之一。