業(yè)主委員會(huì)法律性質(zhì)探析

倪念紅

摘 要：關(guān)于業(yè)委會(huì)的法律性質(zhì)，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都沒(méi)有給予明確的界定。根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)來(lái)界定業(yè)委會(huì)的法律地位，認(rèn)為業(yè)委會(huì)本身不是獨(dú)立的民事主體，相應(yīng)的也沒(méi)有獨(dú)立的民事主體資格，我們應(yīng)當(dāng)明確業(yè)委會(huì)的法律性質(zhì)，賦予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的民事主體資格，保障業(yè)委會(huì)所代表的權(quán)利得到切實(shí)有效的維護(hù)。

關(guān)鍵詞：業(yè)委會(huì)；業(yè)主；法律性質(zhì)

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009 — 2234（2017）12 — 0120 — 04

一、引言

1978年以來(lái)，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)結(jié)構(gòu)的急劇變遷，城市商品房制度改革也得到了有效的推進(jìn)。住房產(chǎn)權(quán)由原先的單位制逐漸變成私有制、房屋產(chǎn)權(quán)主體由單一化向多元化方向發(fā)展、在商品房住宅小區(qū)中物業(yè)管理結(jié)構(gòu)復(fù)雜化、大量公共設(shè)施存在于小區(qū)中等等，這些具體的因素使得商品房住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主自我組織起來(lái)，采用民主的形式自主的管理小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，或者采用多元主體共同治理的方式主要由業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、政府及居委會(huì)等主體共同解決各種小區(qū)內(nèi)問(wèn)題〔1〕。由于我國(guó)的業(yè)委會(huì)并沒(méi)有被給予明確的法律地位，使得業(yè)委會(huì)在與物業(yè)公司之間發(fā)生糾紛且有必要進(jìn)行上訴時(shí)，各個(gè)地方法院關(guān)于業(yè)委會(huì)的法律地位表現(xiàn)出了不同的理解，出現(xiàn)了嚴(yán)重的分歧，業(yè)主的合法權(quán)益得不到有效保障的情況經(jīng)常發(fā)生，這將導(dǎo)致業(yè)委會(huì)處于比較尷尬的處境中。本文主要從業(yè)委會(huì)的法律主體資格方面進(jìn)行探討。以當(dāng)前我國(guó)業(yè)委會(huì)法律性質(zhì)所處的現(xiàn)實(shí)情況為出發(fā)點(diǎn)，與現(xiàn)階段理論界的不同觀點(diǎn)密切聯(lián)系，并結(jié)合業(yè)委會(huì)在商品房住宅小區(qū)中所處的不可替代的地位，提出自己的看法。

二、賦予業(yè)委會(huì)法律地位的重要性

業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，其地位和作用是其他任何組織都無(wú)法替代的，業(yè)委會(huì)是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的重要組織。商品房住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主們可以通過(guò)業(yè)委會(huì)采用民主的方式積極參與到小區(qū)的公共事務(wù)中，自主管理本小區(qū)各項(xiàng)事務(wù)并提高小區(qū)業(yè)主的自治能力，業(yè)委會(huì)的存在，對(duì)我國(guó)民主建設(shè)也有著重大的實(shí)踐意義〔2〕。業(yè)委會(huì)將業(yè)主的意志從分散型整合為集中型，實(shí)現(xiàn)了業(yè)主的權(quán)利，為其提供了保障。因此，業(yè)委會(huì)被認(rèn)為已經(jīng)具有了公民社會(huì)的基本特征并將業(yè)委會(huì)稱為公民社會(huì)的先聲〔3〕。但是，業(yè)委會(huì)在從事有關(guān)于民事行為的活動(dòng)時(shí)，應(yīng)該以哪種身份參與其中，如何在實(shí)踐中更好地維護(hù)商品房住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主的合法權(quán)益成為我們需要關(guān)注的迫切問(wèn)題。

業(yè)委會(huì)除了行使簽訂民事合同以外是否還有權(quán)進(jìn)行其他的民事行為；能否以獨(dú)立的訴訟主體資格處理商品房住宅小區(qū)內(nèi)的日常事務(wù)；是否可以獨(dú)立擔(dān)負(fù)起法律責(zé)任等等，這些問(wèn)題要想解決，根本在于明確表明業(yè)委會(huì)的法律地位。但關(guān)于業(yè)委會(huì)的法律地位，我國(guó)的《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他相關(guān)法律法規(guī)中都沒(méi)有具體給出明確的規(guī)定。這就造成在司法實(shí)務(wù)中，關(guān)于業(yè)委會(huì)訴訟主體資格的認(rèn)定問(wèn)題上各個(gè)地方法院表現(xiàn)出很大的分歧。業(yè)委會(huì)在日常生活中開展工作時(shí)，通常會(huì)受到居民委員會(huì)、小區(qū)辦事處等部門的行政性干預(yù)。因?yàn)榉傻娜蔽唬用裎瘑T會(huì)、街道辦等有關(guān)部門本該對(duì)業(yè)委會(huì)的工作展開輔助性的指導(dǎo)，但現(xiàn)實(shí)生活中卻變成一種帶有行政干預(yù)色彩的行為，無(wú)疑使得業(yè)委會(huì)的性質(zhì)更加的模糊。業(yè)委會(huì)法律地位不明確是阻礙業(yè)委會(huì)制度發(fā)展完善的瓶頸。

三、學(xué)術(shù)界對(duì)業(yè)委會(huì)是否賦予法律地位的觀點(diǎn)

（一）國(guó)外關(guān)于業(yè)委會(huì)法律性質(zhì)的界定

西方經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家，住房制度普遍實(shí)行物業(yè)服務(wù)有償服務(wù)，當(dāng)業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害的時(shí)候，業(yè)主們擁有較強(qiáng)的維護(hù)權(quán)利意識(shí)；因此他們的物業(yè)服務(wù)體系以及物業(yè)服務(wù)法律體系都比較完善和成熟。但由于各個(gè)國(guó)家政體不同，國(guó)情也各不一樣，相應(yīng)的有關(guān)業(yè)委會(huì)法律性質(zhì)的規(guī)定也各不相同，主要有四種情況：

第一種：具有法人資格的團(tuán)體。以法國(guó)為代表。共有人協(xié)會(huì)是法國(guó)區(qū)分所有權(quán)人的團(tuán)體，按照法國(guó)《住宅分層所有權(quán)法》的規(guī)定，區(qū)分所有人管理團(tuán)體是由兩名以上的區(qū)分所有者構(gòu)成，這兩名及其以上的區(qū)分所有者擁有建筑物的不同部分并且享有法律人格，管理團(tuán)體的法律性質(zhì)是享有法律人格，有法律上的行為能力，實(shí)施法律行為，并能進(jìn)行訴訟活動(dòng)〔4〕。我國(guó)香港地區(qū)關(guān)于業(yè)委會(huì)法律性質(zhì)的規(guī)定與法國(guó)有異曲同工之處，香港地區(qū)明確制定了業(yè)主立案法團(tuán)和管理委員會(huì)制度。《建筑物管理?xiàng)l例》中給予立案法團(tuán)獨(dú)立的法人地位，擁有獨(dú)立的民事主體資格，可以作為訴訟主體代表業(yè)主行使權(quán)利，進(jìn)行民事行為。

第二種：不具有法人資格的團(tuán)體。比如德國(guó)和我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)，他們不認(rèn)可業(yè)委會(huì)具有獨(dú)立的法人資格，與法人資格的團(tuán)體完全不一致，德國(guó)的房屋所有權(quán)人是由房屋所有權(quán)人通過(guò)契約來(lái)確認(rèn)，并不是來(lái)源于法律的直接規(guī)定。該種立法模式認(rèn)為業(yè)委會(huì)不應(yīng)該被賦予法人資格，不應(yīng)該行使民事主體行為，僅僅是一個(gè)團(tuán)體，并沒(méi)有實(shí)際的權(quán)利。其中德國(guó)住宅所有權(quán)人管理組織屬具有部分權(quán)利能力的特殊團(tuán)體〔5〕。在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的《公寓大廈管理?xiàng)l例》中規(guī)定公寓大廈管理的權(quán)力機(jī)構(gòu)是由全體區(qū)分所有權(quán)人組成的區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議，其執(zhí)行機(jī)構(gòu)是管理委員會(huì)。同時(shí)管理委員會(huì)有訴訟上的當(dāng)事人能力和資格的權(quán)利。也就意味著管理委員會(huì)為了公寓大廈管理的需要，可以作為原告或者被告進(jìn)行訴訟。

第三種：附條件的法人資格團(tuán)體。日本最具有代表性。日本的法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題具體分析。日本規(guī)定要成為法人資格團(tuán)體的前提條件是具備一定的條件。日本《區(qū)分所有權(quán)法》規(guī)定：“有30人以下的房屋所有人組成的管理團(tuán)體為無(wú)權(quán)利能力之團(tuán)體”，稱為“區(qū)分所有人團(tuán)體”。人數(shù)若多于30人，且3/4以上所有人及表決權(quán)的決議成立法人并進(jìn)行等級(jí)的，即可以為“管理團(tuán)體法人”。

第四種：實(shí)用主義模式。以美國(guó)為例。美國(guó)將區(qū)分所有建筑物管理團(tuán)體稱作公寓所有人協(xié)會(huì)，美國(guó)的立法發(fā)條上并沒(méi)有規(guī)定也并未認(rèn)可公寓所有人協(xié)會(huì)擁有法人地位。但是隨著社會(huì)各方面的不斷的發(fā)展和現(xiàn)實(shí)的需要，從20世紀(jì)70年代開始，美國(guó)法院作出判例，認(rèn)可了其具有法人人格。endprint

（二）我國(guó)關(guān)于業(yè)委會(huì)法律性質(zhì)的界定

對(duì)于業(yè)委會(huì)的法律性質(zhì)，我國(guó)學(xué)者主要有以下觀點(diǎn)：

不能賦予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的民事主體資格。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者們認(rèn)為具有社團(tuán)法人資格的應(yīng)該是業(yè)主大會(huì)，業(yè)委會(huì)只是（社團(tuán)法人）業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主大會(huì)對(duì)外處理民事活動(dòng)時(shí)不能以自身的名義進(jìn)行而只能以業(yè)主大會(huì)的名義。業(yè)委會(huì)在商品房住宅小區(qū)內(nèi)為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益而從事的正當(dāng)活動(dòng)產(chǎn)生的行為結(jié)果，由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)民事責(zé)任。

業(yè)委會(huì)是代表商品房住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主，對(duì)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)實(shí)行業(yè)主自主管理的自治性組織，業(yè)委會(huì)成立的目的是為了代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任和權(quán)利是通過(guò)簽訂物業(yè)合同的形式來(lái)明確的，兩者之間是平等的民事主體關(guān)系，共同維護(hù)小區(qū)的和諧。業(yè)委會(huì)是“其他組織?！?/p>

業(yè)委會(huì)依據(jù)法律程序合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)具備了《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第四十條規(guī)定的條件，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)屬于具備民事主體資格的其他組織，可以以自己的名義參加訴訟，〔6〕也就是說(shuō)，業(yè)委會(huì)具有獨(dú)立的民事主體資格，可以行使除簽訂民事合同以外的其他的民事行為。

綜上，我們可以看出，不管是國(guó)外對(duì)業(yè)委會(huì)的相關(guān)立法還是國(guó)內(nèi)學(xué)者的不同觀點(diǎn)，司法界和理論界，關(guān)于業(yè)委會(huì)法律性質(zhì)的成功立法例、經(jīng)驗(yàn)等都充分說(shuō)明賦予和認(rèn)可業(yè)委會(huì)法律地位，實(shí)乃大勢(shì)所趨。筆者認(rèn)為可以賦予業(yè)委會(huì)民事主體資格，業(yè)委會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主利益在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)合同時(shí)可以以自己的名義進(jìn)行。

四.業(yè)委會(huì)民事主體資格的構(gòu)想

（一）業(yè)委會(huì)具備民事主體的原因

按照我國(guó)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)委會(huì)，這樣更有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。業(yè)委會(huì)在物業(yè)管理中代表小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主行使業(yè)主自主管理本小區(qū)事務(wù)的組織。業(yè)委會(huì)具有行使民事活動(dòng)的權(quán)利，例如：可以以自己的名義代表業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)中部分損害其他業(yè)主權(quán)益的業(yè)主，業(yè)委會(huì)也能夠要求他們承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任等。關(guān)于業(yè)委會(huì)的法律性質(zhì)問(wèn)題，經(jīng)過(guò)上述表述，筆者以為已經(jīng)呼之欲出：

民事主體，是指根據(jù)法律規(guī)定，能夠參與民事法律關(guān)系，享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的當(dāng)事人〔7〕。業(yè)委會(huì)在商品房住宅小區(qū)處理日常事務(wù)過(guò)程時(shí)，必然會(huì)涉及到民事法律關(guān)系中，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的民事主體資格，具有民事權(quán)利能力和民事行為能力。原因如下：

一是業(yè)委會(huì)獨(dú)立的意志。業(yè)委會(huì)是依靠業(yè)主公約來(lái)規(guī)范、約束全體業(yè)主。業(yè)主公約來(lái)源于全體業(yè)主的個(gè)人意志，但是在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，從業(yè)主公約生效開始，就不再是全體業(yè)主的個(gè)人意志，而上升為管理團(tuán)體的團(tuán)體意志。業(yè)委會(huì)成立的目的是為了服務(wù)于全體業(yè)主并維護(hù)全體業(yè)主的利益。全體業(yè)主只能在《業(yè)主公約》的相關(guān)規(guī)定下，使用、占有小區(qū)內(nèi)的公共部分。在業(yè)主公約沒(méi)有涉及的事項(xiàng)，也只能根據(jù)多數(shù)人的意見(jiàn)決定，全體業(yè)主一致性同意的方式很少發(fā)生，是例外的情形，把單個(gè)業(yè)主的意志上升為團(tuán)體的意志，對(duì)小區(qū)內(nèi)建筑物的共有部分進(jìn)行自主管理，約束業(yè)主的行為〔8〕。部分業(yè)主的離開或者加入并不會(huì)影響業(yè)委會(huì)的存在與發(fā)展。

關(guān)于業(yè)委會(huì)在物業(yè)服務(wù)中的地位，我國(guó)各個(gè)地方的法規(guī)都給出了一致的規(guī)定：業(yè)委會(huì)在成立之后，能夠以自身的名義參與到商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)事務(wù)中，業(yè)委會(huì)在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)合同時(shí)可以以自己的名義進(jìn)行。業(yè)委會(huì)成立的目的就是對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的日常事務(wù)進(jìn)行管理和對(duì)住宅小區(qū)外施行相關(guān)法律行為，業(yè)委會(huì)是一種特定的民事主體。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為業(yè)委會(huì)是以其上級(jí)機(jī)關(guān)業(yè)主大會(huì)的名義行使法律行為，而業(yè)委會(huì)是民事主體將是對(duì)傳統(tǒng)民法理論的改革與創(chuàng)新。

二是業(yè)委會(huì)擁有可支配的財(cái)產(chǎn)。成為民事主體重要的前提是擁有自身可支配的財(cái)產(chǎn)作為物質(zhì)保障。商品房住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主擁有的財(cái)產(chǎn)包括：小區(qū)內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)服務(wù)辦公、經(jīng)營(yíng)用房及由此產(chǎn)生的收益和成為小區(qū)“養(yǎng)老金”的專項(xiàng)維修資金以及利息部分，但是這些資金業(yè)主并不能隨意花費(fèi)，這筆錢是當(dāng)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)用來(lái)維修使用的。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合型所有權(quán)，單個(gè)業(yè)主沒(méi)有權(quán)利任意花費(fèi)這筆財(cái)產(chǎn)，而只能由一個(gè)組織代表全體業(yè)主行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的支配權(quán)，也就是業(yè)委會(huì)。雖然小區(qū)全體業(yè)主是這些財(cái)產(chǎn)真正的主人，但真正有權(quán)行使該部分財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的是業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)要對(duì)小區(qū)全體業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)行使日常的維護(hù)、管理和監(jiān)督的權(quán)利，同時(shí)業(yè)委會(huì)也享有法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)該部分財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)和處分權(quán)。

三是獨(dú)立的民事主體資格便于責(zé)任的承擔(dān)。如果業(yè)主以業(yè)委會(huì)的名義進(jìn)行活動(dòng)，那業(yè)主所作出的行為就不再僅僅是個(gè)人的行為，而是業(yè)委會(huì)的行為。當(dāng)業(yè)委會(huì)的成員以業(yè)委會(huì)的名義與第三方進(jìn)行交易時(shí)，不可避免的會(huì)發(fā)生一些糾紛狀況，相應(yīng)的就會(huì)涉及責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題，即民事主體資格問(wèn)題。賦予業(yè)委會(huì)民事主體資格將會(huì)產(chǎn)生對(duì)內(nèi)對(duì)外兩方面的好處。第一對(duì)外責(zé)任具體化。如果業(yè)委會(huì)在與第三方的交易中由于是業(yè)委會(huì)的過(guò)錯(cuò)而出現(xiàn)糾紛，那么業(yè)委會(huì)相應(yīng)的就要承擔(dān)責(zé)任。但是由于業(yè)委會(huì)不具有獨(dú)立的民事主體資格，具有承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任后果的權(quán)利，因此這份責(zé)任后果只能由業(yè)委會(huì)背后的單個(gè)業(yè)主來(lái)承擔(dān)。這種結(jié)果對(duì)于一個(gè)規(guī)模小的商品房小區(qū)而言，或許還不存在太大的問(wèn)題。但是對(duì)于一個(gè)規(guī)模較大的商品房小區(qū)而言，恐怕其責(zé)任將難以實(shí)現(xiàn)。賦予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的民事主體資格，業(yè)委會(huì)對(duì)外將可以以團(tuán)體的身份承擔(dān)責(zé)任，使小區(qū)業(yè)主成為穩(wěn)固的集合，維護(hù)業(yè)主的利益。第二對(duì)內(nèi)責(zé)任清晰化。業(yè)委會(huì)在實(shí)踐中，也可能發(fā)生侵犯業(yè)主權(quán)益的情況，或者是單個(gè)業(yè)主侵犯全體業(yè)主利益的時(shí)候，如果不賦予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的民事主體資格，那么在責(zé)任的承擔(dān)上將出現(xiàn)：當(dāng)業(yè)主告業(yè)委會(huì)時(shí)，萬(wàn)一業(yè)委會(huì)敗訴，那么敗訴的后果將由業(yè)委會(huì)背后的單個(gè)業(yè)主承擔(dān)，也就意味著業(yè)主以自己的財(cái)產(chǎn)賠償自己所受的損失。如果是業(yè)主敗訴，那結(jié)果也是如此。要想解決矛盾，業(yè)委會(huì)就必須能夠承擔(dān)責(zé)任，而這樣做的前提條件就是認(rèn)可給予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的民事主體地位。業(yè)委會(huì)在承擔(dān)了責(zé)任以后也有權(quán)利向犯錯(cuò)的業(yè)委會(huì)成員討要補(bǔ)償。endprint

（二）賦予業(yè)委會(huì)法人資格

在我國(guó)業(yè)委會(huì)到底應(yīng)該歸于哪一類民事主體？在我國(guó)有些學(xué)者提出將業(yè)委會(huì)定義為非法人組織，認(rèn)為業(yè)委會(huì)不應(yīng)該被賦予法人資格。原因主要是因?yàn)椋旱谝?，業(yè)委會(huì)是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，也在房地產(chǎn)行政主管部門依法登記備案，然而，這種通過(guò)登記備案的方式產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)并不能認(rèn)定為合法成立的。第二，業(yè)委會(huì)沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)；第三，業(yè)委會(huì)沒(méi)有法定的工作場(chǎng)所。他們認(rèn)為業(yè)委會(huì)不具有獨(dú)立的法人資格是與我國(guó)的傳統(tǒng)學(xué)理、目前的立法和實(shí)踐相順應(yīng)的。筆者認(rèn)為，業(yè)委會(huì)的法律地位并不能也不應(yīng)該是僵化不可改變的，而要通過(guò)全面具體分析業(yè)委會(huì)在業(yè)主自治中發(fā)揮的作用，并與實(shí)際社會(huì)的需要相聯(lián)系，做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。因此，可以賦予業(yè)委會(huì)法人資格，不僅是在現(xiàn)代化小區(qū)迅速發(fā)展的今天，業(yè)委會(huì)擔(dān)負(fù)著重要的社會(huì)作用和社會(huì)價(jià)值，而且業(yè)委會(huì)具備具有獨(dú)立法人資格的基本前提條件。我國(guó)《民法通則》第37條規(guī)定，“法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）依法成立；（二）有必要的財(cái)產(chǎn)或者經(jīng)費(fèi)；（三）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所；（四）能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

首先，依法成立。這是許多學(xué)者認(rèn)為業(yè)委會(huì)不應(yīng)該被賦予法人資格的原因之一。依法成立涉及兩方面的內(nèi)容：一方面，成立的法人組織必須是正當(dāng)?shù)?、合法的，其目的和宗旨不能與國(guó)家和社會(huì)公共利益的要求相違背，其組織機(jī)構(gòu)、設(shè)立方式、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)方式等要符合國(guó)家法律的規(guī)定；另一方面，法人的創(chuàng)設(shè)程序要與法律、法規(guī)的規(guī)定契合。我國(guó)目前的法律并沒(méi)有給予業(yè)委會(huì)明確的法律地位，也就是業(yè)委會(huì)的成立是沒(méi)有滿足上述要求。但是筆者認(rèn)為是否能夠滿足依法成立這一條件是法律技術(shù)層面的問(wèn)題，法律不是一層不變的，應(yīng)當(dāng)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展變化以及實(shí)踐的需要及時(shí)的做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

其次，獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。這一條件是很多學(xué)者否認(rèn)業(yè)委會(huì)擁有法人資格的重要原因。一些學(xué)者認(rèn)為業(yè)委會(huì)擁有可以支配的財(cái)產(chǎn)，但這些可支配的財(cái)產(chǎn)并不是業(yè)委會(huì)自身所擁有得，而且也不能被業(yè)委會(huì)所有，可支配的財(cái)產(chǎn)歸于全體業(yè)主所有，所以業(yè)委會(huì)不是法人組織。必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)有兩種情況，一種是法人本身所有的，另一種是通過(guò)授權(quán)的方式由法人經(jīng)營(yíng)管理的。由此可知，不贊同業(yè)委會(huì)具有獨(dú)立的法人資格的學(xué)者們忽視了“無(wú)論是法人自己享有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)還是由其經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)，都應(yīng)視為法人的獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，由法人獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理〔9〕。”全體業(yè)主可以將共有財(cái)產(chǎn)授權(quán)給業(yè)委會(huì)管理。業(yè)主也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)將共有財(cái)產(chǎn)讓渡給業(yè)委會(huì)，這樣一來(lái)，業(yè)委會(huì)就擁有了來(lái)自于業(yè)主又獨(dú)立于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然，這些財(cái)產(chǎn)是服務(wù)于全體業(yè)主的。

再次，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。業(yè)委會(huì)自然具有自己的名稱。業(yè)委會(huì)組織機(jī)構(gòu)中，除了設(shè)有主任、副主任作為管理小區(qū)的組織者，還應(yīng)具有熟悉財(cái)務(wù)、法律等的專業(yè)人員作為業(yè)委會(huì)的成員，負(fù)責(zé)小區(qū)財(cái)務(wù)的審核，將小區(qū)財(cái)務(wù)公開透明化和法律咨詢的工作，定期處理小區(qū)業(yè)委會(huì)的工作和解決日常工作中出現(xiàn)的難題。有專門的業(yè)委會(huì)工作章程，并由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。法人的場(chǎng)所是法人對(duì)內(nèi)對(duì)外組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，開展業(yè)務(wù)活動(dòng)和民事活動(dòng)的場(chǎng)所。法人場(chǎng)所的使用權(quán)既可以是法人自己買下來(lái)該場(chǎng)所而擁有的，也可以是通過(guò)租賃的形式獲得的。業(yè)主大會(huì)可以考慮通過(guò)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商，共同使用物業(yè)服務(wù)辦公用房，或在會(huì)所中劃出一定面積供業(yè)委會(huì)日常辦公及存放資料。除此之外，還可以通過(guò)購(gòu)買或者租賃辦公用房，如小區(qū)內(nèi)閑置的單元房等。

最后，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。業(yè)委會(huì)能夠獨(dú)立行使民事行為的權(quán)利、承擔(dān)民事責(zé)任的前提基礎(chǔ)和物質(zhì)保障是我們前面所提到的業(yè)委會(huì)具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。因此，在業(yè)委會(huì)擁有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)后，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任這一條件也就不再是問(wèn)題。

五、結(jié)語(yǔ)

賦予業(yè)委會(huì)獨(dú)立的法人資格，業(yè)委會(huì)在維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法利益的過(guò)程中將能夠以自身的名義對(duì)外實(shí)施法律行為，毫無(wú)疑問(wèn)的將有利于獲得各項(xiàng)合法權(quán)利以及在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，更有話語(yǔ)權(quán)；業(yè)委會(huì)自身集權(quán)利和義務(wù)于一身。關(guān)于物業(yè)服務(wù)之間的法律關(guān)系就將變得更加明確，為業(yè)委會(huì)與第三方之間的交易行為更加方便和安穩(wěn)方面提供了有效的保障；在公共物業(yè)的改建或重大事項(xiàng)的修繕活動(dòng)中，便于接受金融機(jī)構(gòu)的融資；有利于對(duì)單個(gè)業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、請(qǐng)求停止違反義務(wù)行為、請(qǐng)求損失賠償，并在涉及訴訟事務(wù)時(shí)可以以自己的名義直接起訴或應(yīng)訴〔10〕；更有利于業(yè)委會(huì)維護(hù)全體業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的和諧發(fā)展。此外，國(guó)外各國(guó)大多也都承認(rèn)業(yè)委會(huì)的民事主體資格。我國(guó)實(shí)行賦予業(yè)委會(huì)法人資格也是與國(guó)際趨勢(shì)相接軌。

〔參 考 文 獻(xiàn)〕

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〔2〕陳鑫著.建筑物區(qū)分所有權(quán)〔M〕.北京：中國(guó)法制出版社.2007.

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〔責(zé)任編輯：陳玉榮〕endprint