“有些房企已沒有下半場”專訪泰禾集團董事長黃其森

王玉光

“房地產調控政策仍將從嚴，房企不要抱有放寬的幻想，這種心態十分危險。”

十九大報告強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這對于未來中國的房地產市場來說，可謂一錘定音。

自2016年下半年以來，國家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地產調控政策，房地產調控取得明顯效果。一線城市房價經過調控以后，市場預期比較穩定，投資投機性需求得到了有力遏制。

從1998年房改啟動，20年間房地產行業為中國的經濟發展做出了巨大貢獻，到今天也走到了一個重要節點。隨著中國經濟轉入高質量發展，由要素驅動、投資驅動向創新驅動轉換，房地產市場去泡沫化等趨向日漸明顯。房地產領域的供給側結構性改革也在加速。

泰禾集團董事長黃其森對于供給側改革頗有心得。他的一個經營理念就是“大多數人都做的事情我不做”。

例如其他房企紛紛進軍三四線城市、熱捧特色小鎮，泰禾依然保持“只在一二線城市開發”的戰略，項目布局不超過30個城市。

眾多規模房企追求住宅標準化，泰禾卻強調走“精品”路線，鉆研新中式庭院住宅。北京通州“泰禾中國院子”一個項目就做了十幾年，中途兩度推倒重來。

2017年，中國至少將有15家房企年度銷售規模突破1000億元。在眾多千億級房企的成長躍升軌跡中，可以捕捉到一條看似“規律”的特征，黃其森認為，就是踩對政策節拍、順應市場大勢。

大學時主修建筑專業，后來又在銀行系統長期工作，黃其森對政策的周期性變化格外敏感。在他看來，“十九大之后的房地產調控政策仍將從嚴，房企不要對政策抱有放寬的幻想，這種心態十分危險”。

“最重要的工作就是做好政策應對”

《財經國家周刊》：你如何看目前地產市場生態格局出現的一系列重大轉變？

黃其森：這幾年泰禾能夠有所發展，很重要的一點就是對政策的準確理解和判斷。2016年公司年會時，我告訴團隊，泰禾今年最重要的工作就是做好政策應對。

早在2013年，泰禾就在一線城市北京、上海大規模集中拿地。因為在三四線城市拿地，背后因素很多。對政策走向沒有充分的認識、沒有敬畏，認為八項規定可能就是一陣風、反腐敗可能也是走過場，最終會栽倒在這種心態上。十八大以后，我們選擇集中在北京和上海拿地，因為市場規范、公開透明。

十八大后我還告訴員工，要用世界城市的眼光來看待北京、上海、深圳這幾個中國的大都市。如果去對照紐約、東京、洛杉磯，你就可以看到差距和空間。所以，2013年我們拿地花了800億，如果等到2016年要拿，就要花1600億。需要靠企業自己的眼光、智慧和魄力，對政策和經濟形勢做出精準判斷。

在我看來，十九大后的房地產調控政策仍將從嚴，房企不要抱有放寬的幻想，這種心態十分危險。房地產絕對不可能像2016年和2017年那么暴漲了，今后很長一個時期都會是這樣。總書記講的“房子是用來住的，不是用來炒的”，對很多人來說都是當頭棒喝。

《財經國家周刊》：“房住不炒”，一般理解為抑制投資、投機需求。這對以銷售、開發為主的房地產企業而言意味著什么？

黃其森：幾年前，當時萬科的郁亮提出樓市進入白銀時代的理論，還有樓市“上半場、下半場”之說。在我看來，對有的企業而言已沒有下半場，已經結束了。但對泰禾來說，才剛剛開場。

2018年我們儲備了500億資金用于項目收并購。中國的房地產市場需求巨大，現在的房地產企業總數不論是6萬家還是4萬家，最后剩下的肯定是不多的，這也就是泰禾為什么要在這些企業中保持自己的核心競爭力，我們為什么要走精品路線、為什么要做文化和地產的結合、為什么要做第一品牌，為什么還要增加醫療教育養老休閑影視這些產業的原因。按我的理解，今后的住宅不單要給業主提供單一的居住功能，更多是要提供一種生活方式。

租購并舉需要有配套政策

《財經國家周刊》：“租購并舉”也是十九大前后反復強調的一個住房制度改革方向。目前國家鼓勵發展住房租賃市場，很多大企業也紛紛涉足，你對這種趨勢如何判斷？

黃其森：我對整個房地產市場還是看好的，2016年市場估值12萬億，2017年估計能到13萬億。未來即使下降到10萬億、8萬億的市場總額，那也是全世界最大的行業。還不夠我們發揮嗎？所以肯定還是要以銷售為主，但是會響應國家號召，做一部分租賃業務，比如在醫療養老產業中就有這類物業。

在我看來，租購并舉應該是以購為主，租只是解決部分人群部分需求。因為安居才能樂業，有恒產者才有恒心，這是中國幾千年流傳下來的傳統置業觀念，根深蒂固。但凡有能力的人，都會選擇買房而不是租房。何況現在房產還是老百姓最重要的投資。

國家的政策方向是對的，有些問題還需要探討。比如是國家干還是企業干？企業干能不能盈利？我認為國家還需要配套一些相應的政策。

《財經國家周刊》：未來，房地產行業所面臨的新機遇和新挑戰有哪些？新的利潤增長點會集中體現在哪些方面？

黃其森：中國未來經濟增長的最大動力，一定是來源于消費需求的升級。在拉動經濟的“三駕馬車”中，出口艱難，投資的邊際效應開始遞減。所以當溫飽、居住問題解決了以后，人民的需求一定會轉向身體健康、子女教育以及精神文化等方面。比如醫療大健康產業，現在90%的人在公立醫院看病，看病難、看病貴，這種需求增長空間很大。

正是看準了這一趨勢，泰禾開始做多元化的產業布局。但無論是醫療大健康、還是教育、文化產業，總體都上奉行一個邏輯，就是圍繞幾百萬業主客戶提供衣食住行、吃喝玩樂甚至生老病死的全生命周期服務。這實際上也是一個生態，所有業務板塊能夠起到很強的協同效應。endprint