貧困地區(qū)房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀分析和相關(guān)對(duì)策

涂博

摘 要：近年以來，隨著中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的熱度不斷升溫，市場巨大的需求造成房價(jià)不斷攀升。然而自2015年年初以來，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行的壓力，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也在發(fā)生劇烈變化，房地產(chǎn)銷售面積增速不斷下降，庫存面積不斷上升，帶來了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。2015年11月10日，習(xí)總書記在主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了明確的指導(dǎo)意見，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫存確定為2016年我國五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

關(guān)鍵詞：貧困地區(qū)；房地產(chǎn)；去庫存

一、房地產(chǎn)行業(yè)去庫存相關(guān)情況

（一）房地產(chǎn)行業(yè)去庫存現(xiàn)狀

從2014年8月到2015年底，我國商品房的待售面積呈現(xiàn)了明顯的上升趨勢（見圖1），從56160萬平方米到71853萬平方米，上升了27.93%。同時(shí)，月度銷售面積呈現(xiàn)明顯的季節(jié)趨勢，年末商品房銷售面積呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，而年初商品房銷售面積會(huì)呈現(xiàn)明顯的萎縮。從圖表中14及15年的8、9、10、11、12月份進(jìn)行同期對(duì)比，月底銷售面積增加幅度有限。可以看出，我國房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存壓力十分巨大。為此，在2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)上，明確要通過提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、落實(shí)戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵(lì)企業(yè)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格、取消過時(shí)的限制等六大舉措來強(qiáng)力化解房地產(chǎn)庫存。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的區(qū)域分化特征

我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出區(qū)域結(jié)構(gòu)、地產(chǎn)類型、資金風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)類型等多方面的不均衡。基本特征是總量過剩、區(qū)域分化，“一二線熱，三四線冷”是當(dāng)前和未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。以湖北地區(qū)的武漢市和距離武漢市僅80公里的落后縣H縣為例，2016年武漢市商品房銷售面積3255.66萬平方米，年末待售面積為445.93萬平方米，按照武漢市16年的月平均銷售面積，去化周期約為1.6個(gè)月；2016年H縣商品房銷售面積為54.52萬平方米，年末待售面積為145.01萬平方米，按照H縣16年的月平均銷售面積，去化周期約為32個(gè)月。可以基本得出，作為新一線城市的武漢市，基本不存在房地產(chǎn)庫存壓力，而鄰近的落后地區(qū)H縣去庫存壓力十分嚴(yán)重，形成了明顯的“虹吸效應(yīng)”。

因此，化解“非一二線”地區(qū)，特別“三四線”以下的貧困地區(qū)的房地產(chǎn)庫存壓力顯得尤為重要。本文以湖北地區(qū)較為落后的H縣為例，探析貧困地區(qū)房地產(chǎn)去庫存的相關(guān)對(duì)策。

二、H縣房地產(chǎn)去庫存特征及存在問題

2016年H縣房地產(chǎn)去庫存情況呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：

（一）市場投放過剩

僅“十二五”期間，常住人口為60.74萬人的H縣僅在中心主城區(qū)、開發(fā)區(qū)就新建房屋（包含還建房、住宅商品房、保障性住房）42500套，市場投放量過大，造成供求關(guān)系不平衡。

（二）購買需求萎縮

房地產(chǎn)市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機(jī)性需求和被動(dòng)型需求。自住型需求增長乏力。H縣傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對(duì)不足，加上人口紅利的逐漸消失，進(jìn)城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。改善型需求減弱。H縣近年來的開發(fā)已基本消耗了收入相對(duì)穩(wěn)定的工薪族、個(gè)體私營業(yè)主等群體的購買力。隨著加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，許多農(nóng)村人員因進(jìn)城務(wù)工、送子女上學(xué)等需要開始在縣城安家置業(yè)，使農(nóng)村購買力需求不斷擴(kuò)大，但由于近年來縣城區(qū)域內(nèi)自建私房（不包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房）的趨勢有所抬頭，分流了相當(dāng)部分的有效需求。投資投機(jī)性需求受到抑制。盡管省、市出臺(tái)了刺激樓市的若干意見，但對(duì)樓市特別是商業(yè)地產(chǎn)起決定作用的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有得到根本性改變，再加上房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等潛在因素影響以及住房價(jià)格的持續(xù)走低，H縣投資性需求受到抑制。被動(dòng)型需求不足。H縣“三化”同步建設(shè)和棚戶區(qū)改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在市場上主動(dòng)購房的需求不足。

（三）“去化”效果兩級(jí)分化。住宅商品房銷售形勢較為樂觀

2016年全年，H縣住宅商品房銷售面積約41.6萬㎡，同比增漲35.4%；庫存面積60.55萬㎡，同比下降41.6%。依據(jù)住宅每月平均銷售面積來計(jì)算，住宅去化周期為17.4個(gè)月，形勢較為樂觀。非住宅商品房去庫存形勢嚴(yán)峻。2016年全年，非住宅商品房銷售面積約11.92萬平方米，同比增漲-7.9%；庫存84.46萬㎡，同比下降29.4%。依據(jù)非住宅每月平均銷售面積來計(jì)算，非住宅去化周期為85個(gè)月，形勢十分嚴(yán)峻。H縣非住宅庫存中，開發(fā)區(qū)商品房庫存為59.2萬㎡，占庫存面積的70%。由于企業(yè)入駐率不高和各類電子商務(wù)的成長壓制了對(duì)實(shí)體商務(wù)用房的需求，H縣開發(fā)區(qū)商品房去化量過低，導(dǎo)致全縣商品房庫存總量下降緩慢。

（四）租憑市場尚欠活躍

據(jù)統(tǒng)計(jì)，H縣16年商品住房銷量占總銷量的77.7%，非住宅占總銷量的22.3%，房地產(chǎn)市場需求仍以安家購房為主，投資置業(yè)為次需求。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厝藗冑徺I住房主要是自己居住，用來投入中介市場進(jìn)行出租的很少。因此，H縣住房租賃市場還欠活躍，需求量也很大。

三、貧困地區(qū)房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀分析和相關(guān)對(duì)策

基于以上問題和特征，我們必須從供給端發(fā)力，采取針對(duì)性措施，促進(jìn)貧困地區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（一）確保市場有序供應(yīng)

對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面摸底和清理，根據(jù)市場供求狀況，合理確定住宅用地年度供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，科學(xué)控制商業(yè)住宅用地供應(yīng)規(guī)模。近幾年內(nèi)應(yīng)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，減輕開發(fā)企業(yè)庫存壓力，逐步做到有計(jì)劃供地、高品質(zhì)開發(fā)。優(yōu)化項(xiàng)目規(guī)劃布局，合理規(guī)劃選址，加快配套設(shè)施建設(shè)，確保規(guī)劃、建設(shè)、使用“三同步”。

（二）積極推行貨幣化安置endprint

逐步提高棚戶區(qū)改造工作中的貨幣化安置比例，在堅(jiān)持棚戶區(qū)居民自愿選擇的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)棚戶區(qū)居民選擇貨幣化安置并自主購買商品住房。棚戶區(qū)居民選擇貨幣補(bǔ)償用以重新購置房屋，給予相應(yīng)補(bǔ)貼。

（三）積極鼓勵(lì)住房消費(fèi)

一是加大金融支持政策。降低首付比例，提高貸款額度，放寬公積金貸款、提取條件，實(shí)施提貸并舉政策，并積極推進(jìn)農(nóng)民工和個(gè)體工商戶住房公積金制度。加大縣級(jí)財(cái)政對(duì)落實(shí)中央、省、市關(guān)于去庫存相關(guān)政策的保障力度，并對(duì)購買首套普通商品住房者予以適當(dāng)補(bǔ)貼。二是積極發(fā)展租賃市場。鼓勵(lì)社會(huì)組建以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)企業(yè)通過規(guī)模化租賃、租售并舉等模式運(yùn)營商品住房。鼓勵(lì)人才購買、租賃非住宅創(chuàng)業(yè)，將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑改造為電商用房、“創(chuàng)客空間” “雙創(chuàng)”基地、科技企業(yè)孵化器等。

（四）加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化

按照戶籍制度改革的各項(xiàng)要求，創(chuàng)新和完善人口服務(wù)、管理制度，吸引各類人才和投資經(jīng)商辦企業(yè)人員落戶，合理引導(dǎo)農(nóng)業(yè)人口及其他常住人口有序向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，促進(jìn)有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，加快城中村改造步伐，配套完善小城鎮(zhèn)、中心村的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施建設(shè)，不斷增強(qiáng)吸納承載人口功能，努力實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋。引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展，轉(zhuǎn)型開發(fā)醫(yī)療、養(yǎng)老、旅游等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，由單一物業(yè)開發(fā)商向綜合開發(fā)和持續(xù)經(jīng)營商轉(zhuǎn)變。立足縣城的區(qū)位優(yōu)勢和“武漢后花園”的功能定位，推出一批旅游、度假和養(yǎng)老地產(chǎn)，吸引更多人士來我縣購房定居、休閑度假、養(yǎng)老養(yǎng)生。做大做強(qiáng)城市品牌，加大外銷推介力度，吸引外來購房和消費(fèi)。

（五）加強(qiáng)市場監(jiān)管，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展環(huán)境

加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，對(duì)違法違規(guī)行為開展全面清理整治，堅(jiān)決打擊和有效遏制私房違建行為，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，規(guī)范市場秩序。強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析，準(zhǔn)確把握和判斷房地產(chǎn)市場走勢，并搭建好樓市交易平臺(tái)，讓房地產(chǎn)交易更加便利化和透明化。

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