論商業地產（城市綜合體）開發企業的全面預算管理

楊曉麗

摘要：全面預算管理是企業實現戰略目標的重要手段，本文從商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理的內涵與特點出發，介紹了商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理存在的問題，并提出了相應的解決措施。

關鍵詞：商業地產 開發企業 全面預算管理

一、商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理概述

（一）商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理的內涵

全面預算管理是企業一種內部管理手段，其主要是根據往期企業生產經營狀況及市場預測與分析，預測出未來一段時間企業的運營情況，從而對企業的人力、物力、財力進行提前分配，最終使企業的運營狀況與其戰略目標達成一致。因此，商業地產（城市綜合體）開發企業可以根據全面預算管理的執行情況來判斷企業戰略目標的進度，同時，合理的全面預算管理能夠有效控制企業的成本開支，能夠使現金流更加穩定，在一定程度上確保企業的經濟利潤。全面預算管理涵蓋了企業的各個部門，需要全體員工的參與與合作，通過對各項資源的分配來衡量出企業各個部門與企業整體的經營狀況，從中找出影響企業發展的弊端并予以解決，因此，全面預算管理也是連接企業經營績效與戰略目標的一條紐帶，對企業的發展起著至關重要的作用。

（二）商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理的特點

商業地產（城市綜合體）開發企業主要從事土地開發、房產買賣、房屋建設與維修及相應的售后、物業等經營內容，商業地產（城市綜合體）開發企業的經營項目周期相對較長，大多數的房地產開發工作是大面積的商業與住宅區，因此，其單單一個項目也往往需要跨年經營，而受國家宏觀調控的影響，部分房地產建設所面臨的政策與管理風險相對較大。同時，商業地產（城市綜合體）開發企業在其經營過程中，資金占用數額較大，資金緊張是常態，銀行的貸款政策與國家經濟政策的改變都會在一定程度上影響到商業地產（城市綜合體）開發企業的獲利情況。另外，商業地產（城市綜合體）開發企業都是依靠不斷地開發新項目與新樓盤來進行發展，因此，商業地產（城市綜合體）開發企業開發與經營的項目大多是獨立核算的，而這種項目式的運營模式也在一定程度上決定了商業地產（城市綜合體）開發企業的發展與運營能力。

二、商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理存在的問題

（一）全面預算參與度不高

商業地產（城市綜合體）開發企業在工作中往往比較重視工程項目安全問題，對全面預算管理的重視程度不高，部分工作人員缺乏全面預算管理意識，在日常工作中很難按照商業地產（城市綜合體）開發企業編制的預算管理工作執行。更有甚者，因為預算管理的約束性較強，對其產生一定的抵觸情緒，這都導致商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理工作的參與度不高，使得其全面預算管理工作進展緩慢，以至頻頻出現誤差，甚至無法維護企業的正常生產與運營，給其經營管理工作帶來諸多麻煩。

（二）預算編制不合理

商業地產（城市綜合體）開發企業編制的全面預算還不夠合理，大多只是參照往期預算情況進行編制，因此，預算編制的內容較為陳舊，很多已經不適合商業地產（城市綜合體）開發企業以后的發展。同時，商業地產（城市綜合體）開發企業為了業績，不斷地趕工期、搶進度，甚至不等預算編制完成就開始施工，這使得預算管理失去了應有的控制作用，也使得工程項目的各項開支與預算管理不符，甚至導致全面預算管理工作形同虛設，沒有太大的參照意義。另外，在編制全面預算管理時，一些部門為了自身的利益多報預算數據，而財務部門缺乏對相關業務的評判經驗，因此，這容易導致商業地產（城市綜合體）開發企業的全面預算支出情況整體偏高，無法對企業的支出情況做到合理的把控，長此以往，容易導致企業的長遠戰略目標無法實現，甚至損害企業的經濟利益。

（三）預算監督考核機制不健全

商業地產（城市綜合體）開發企業雖然編制了預算，但是對全面預算的后續執行情況還不甚關注，由于缺少相應的監督與維護，全面預算管理執行起來效果不顯著，預算管理力度明顯不夠，這使得預算管理工作在日常執行過程中不受重視。在日常工作中，如果預算與實際業務出現偏差，極容易導致工作人員隨意更改預算，以滿足實際業務的需求，長此以往，商業地產（城市綜合體）開發企業的預算管理將流于形式，無法發揮出其應有的作用。另外，商業地產（城市綜合體）開發企業對其預算的執行情況缺乏相應的考核標準，也沒有制定相應的獎懲措施，這也使得商業地產（城市綜合體）開發企業的員工在日常工作中參與預算管理的積極性不高，預算管理執行情況不夠穩定，約束效果不佳。

（四）基層財務人員綜合素質不高

由于商業地產（城市綜合體）開發企業的工程項目較多且工作環境較差，因此其對財會人員的要求不高，基層財務人員綜合素質不高，也是影響其全面預算管理發揮作用的重要因素之一。企業的預算都是有下屬各項目部逐層上報的，而部分財會人員由于自身水平有限，編制預算時往往會出現一些偏差，預算的編制很難滿足商業地產（城市綜合體）開發企業的需要，由此編制成的全面預算也會存在一定的問題，嚴重的將為企業帶來一定的經濟損失。

三、商業地產（城市綜合體）開發企業全面預算管理的改進措施

（一）提高全面預算管理的參與度

商業地產（城市綜合體）開發企業在注重工程項目安全的同時，也要加強對全面預算管理工作的重視程度，可以通過講座、培訓等方式，宣傳全面預算管理工作的積極意義，在企業內部營造良好的全面預算管理氛圍，確保全體員工能夠充分認識到全面預算管理工作的重要性，減少其對全面預算管理工作的抵觸性，確保商業地產（城市綜合體）開發企業的全體員工都能夠積極、主動地參與到全面預算管理工作中，并按照全面預算管理的要求執行各項工作，提升全面預算管理工作的準確性，確保其能夠有效維護商業地產（城市綜合體）開發企業的運營與發展，進而逐漸實現企業的戰略目標。endprint

（二）合理編制預算

商業地產（城市綜合體）開發企業要認識到預算的編制需要融合多種因素，應摒棄原有的預算編制手段，在原有基礎上，結合對市場的分析與預測，以及相應的政策與環境因素，編制出較為全面、合理的財務預算，以滿足未來階段企業發展與管理的需求。同時，商業地產（城市綜合體）開發企業要嚴格按照相關程序，編制完全面預算之后再對項目進行施工建設，確保各工程項目能夠按照預算來進行施工，從而提升對工程項目施工支出的約束性，確保工程建設能夠嚴格按照全面預算管理來執行，從而確保商業地產（城市綜合體）開發企業有效節約開發成本，提升工程質量。另外，商業地產（城市綜合體）開發企業的各個部門在上報預算數據時，要根據本部門的實際發展情況進行上報，嚴禁多報、漏報等現象發生，確保企業的預算支出能夠控制在合理范圍內，不斷為企業提升經濟利益。

（三）建立健全預算監督考核機制

商業地產（城市綜合體）開發企業要對其預算管理的后續維護與運營狀況多加關注，建立健全預算監督考核機制，設立相應的預算監督管理部門，對商業地產（城市綜合體）開發企業的預算執行情況進行實時監督，提升預算管理在企業中的地位，確保企業各項工作都能夠按照預算管理來執行。維護預算的嚴肅性，沒有特殊情況，一律不得更改預算，如有特殊狀況，要由當事人上報相關部門領導，經由財務部上報給上級領導，進行逐層審批，不得擅自更改財務預算。另外，商業地產（城市綜合體）開發企業要根據其預算執行情況設立相應的獎懲措施，確保全體員工能夠積極主動地參與到預算管理中，并主動維護預算管理與運營，確保預算管理工作不出現偏差，為企業發展奠定良好的基礎。

（四）提升基層財會人員綜合素質

商業地產（城市綜合體）開發企業要注重對基層財會人員的培養，定期為其進行業務培訓，使其能夠在原有基礎上不斷地更新知識結構，提升自身素質，確保其能夠根據企業的發展需求，編制科學、合理的工程項目預算，爭取將工程項目預算的誤差降至最低，不斷提升預算質量，從而確保企業能夠按照預算管理平穩運營，為企業獲得更多的經濟效益。

四、總結

希望商業地產（城市綜合體）開發企業能夠總結以往的經驗教訓，加強對全面預算管理的重視程度，提高全面預算管理的參與度，合理編制預算，建立健全預算監督考核機制，提升基層財會人員綜合素質，以有效提升全面預算管理的質量和管理效率。

參考文獻：

[1]王洪濤.商業地產（城市綜合體）開發企業的全面預算管理[J].經貿實踐，2016，（10）：33-34.

[2]王春華.商業地產企業全面預算管理分析[J].房地產金融，2016，（12）：34-35.

[3]桑業新.淺析商業地產企業全面預算管理[J].商場現代化，2016，（22）；111-112.

（作者單位：華潤新鴻基房地產〈無錫〉有限公司）endprint