淺談管理會計在物業租賃中應用的問題及對策

鄭麗娜

摘 要 管理會計是以企業財務運營為中心的管理活動，能夠對企業運營情況進行預算、決策和控制，從而有效率地實現成本控制和效益提升。然而，一直以來，管理會計在一些行業中沒有得到重視，在現在市場競爭十分激烈的情況下，這對一些行業的發展極為不利。基于這種情況，本文以物業租賃為例，對管理會計在其內部的應用進行研究，提出了完善管理會計在物業租賃中的應用的對策建議，希望為其發展提供參考。

關鍵詞 管理會計 物業租賃 應用對策

管理會計以現代管理科學為基礎，通過科學的分析方法，對企業各項資源進行優化配置，為企業管理提供科學測算和決策依據，在許多領域得到了廣泛應用。然而，在物業租賃中，相關人員對管理會計不重視，應用這一科學管理體系的范圍極小。因此，相關人員需要引起高度重視，有效發揮管理會計的作用。

一、管理會計在物業租賃中應用的問題

管理會計是財務管理體系中重要的組成部分，在企業的成本管理、效率提升及戰略決策支持中都有著重要作用。目前企業管理會計的主要職能及面臨的問題如下：

（一）對管理會計在物業租賃中的應用認識不足

通常認為管理會計強調的是大型公司的戰略管理，專注于中長期發展規劃，著重解決公司治理結構的相關問題，導致部分人對管理會計在物業租賃中的應用出現了理解上的偏差。本文所指的物業租賃與房屋租賃不同，指以收取租賃費、物業費等收入為主的商業經營性租賃，如五金商業城出租、展廳出租等等，兼收取配套設施的水電費、停車費等收入，在財務預算管理上因收支體量不大，利潤不高。相關人員對管理會計在物業租賃中的應用認識不足，沒有引起重視。

（二）管理會計在物業租賃中的應用面窄

物業租賃中重視財務會計業務，對于管理會計的應用只有很小一部分，比如測算租金收入情況、開支情況、往來應收款情況等等，主要限于財務核算范疇。對于通過管理會計進行預測、規劃，包括對現有的運營狀況進行整體設計優化，沒有考慮提高運營效率，提高運營質量，提升租賃利潤點等內容，極大地制約了物業租賃的發展壯大，部分運營項目甚至處于虧損狀態。

（三）管理會計在物業租賃中的應用方法單一

目前，管理會計理論和方法已經成熟，在許多行業領域取得成效。然而，管理會計在物業租賃中的應用方法單一，表現在如下方面。一是沒有從戰略角度利用管理會計做好預見。物業租賃中在發展戰略上固守以收取租金獲取收入為主的方法，很大限度地限制了物業發展的空間，沒有從盤活物業、做實物業、引進戰略合作伙伴方面提升物業質量的角度，做好項目規劃預測，使部門物業處于閑置狀態，這對租賃商戶也是很大的沖擊，影響了租金的增長。二是缺乏系統性。局限于用簡單的財務核算管理思路考慮物業租賃問題，根據歷史收支，測算下年運營情況，沒有進行行業調查和情況分析，尋找項目運營中的不足，提出解決方案。三是技術應用方法較少。管理會計有許多專門的方法進行全方位的考核，在測算方式上比較靈活，管理者的主觀態度和思路對管理會計的影響很大。在物業租賃中，管理層主觀上認識不足，客戶上傾向歷史數據，局限于歷史會計信息，導致管理會計應用的方法單一，僅遵行會計核算方法，沒有使用管理會計的預測方法。

二、管理會計在物業租賃中應用的對策建議

實際上，管理會計應當貫穿物業租賃的全過程。圍繞物業租賃運營，可以進行項目的收支預測，有助于成本控制，防范物業風險，將物業利益最大化。根據上述應用存在的問題，提出如下對策建議：

（一）確定管理會計在物業租賃中的定位

物業租賃管理過程中，一些業務運營看似簡單，表面上是商業租賃和物業租金的收取，其實還涉及很多內容。比如，市場經濟下行壓力的增大，對物業租賃行業的影響很大，導致了物業租賃行業整體收益的下滑，這就需要管理者發揮管理會計的“管理”作用及“戰略”作用，用前瞻的眼光看待物業租賃行業的問題，確定管理會計在物業租賃中的定位。用管理會計思路和方法進行行業調查，做好行業分析，結合本物業的實際情況，用戰略眼光做好物業運營的長期發展規劃。比如，在當前物業租賃行業不景氣的情況下，單純依靠物業租金收入已無法保證物業的正常運營，需拓展思路，優化物業管理，提升服務質量，吸引客戶入駐;吸引優質合作伙伴加入物業運營管理，帶動相關配套項目營利;利用空置物業開展商業自營，減少物業空置，削弱對商戶的依賴，跳出傳統財務核算管理思路，用管理會計的方法進行全面規劃，盡可能地盤活資產、資源，提升整個物業的綜合效益。

（二）加強管理會計在物業租賃中的應用

管理會計不僅可以進行“管收”的預測，還可以做到“管支”的預測、監督和收益的預測、掌控，因此，要加強物業租賃中管理會計的應用。一是加強對物業成本的預測和成本控制。根據發展計劃做好收支預算管理，保證運營營利目標的實現。二是強化對物業服務質量的控制。物業服務質量是物業的生命線，它既是一種隱性的收入、利潤，又是一筆不小的支出或者潛在的風險，要通過管理會計做好物業服務質量的預測和規劃，以留住商戶，這對完全依靠物業租賃的公司也是一個致命的隱患。而提高服務質量同時也意味著服務成本的增加，因此，必須加強對各項成本費用的有效管控。

（三）優化管理會計在物業租賃中的應用方式

首先，管理層要增強對管理會計的重視，用戰略思維和發展眼光運營物業，尋求物業收入的落腳點，拓展物業服務管理的營利點，強化成本控制的關鍵點，對物業運營進行總體把握，整體運營。其次，要設置管理會計機構，配置管理會計人員。業務量多的物業要設置管理會計機構，配備專業的管理會計人員，做好物業項目的預測、運營、監督執行;物業小的項目也要配備專職或者兼職、熟悉專業管理會計知識的管理會計人員，做好項目預測、決策和監督。三是培養全員的管理會計意識。將成本管理理念貫穿每個崗位，進行責任兌現，發動全員參與物業租賃“招商”，開展招商籌劃、獻計獻策活動，用一定的激勵機制，調動全員參與物業管理的積極性，讓物業租賃發揮出最大效用。四是建立以管理會計為中心的管控體系。要做好管理會計體系設計，健全各項管理制度，按照年度預算目標分步實施。各個部門和全體員工要高度配合管理會計工作。圍繞物業運營做好招商、項目推介;提升服務，降低成本，利用管理會計工具來增強員工的凝聚力，共同促進物業租賃業務的發展。五是樹立管理會計的長期意識和長遠觀念。管理會計在物業租賃中的應用，需要長期融合于內部管理中，通過管理會計應用短期起到很大成效是很不現實的，管理會計同其他管理一樣，也是一個長期的漸進過程。需要為管理會計的應用提供良好的環境，在物業租賃中融入管理會計的管理理念，讓每位員工理解管理會計，增強服務意識與財務管理意識;優化管理流程，支持管理會計工作，減少管理會計收集業務數據的難度，確保管理會計能夠及時、全面地掌握物業信息，并用先進管理工具進行數據分析，開展過程控制，提供有利的決策依據，為管理者提供參考，為物業租賃的發展提供保障。

三、結語

現階段，管理會計的重要性逐漸為人們所知，它能夠將各項資源、資產和資金進行充分整合，利用信息優勢和先進的管理工具優勢，為管理決策提供依據，并進行收支預測和過程控制。從目前的狀況分析來看，管理會計在物業租賃中的應用并不深入，存在一些問題;然而，隨著這一行業的人們對管理會計的認識逐步加深，激烈的市場競爭將使人們對管理會計的需求加大，經濟越發展，管理會計的作用將更大，管理會計應用的空間也將更大，從而進一步推動行業管理水平的提高。

（作者單位為廈門象嶼五金物流服務有限公司）

參考文獻

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