房地產交易中的風險規避策略研究

■仇國芳

無棣縣房產行政管理局

在我國的國民經濟體系當中，房地產是一個重要的支柱性產業，同時與人民群眾的生活息息相關。但在我國房地產行業快速發展的同時，很多人參與到炒房活動中來，市場泡沫的程度也在不斷加大，即便國家出臺了很多的調控政策，但是房地產交易中的風險仍舊很難完全規避。為了實現我國房地產的健康、可持續發展，房地產交易風險規避策略的選擇，必須從多個角度入手，如法律制度的完善、誠信體系的建設、交易者風險意識的提高、市場信息體系的完善等，只有不斷的健全和完善房地產市場交易制度，提高從業人員的專業素質和職業道德水平，才能對交易風險進行有效的規避。

1 房地產交易風險的主要影響因素

1.1 開發商欺詐帶來的風險

整體而言，房地產在交易中出現的風險，很大一部分是由開發商帶來的，尤其是房地產一級市場的交易活動，很多開發商都參與期房的開發建設，購房者在前期履行完相關義務后，很多開發商在利益的誘導下，經常做出修改規劃、占用綠地面積、偷工減料、降低配套建設標準、延遲交房等損害購房者權益的事情。同時，有的開發商在前期也可能會進行很多方面的虛假宣傳，如小區周邊規劃，車位免費贈送、物業費用減免等，由于消費者對房地產專業知識相對缺乏，對開發商的很多宣傳盲目信任，所以會面臨被欺騙的較大風險。此外，有的開發商資質不夠，或者面臨資金鏈斷裂的風險，或者后期無法順利通過驗收，業主在后期可能會面臨無法獲得不動產權證書的風險。

1.2 房產中介以及從業人員帶來的風險

隨著我國房地產整體市場規模的擴大，二手房的交易也開始變得頻繁起來，房產中介以及從業人員數量也在不斷增多。二手房交易雖然不像一級市場交易那樣面臨很多的開發商風險，但是由于一些房產中介缺乏資質，從業人員的專業素質和職業道德水平相對較低，所以在房產咨詢、價格評估、合同簽約等很多環節容易欺騙業主或購房人員，部分中介和人員也會利用自身對房產專業知識熟練了解的優勢，在委托合同或購房合同中添加一些對交易雙方不利的條款，從而無法做到公平交易，讓委托方的利益遭受一定的損失。例如，有的房產中介利用自己員工做托，做高房價或騙取定金獲得不當收益，或者在服務過程中超出自身權限，對委托方盲目承諾，最終讓他們在交易過程中利益受損。

1.3 購房者自身帶來的風險

在購房過程中，由于有的購房者自身缺乏對法律知識、交易規則和市場行情的了解，所以在購房過程中就無法對潛在的風險進行全面認知和有效規避。同時，有的購房者本身不具備購房資格或經濟實力，卻通過信息資料造假等方式參與房產交易，其后期產生的交易風險也是客觀存在的。

2 房地產交易中的風險規避策略

2.1 積極構建誠信交易機制

針對房地產市場交易中出現的風險和問題，很多是由于單方或多方的不誠信行為造成的，所以為還房地產市場一個誠信交易的市場環境，在政府部門的指導，通過行業協會的促進功能，要積極構建誠信交易機制，提高行業從業人員的專業素質、職業道德水準和服務質量，讓他們不斷改進執業觀念、執業態度，自覺遵守執業紀律。此外，要對房地產登記機構的工作人員進行廉政教、誠信教育，積極發揮他們的監督、審核等服務職能，加快房地產市場交易誠信機制的建設進程。

2.2 加強房地產法制建設

對房地產市場交易風險的規避，雖然在一定程度上可以依賴道德約束或行業自律，但是法律手段才是最真實有效的。針對我國房地產發展進程中不斷涌現的新情況、新問題，國家相關部門也要對房地產行業法規進行持續性的建設和完善，同時加大對房地產相關法律法規的市場宣傳力度和執法力度，提高對房地產市場整治的各項投入，為各項執法活動提供完善、科學的法律參考，對不法人員形成一定的法律震懾。

2.3 規范相關企業以及從業人員的房產交易行為

在房地產市場交易活動中，開發商、房產中介等企業組織始終占據主導地位，很多交易風險都是因為相關從業人員的不規范行為造成的，所以國家將來要重點加強對相關企業以及從業人員市場行為的監管，增強他們在房產交易中的法紀意識、誠信意識，讓他們自覺遵守相關法律、法規，做到依法交易、誠信交易，不斷塑造自身的良好形象，有效保障各方的利益 。

2.4 完善房地產市場信息體系

為了規避房地產交易中的風險，國家需要加快建立健全房地產市場信息系統，能對房地產市場的運行情況、開發商的市場行為、二手房的交易過程等進行有效的市場監督，避免市場虛假信息或市場主體不當行為對房地產交易市場的不良影響，更好的規避市場信息不對稱的情況，營造出真實、平等、可靠的房產交易信息環境。如適時披露土地供應、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，對市場主體適時進行正確的輿論引導，加強對國家相關政策的宣傳解讀等。

2.5 重視對購房者的宣傳教育

為了避免買方在房地產交易中因為市場風險的控制不當而陷人被動局面，或者造成無法挽回的經濟損失，政府等相關部門要重視對購房者的宣傳教育工作，如何對開發商的資質或房屋質量進行鑒別，如何解決房屋的建設質量以及產權問題，如何正確、理性的鑒別市場供求信息等。再者，要提高購房者的誠信交易意識，豐富他們的專業知識，在購買自住住房或投資時一定要理性，切近盲從，對潛在的市場風險要考慮周全等。

3 結語

總之，在我國房地產市場調控不斷加強的大背景下，對于房地產交易中的風險規避提出了更高的要求。所以在未來的一段時間里，我們要積極針對房地產市場交易中存在的各種問題和風險，加強對于相關法律規范和交易制度的建設，積極構建誠信交易體系，提高從業人員的專業素質以及購房者的風險意識，讓房地產市場交易的過程更加規范，從而最大限度的規避在房地產交易中可能出現的風險，打造良好的房地產交易市場環境，讓人民群眾可以更好的“安居樂業”。

參考文獻

[1] 朱玉梅.房地產交易中風險及規避分析[J]. 城市建設理論研究(電子版),2016(32) ：151-152

[2] 謝兆錦.探討如何加強房地產交易登記檔案管理[J]. 建材與裝飾,2017(11)：110-111