山西路橋房地產公司發展戰略研究

■梁立宮

山西路橋房地產開發有限公司

1 核心能力分析

1.1 城市布局能力。隨著一線城市調控政策的收緊，大型房企布局山西，中小房企的空間和機會更少，作為太原本土的路橋地產可以考慮布局三四線城市，精準投資，精細化管理，打造高品質項目才能生存。

1.2 項目獲取能力。太原城市及周邊地區土地市場競爭日趨激烈，路橋地產在山西深耕多年，具備優越的政府資源和人脈資源，可以在舊城改造上和大開發商合作開發，建立項目效益評估體系，實現項目投資的數字管控。可以借力集團運營獲取土地。

1.3 組織創新能力。企業要保持競爭優勢，不僅要有產品技術優勢，更重要的是通過組織的不斷變革創新，發揮人的能動作用，在競爭中取得優勢。路橋地產要實施新戰略，就需要對組織結構進行變革；改變員工的觀念、知識、態度適應新戰略；更新新技術在產品中的運用。

1.4 項目運營能力。一是控目標。路橋地產從土地資源獲取、產品設計、概念設計、方案設計、施工圖設計、造價及結算等階段測算項目收益指標，及時跟蹤項目收益。二是控過程。路橋地產實行周期、資金、產品管控。通過項目計劃，實現對項目投資周期管控；通過采購招投標，實現對項目投資資金的有序控制；通過銷售計劃實現對項目投資收益管控。還需要構建對投資項目的標準化運營管控體系。三是控風險。路橋地產通過對項目基礎數據調整、重大關鍵節點調整、銷售價格規劃與調整、重大設計變更調整、項目目標成本調整進行收益敏感性分析，規劃內部協作流程及機制，結合信息化系統，有效管控項目風險。

2 SWOT分析

優勢：①工程項目管理能力較強；②成本控制能力較強；③資金運作能力較強；④具有一定的拿地能力；⑤開發產品周轉快，操盤簡單。劣勢：①組織創新能力較弱；②項目獲取能力較弱；③專業人才缺乏④品牌效應差，企業文化建設不足；⑤融資渠道和手段缺乏。同時，公司發展機會有：①太原市經濟保持增長，消費者購買力增強；②太原市國家可持續發展議程創新示范區發展帶來的良好機遇；③全面放開“二孩”政策與人口流入帶來的機遇；④人口老齡化加快，市場需求增加；⑤智能科技發展，給產品研發提升了空間。最后，公司面臨的威脅如下：①行業集中度不斷提升；②金融信貸政策緊縮，資金壓力加大；③土地價格大幅上漲；④行業利潤逐步下降。

3 戰略定位

房地產調控加劇，行業集中度提升，大型房企在尋找新的行業和利潤增長點，布局新的產業領域。路橋地產必須要明確產業發展的方向，加大醫療、健康、養老地產、文化娛樂、社區服務等方面的布局和資源整合。醫療健康方面，打造包括婦幼保健醫院、社區健康管理中心及互聯網醫療等完善的醫療體系。文化娛樂方面，以“院線+劇場”為突破口，推動文化產業鏈的延伸與多元化發展。養老地產方面，在社區住宅樓棟中配套老年公寓，進行適老化設計，增加社區內老年設施。社區服務方面，建立服務標準管控體系和服務快速響應體系，提供定制化服務。

4 戰略發展規劃

4.1 戰略目標

近期戰略目標（2018—2020）年：基礎鞏固階段。

優化戶型設計，依客戶價值導向定制化設計產品，集成科技打造智慧空間。全生命周期設計，提升幸福感。構建項目運營管控體系，建立“數字化”的經營管理文化。

中期戰略目標（2021—2023）年：快速發展階段。

繼續專注地產主業，打造獨特的產品體系，堅持與城市配套和地產相關的多元化布局，延伸產業鏈，優化配套服務，從醫療、教育、養老、社區服務等多渠道延伸，構建美好社區。

遠期戰略目標（2024—2026）年：成熟騰飛階段。

通過產業鏈整合，實現企業的不同地產相關領域的跨越式發展。商業模式上做好存量資產的經營，輕資產、強運營，通過輕資產方式來提升盈利和抵抗風險的能力。通過優勢資源整合，提高產品和服務附加值，更具有競爭力優勢、實現企業價值持續增長。

4.2 總體戰略

路橋地產發展的總體戰略為“路橋+”多元化服務戰略，即以地產為核心，綜合醫療健康、養老地產、文化娛樂、社區服務四大板塊，以房地產務為核心，多元業務高質量增長。

4.3 競爭戰略

（1）提供差異化服務。通過生活方式的營造，來增強體驗感和客戶黏性。以社區業主為基石，以共同價值觀為文化紐帶，以相同的喜好為聯結點，組建籃球、廣場舞、合唱團、悅跑團、親子群等社區俱樂部，豐富完備社群體系。（2）滿足細分化需求。不斷打造精品，提升服務，是路橋地產未來發展的動力之源。在精研客戶需求，定制生活方式的同時，更敏銳洞察到業主在精神層面的更高追求。（3）配套生活服務品質提升。產品銷售只是短期行為，要有做客戶一輩子生意的理念，抓住服務環節的機會。要培養多次提供優質服務的能力、實現社區養老、醫療、教育的全生態運營，真正成為城市品牌服務商。

隨著“路橋+”服務戰略的實施，公司財務數據將會顯示戰略執行的效果，為實證研究提供充分的數據，為路橋地產的發展戰略不斷優化，同時指導其他中小房地產企業實現戰略目標，提高競爭力，實現持續成長。