山西路橋房地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究

■梁立宮

山西路橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

1 核心能力分析

1.1 城市布局能力。隨著一線城市調(diào)控政策的收緊，大型房企布局山西，中小房企的空間和機會更少，作為太原本土的路橋地產(chǎn)可以考慮布局三四線城市，精準(zhǔn)投資，精細(xì)化管理，打造高品質(zhì)項目才能生存。

1.2 項目獲取能力。太原城市及周邊地區(qū)土地市場競爭日趨激烈，路橋地產(chǎn)在山西深耕多年，具備優(yōu)越的政府資源和人脈資源，可以在舊城改造上和大開發(fā)商合作開發(fā)，建立項目效益評估體系，實現(xiàn)項目投資的數(shù)字管控。可以借力集團(tuán)運營獲取土地。

1.3 組織創(chuàng)新能力。企業(yè)要保持競爭優(yōu)勢，不僅要有產(chǎn)品技術(shù)優(yōu)勢，更重要的是通過組織的不斷變革創(chuàng)新，發(fā)揮人的能動作用，在競爭中取得優(yōu)勢。路橋地產(chǎn)要實施新戰(zhàn)略，就需要對組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行變革；改變員工的觀念、知識、態(tài)度適應(yīng)新戰(zhàn)略；更新新技術(shù)在產(chǎn)品中的運用。

1.4 項目運營能力。一是控目標(biāo)。路橋地產(chǎn)從土地資源獲取、產(chǎn)品設(shè)計、概念設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖設(shè)計、造價及結(jié)算等階段測算項目收益指標(biāo)，及時跟蹤項目收益。二是控過程。路橋地產(chǎn)實行周期、資金、產(chǎn)品管控。通過項目計劃，實現(xiàn)對項目投資周期管控；通過采購招投標(biāo)，實現(xiàn)對項目投資資金的有序控制；通過銷售計劃實現(xiàn)對項目投資收益管控。還需要構(gòu)建對投資項目的標(biāo)準(zhǔn)化運營管控體系。三是控風(fēng)險。路橋地產(chǎn)通過對項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)整、重大關(guān)鍵節(jié)點調(diào)整、銷售價格規(guī)劃與調(diào)整、重大設(shè)計變更調(diào)整、項目目標(biāo)成本調(diào)整進(jìn)行收益敏感性分析，規(guī)劃內(nèi)部協(xié)作流程及機制，結(jié)合信息化系統(tǒng)，有效管控項目風(fēng)險。

2 SWOT分析

優(yōu)勢：①工程項目管理能力較強；②成本控制能力較強；③資金運作能力較強；④具有一定的拿地能力；⑤開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)快，操盤簡單。劣勢：①組織創(chuàng)新能力較弱；②項目獲取能力較弱；③專業(yè)人才缺乏④品牌效應(yīng)差，企業(yè)文化建設(shè)不足；⑤融資渠道和手段缺乏。同時，公司發(fā)展機會有：①太原市經(jīng)濟(jì)保持增長，消費者購買力增強；②太原市國家可持續(xù)發(fā)展議程創(chuàng)新示范區(qū)發(fā)展帶來的良好機遇；③全面放開“二孩”政策與人口流入帶來的機遇；④人口老齡化加快，市場需求增加；⑤智能科技發(fā)展，給產(chǎn)品研發(fā)提升了空間。最后，公司面臨的威脅如下：①行業(yè)集中度不斷提升；②金融信貸政策緊縮，資金壓力加大；③土地價格大幅上漲；④行業(yè)利潤逐步下降。

3 戰(zhàn)略定位

房地產(chǎn)調(diào)控加劇，行業(yè)集中度提升，大型房企在尋找新的行業(yè)和利潤增長點，布局新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。路橋地產(chǎn)必須要明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，加大醫(yī)療、健康、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化娛樂、社區(qū)服務(wù)等方面的布局和資源整合。醫(yī)療健康方面，打造包括婦幼保健醫(yī)院、社區(qū)健康管理中心及互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療等完善的醫(yī)療體系。文化娛樂方面，以“院線+劇場”為突破口，推動文化產(chǎn)業(yè)鏈的延伸與多元化發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)方面，在社區(qū)住宅樓棟中配套老年公寓，進(jìn)行適老化設(shè)計，增加社區(qū)內(nèi)老年設(shè)施。社區(qū)服務(wù)方面，建立服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管控體系和服務(wù)快速響應(yīng)體系，提供定制化服務(wù)。

4 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃

4.1 戰(zhàn)略目標(biāo)

近期戰(zhàn)略目標(biāo)（2018—2020）年：基礎(chǔ)鞏固階段。

優(yōu)化戶型設(shè)計，依客戶價值導(dǎo)向定制化設(shè)計產(chǎn)品，集成科技打造智慧空間。全生命周期設(shè)計，提升幸福感。構(gòu)建項目運營管控體系，建立“數(shù)字化”的經(jīng)營管理文化。

中期戰(zhàn)略目標(biāo)（2021—2023）年：快速發(fā)展階段。

繼續(xù)專注地產(chǎn)主業(yè)，打造獨特的產(chǎn)品體系，堅持與城市配套和地產(chǎn)相關(guān)的多元化布局，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化配套服務(wù)，從醫(yī)療、教育、養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)等多渠道延伸，構(gòu)建美好社區(qū)。

遠(yuǎn)期戰(zhàn)略目標(biāo)（2024—2026）年：成熟騰飛階段。

通過產(chǎn)業(yè)鏈整合，實現(xiàn)企業(yè)的不同地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的跨越式發(fā)展。商業(yè)模式上做好存量資產(chǎn)的經(jīng)營，輕資產(chǎn)、強運營，通過輕資產(chǎn)方式來提升盈利和抵抗風(fēng)險的能力。通過優(yōu)勢資源整合，提高產(chǎn)品和服務(wù)附加值，更具有競爭力優(yōu)勢、實現(xiàn)企業(yè)價值持續(xù)增長。

4.2 總體戰(zhàn)略

路橋地產(chǎn)發(fā)展的總體戰(zhàn)略為“路橋+”多元化服務(wù)戰(zhàn)略，即以地產(chǎn)為核心，綜合醫(yī)療健康、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化娛樂、社區(qū)服務(wù)四大板塊，以房地產(chǎn)務(wù)為核心，多元業(yè)務(wù)高質(zhì)量增長。

4.3 競爭戰(zhàn)略

（1）提供差異化服務(wù)。通過生活方式的營造，來增強體驗感和客戶黏性。以社區(qū)業(yè)主為基石，以共同價值觀為文化紐帶，以相同的喜好為聯(lián)結(jié)點，組建籃球、廣場舞、合唱團(tuán)、悅跑團(tuán)、親子群等社區(qū)俱樂部，豐富完備社群體系。（2）滿足細(xì)分化需求。不斷打造精品，提升服務(wù)，是路橋地產(chǎn)未來發(fā)展的動力之源。在精研客戶需求，定制生活方式的同時，更敏銳洞察到業(yè)主在精神層面的更高追求。（3）配套生活服務(wù)品質(zhì)提升。產(chǎn)品銷售只是短期行為，要有做客戶一輩子生意的理念，抓住服務(wù)環(huán)節(jié)的機會。要培養(yǎng)多次提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的能力、實現(xiàn)社區(qū)養(yǎng)老、醫(yī)療、教育的全生態(tài)運營，真正成為城市品牌服務(wù)商。

隨著“路橋+”服務(wù)戰(zhàn)略的實施，公司財務(wù)數(shù)據(jù)將會顯示戰(zhàn)略執(zhí)行的效果，為實證研究提供充分的數(shù)據(jù)，為路橋地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略不斷優(yōu)化，同時指導(dǎo)其他中小房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，提高競爭力，實現(xiàn)持續(xù)成長。