行政事業單位公房出租管理的實踐與思考――金華市本級公房出租調研報告

（金華市財政局 浙江 金華）

行政事業單位國有資產是行政事業單位履行職能，保障政權運轉以及提供公共服務的物質基礎，其管理是財政管理的重要組成部分。近年來，財政部頒布的《行政事業單位國有資產管理暫行辦法》對行政事業單位國有資產的出租出借問題做出了明的規定，引起了地方政府和相關部門的重視，金華市本級行政事業單位資產管理工作在這一基礎上取得明顯成效，完善了管理體制，構建了制度框架，逐步規范資產配置、使用、處置等各環節管理。作為資產使用的重點――行政事業單位公房出租，經過幾年的運行，國有資產收益大幅度提升，產生了良好的社會效益，維護了市場公平和社會和諧。

一、加強公房出租管理的實踐

根據財政部35、36號令，依照相關的法律法規，金華市財政局通過幾年的實踐與摸索，以強化行政事業單位國有資產管理、提高資產的使用效率為目標，不斷加大公房出租管理力度，完善管理制度、規范審批和操作流程、加強對不規范出租行為的督促和整改，使管理和機制得到日趨完善。

金華市本級2016年共組織了9期行政事業單位公房出租使用權拍賣，全年320處公房通過審批參與拍租，成交185處，年租金1024.87萬元，累計租期內應繳租金3375.2189萬元；2017年組織了10期，參與使用權拍賣標的554處，成交280處，年租金1409.799萬元，累計租期內應繳租金5001.9114萬元，同比2016年年租金增長37.56%，租期內應繳租金增長48.2%。

1.健全管理制度

目前已先后出臺了《金華市本級行政事業單位公有房產出租管理有關事項的通知》、《金華市本級行政事業單位公有房產出租收入管理暫行辦法的通知》、《關于進一步規范行政事業單位公房出租管理有關事項的通知》、《關于統一使用行政事業單位國有資產房屋租賃合同的通知》、《關于行政事業資產管理審批事項內部審批流程的通知》等制度。通過完善的制度體系，規范租金收入，實行“收支兩條線”管理，出租收入直接、及時、足額繳入財政專戶，統一納入部門預算綜合管理，按非稅收入績效考核管理機制執行；建立出租公房數據庫，使管理更加透明、有效；統一合同范本，從法律層面避免了公房招租后可能會產生的糾紛；通過政府采購招投標方式，確定4家具有資質的拍賣公司，以輪流的方式對每一期的公房拍租實施具體操作，并對拍賣公司進行考核，規范公房招租的拍賣流程。

2.規范審批流程

（1）產權單位提交申請，在填報的審批表中明確擬出租公房的坐落地點、建筑面積、出租期限、出租用途限定以及出租方式等信息，財政部門在收到申請后按程序進行審核，對單位房產實際情況及使用情況進行調查，對房產租金收繳情況進行核實，確定出租條件與出租方式。

（2）制定財政內部審批流程。從行政審批窗口接收初審、處長審核、局長審批、市政府審批，整個環節按出租面積大小等條件設置權限，明確權責：對于單處公房面積500平方米以上的，報局長審批，單處公房面積3000平方米以上的，報市政府審批。與市公共資源交易中心加強溝通協調、層層落實職責，確保公房招租拍賣運作的公開、公平、公正。

把公房出租管理從各行政事業產權單位“各自為政”的分散管理轉變到“陽光操作”上來，既克服了“本位主義”思想，又響應了黨風廉政建設責任制的要求，保障了公房出租收益的提升，印證了政府性資源市場化運作的合理性。

3.加強不規范出租整改

近幾年，金華市財政局在全市范圍內組織開展行政事業單位資產清查工作，重點對市本級行政事業單位進行財務清理、資產清查工作。涉及行政事業單位國有資產出租出借方面，主要是制度的執行情況，公房出租是否按規定履行申請審批手續，是否通過統一招租平臺公開招租；公房出租收入是否上繳財政非稅資金賬戶等情況實行進駐核查。

聯合紀委監察等部門，對資產清查中存在公房不規范出租的單位下發《市本級行政事業單位違規自行出租公房整改督辦通知》，要求產權單位限期進行整改。通過整改督查督辦，絕大部分單位對自行出租、協議出租的房產，到期立即納入公共招租平臺實施公開招租，未到期的通過協商與承租人解除租賃合同，重新納入公共招租平臺實施公開招租，不斷規范公房招租流程。在后續的公房出租管理中，持續加強對公房不規范出租的整改。對不規范出租整改未到位的，持續下達整改督辦通知書，督促產權單位加強整改。2015年共向36家單位181處出租房產下達了整改督辦通知書。同時還加強公房出租的日常監管，對出租合同即將到期的公房，在公房到期前3個月就給單位發出《金華市本級行政事業單位公房出租提醒函》，提醒單位及時進行出租申報，及時納入公共招租平臺進行公開招租。

2012年資產清查以來，截止2017年年底，共對377處不規范出租房產進行了整改，整改面積472191平方米；共組織了53場行政事業單位公房使用權拍賣會，競拍效果明顯，年租金較保留價平均增長29.2%，增長幅度最大達280%，大幅提高了國有資產出租收益。

二、當前公房出租管理中存在的主要問題

1.部分單位對公房出租認識還不到位，自行出租、低價出租、暗箱操作等情況仍然存在

通過近幾年的公房出租整改，大部分單位都充分認識到公房出租的重要性，規范管理、積極配合，及時上報審批。但仍然有部分單位個別領導和經辦人員不夠重視，對文件的理解和執行有偏差。對于“公開招租”和“協議出租”的概念混淆，對符合出租條件的房產，打著“協議出租”的旗號，低價自行出租給承租人；有的經辦人員，經過首次審批之后，房屋租賃到期了，不經審批，自行延續租期.更有甚者，根據承租人要求低價設置租金，按照目標承租人的要求設置招租條件和經營范圍，帶著傾向性條件進行公開招租。

2.租賃合同執行不規范，隨意變更租賃條款等現象時有發生

從2013年6月1日起，要求金華市本級行政事業單位新訂立的房屋租賃合同統一使用《行政事業單位國有資產房屋租賃合同》。合同就租賃履約保證金、交付驗收等條款進行約定，且需要第三方公共資源交易中心的見證。部分單位自行從網絡上或者房產中介取得不適宜國有資產房屋租賃的合同，導致后續引起疑義和糾紛不能很好的處理；還有的單位隨意更改延長租賃年限，擅自更改合同生效時間，把租賃期限的開始時間往后延幾個月甚至更長的時間，變相給承租人免費使用，規矩意識有待進一步加強。

3.租金管理存有漏洞，出租監管乏力

存在部分租金收繳不及時、不足額問題，有的單位未按照合同約定及時收取租金，個別單位收取的租金未能及時足額上繳財政，存在國有資產收益流失的隱患。公房出租監管部門間協調機制不健全，部門間協調溝通不夠，責任機制不健全，產生監管盲區。對租賃合同的監管力度還不夠大，合同的簽訂、執行與監管脫節的現象還很突出。雖然財政部門和招投標部門對公房出租的合同簽訂進行了監督、見證和備案，對第一年的租金的收取進行了監督，對合同執行的第二年以及后幾年的監管手段較缺乏，尤其是租金是否按時繳納、承租人是否轉租牟利等情況監管乏力。

4.解決公房出租問題的手段欠缺

在公開招租過程中，經常會遇到一些不可預見的問題，如經營戶被黃牛“脅標要價”，在拍賣前到公房現場以所謂“協商”的名義，索要錢財，如果不給就去拍租現場抬高價格，經常造成惡意抬價，原意向承租戶棄標，公房出租不順暢。

三、進一步加強行政事業單位公房出租管理的思路和對策

1.完善制度建設

（1）整合公房出租政策。最近財政部在35號令、36號令的基礎框架下，出臺《行政事業單位國有資產管理條例》。結合財政部新《條例》和我們資產整個工作新情況、新要求，改變現有管理方式和思路，對現有公房出租的文件規定進行重新修訂和完善，出臺符合當前實際、主體責任明確且具有可操作性的公房出租管理制度，以便更好的指導公房出租管理工作。

（2）建立懲處機制。按照公房產權主體單位不同和整合歸并后的管理模式不一，將公房出租管理作為行政事業單位部門預算績效管理的重要內容，對公房出租管理不力造成出租收益流失或其他問題的單位，在相關績效管理中予以扣分，對問題嚴重等違規違紀行為，移交紀檢監察部門進行查處。

（3）制定經營性房產運營考核評價制度。針對經營性房產集中統一管理的情況，會同有關部門制定經營性房產運營考核制度，對經營性房產的運營管理進行考核。逐步改變現行管理形式，去“行政管理化”，向市場化靠攏，將經營性房產進行徹底分解，屬于繼續出租的房產，發掘潛力，運用多種運行手段，達到價值最大化；對于破舊、不易管理的零星出租房，予以公開拍賣。行政事業單位因工作需要購置的，可考慮到新型小區或便于管理的地段，通過整合，實現效益最大化。

2.強化監管職責

（1）強化行政事業單位公房出租管理的主體責任。行政事業單位是國有資產管理、占有、使用的具體實施單位，更是公房出租管理的責任主體。要進一步強化行政事業單位的主體責任，積極推行單位主要領導負責制，提高單位對公房出租管理重要性的認識，層層壓實責任，做到公房出租工作領導常過問、時時有人管、問題速解決，各司其職、各負其責，切實將公房出租管理的各項工作落實到實處。

（2）建立公房出租管理聯動機制。成立以財政、監察、審計、公共資源交易中心、公安、信訪等職能部門的聯動機制，全方位加強公房出租的管理，制定糾紛應對機制，不斷促進公房出租的健康發展。

（3）強化租賃合同執行。公房產權單位有責任和義務，定期對公房出租情況進行檢查，查驗公房租金是否按期繳納、查驗公房經營人是否有變動等等，對租賃合同執行不力的加強整改。避免出現出租開始時間延遲等變相讓利現象，針對合同開始時間做了規定，規定合同的起始時間必須在15日之內。

3.創新管理手段

（1）進一步優化審批流程。要建立“產權單位申報―主管部門審核―財政部門審批―招標部門招標―產權單位執行”的監管，優化審批流程，規范審批程序。

（2）進一步優化拍租方式。通過招標方式，擇優選擇中介機構，規范公房拍租組織流程，優化服務，創新網上拍租等新方式，提高拍租成交率。建立中介機構考核評價機制，對考核不達標和違規的中介機構進行淘汰，確保政府公房出租工作高效操作。

（3）加強公房出租信息宣傳。當前公房拍租溢價率低和流標較多，其中很重要的原因就是公房出租信息傳播力度不夠，受眾對公房出租知曉度低，導致關注度不夠，參與度不高。加強公房出租信息宣傳，出租公告不能只限于傳統媒體、平面媒體，在成本核算的同時，加大在新興媒體上的宣傳力度，例如金華房網、微信平臺大力宣傳公房出租信息，擴大受眾面，吸引更多的競拍人參與公房拍租，使公房出租充分競爭，提高公房成交率和出租收益。

（4）打通與非稅收入征管系統的無縫對接。由于公房出租審批和實際租金收益上繳脫節，是否按時足額繳納年租金，出租年限對應年租金收入是否按照合同規定年限全部上繳，產權單位上繳租金對應哪一處房產等都無法查詢，影響實際收入。打通接口，把公房出租從審批環節、拍賣環節、合同簽訂環節、租金繳納環節等，形成一個閉合的監管流程，確保租金直接、及時、足額上繳，糾正錯放的經濟科目，使不規范出租浮出水面，從監管角度杜絕這一現象。

（5）加強對流拍公房的后續管理。由于公房自身或實體經濟受到網絡經濟的沖擊等原因，造成部分行政事業單位公房在使用權拍賣過程中流拍，針對流拍的公房，聯合房產中介力量進行宣傳，通過協議談判的方式進行預招租，規定期限內可協議出租流拍的公房，預招租過程中有兩家以上意向租戶的，則轉入下一期公開拍租程序；對一些租金設置較高的公房，引入評估中介，根據目前市場行情進行重新評估；對于面積較大，裝修投入較多的公房，適當延長其租期年限；對于流拍兩次及以上的公房，允許租金下降10%以內。通過一系列的有針對性的措施，有效提高的公房的成交率和出租收益。