淺析我國房地產企業的融資結構

王夢潔

（安徽財經大學會計學院　安徽　蚌埠）

隨著經濟的不斷發展，房地產企業作為經濟發展的重要產業項目之一，選擇合理的融資結構是一個非常重要的舉措。這對于房地產這樣一個需要巨額投資的行業而言，資金的充裕與否、資金能否及時周轉以及選擇怎樣的資本結構等方面仍需進一步改善。本文闡述了當期仍存在的融資問題，并提出完善融資結構的措施和對策，為我國房地產企業構建最優資本結構提供一些思路。

一、企業融資結構的基本理論分析

企業總是面臨著這樣或者那樣的生存考驗，融資結構理論一直以來都是研究人員進行深入探究的對象。現階段生產技術水平不斷提高，生產規模不斷擴大，內源融資已經無法滿足企業發展的需要，便紛紛轉向外源融資。但是如何在內部資金和外部資金之間權衡，選擇企業發展所需的資金，是企業進行項目投資決策，乃至未來發展的重要問題。而融資結構理論的發展，同時也促進企業在融資結構選擇中進行更加理性的決策。較為經典的資本結構的理論有：

（1）MM理論。最初的MM理論表明資本結構的選擇在一定前提假設下是不重要的，即企業是否負債并不影響企業的價值。但是由于 MM 理論的基本假設大多在現實生活中無法實現，后來的學者逐步對其進行修改，形成了修正MM理論，考慮了企業所得稅因素，公司價值與財務杠桿系數成正比，會隨公司負債規模的擴大，能夠獲取的抵稅收益相對變大。

（2）代理理論。代理理論只應用于負債的代理成本，通過研究資本結構與代理成本的關系，指出一個企業如果負債規模越大，股東面臨的代理成本也就越大，因為債務監督成本與企業負債規模成正比。代理成本指的是股東和管理層利益沖突的成本，股東和管理層之間往往會因為管理者和股東的目標不同而產生分歧，當前我國企業大部分采用股東財富利益最大化原則。

（3）信號傳遞理論。信號傳導理論是指在信息不對稱的情況下，潛在投資者向外界傳遞公司內部信息，為盈利創造更好的營商環境。有效信息傳遞工具要求管理層發出信號真實有效，無法被其他企業所模仿，企業除了要考慮抵稅收益、財務風險以外，還需要將向外部利益攸關方披露的信息含量考慮進去。

（4）啄序理論。啄序理論認為：在籌資過程中，內部融資優先于外部投資，如果需要外部籌資，債券投資的選擇優先于股票投資，間接融資優先于直接融資，這種籌資順序將不會影響公司股價信息的傳遞。

二、我國房地產企業的融資結構概況分析

1.房地產企業融資結構情況分析

（1）主要財務指標分析。根據國家統計局的最新資料顯示，我國房地產投資的資金已達到了162,398.59億元，同比增速3.6個百分點。從我國房地產投資的融資結構來看，其中國內貸款金額為20,214.38億元，同比下降了4.8個百分點；外資金額達到了296.53億元，同比降低了53.6個百分點；自籌資金為49,037.56萬億元，同比下降了2.7個百分點；其他渠道的資金來源為55,654.60萬億元，同比增長了12.0個百分點。此外，來自國內貸款的資金僅有12.45%，且呈現小幅下滑的趨勢；自籌資金和其他渠道的占比相對較高。從目前的情況看，我國房地產開發企業融資成本高、融資水平差異大。

（2）融資結構的現狀分析。從我國房地產融資結構的現狀可以看出，當期我國大多數房地產企業，尤其是未上市房地產企業，面臨著極大的融資困境。但是有一些地產選擇了上市，這樣不僅獲得了股市的直接權益融資，同時也大幅度拓寬了銀行借款渠道，從而支撐了公司規模的高速度、大規模擴張，并有助于降低資產負債率以及負債中的流動負債比例，幫助企業緩解債務風險，并促進企業經營能力的提升。

2.我國房地產企業的常用融資渠道

（1）銀行借款和公司債券。我國房地產企業普遍存在的 短貸長投 現象，在這種情況下，如果房地產企業為了避免出現資金周轉困難、償債能力惡化、流動比率下降等財務困境，就必須提高自己的盈利能力，保持良好的現金流，創造利潤。

（2）股權融資。股權融資是企業常用的一種融資方式。它是股東將部分企業所有權出讓給新股東，增加企業總股本以獲得資金的一種渠道，具有長期性、無負擔性、不可逆性的特點。

（3）商業信用融資。商業信用融資是經濟活動中最常見的一種債權債務關系，這是在商品買賣時，企業以商品形式提供的貸款活動。它之所以能夠占據越來越重要的地位，是因為相比于其他籌資方式相比，商業信用籌資約束較少，選擇較多，更加方便。

三、我國房地產的融資結構問題探究

1.融資渠道單一，主要依賴外源融資

在我國，雖然內外源融資形式并行，且企業多以外源融資為主，但是事實上在金融體系較為完善、經濟較為發達的國家，內源融資是企業融資的最佳選擇。而在我國房地產作為關系到國計民生的重要行業，如今高度依賴外源融資，尤其是銀行信貸，一旦形成房地產泡沫，房地產強大的經濟輻射將會使得整個國家的經濟安全受到嚴重的威脅，如同多米諾骨牌，破壞效應可想而知。

2.負債結構不合理，杠桿水平較高

我國很多房地產企業當期的負債結構不太合理，中短期融資比例過高，長期融資占比較低，流動負債比例較高，杠桿水平較高，雖然能夠相對提高企業的盈利能力，但同時也會極大地放大財務風險，一旦企業的銷售未能及時收回，在很大程度上能夠導致房地產企業的資金鏈出現短缺，甚至斷裂的風險，企業抵御風險能力急速下降。因此，房地產企業需要認真權衡高杠桿帶來的盈利能力增強和財務風險擴大兩者之間的利弊關系。

3.間接融資占比高，直接融資占比低

我國許多房地產治理結構不夠完善，流通股占總股本的比重相對較大且呈上升趨勢，間接融資比例太大，一旦出現資金周轉問題，就會使企業陷入危機，所以企業要改善房地產治理結構，比如開始設立房地產信托基金，發行公司債券等，進一步拓展和完善房地產企業的多元化融資渠道。

四、我國房地產的融資結構啟示和對策建議

1.優化資產負債結構，開拓多元化融資渠道

現在房地產業市場變幻莫測，國家的宏觀經濟政策也在不斷地調整，要求企業需要不斷拓寬融資渠道，開拓多元化的融資渠道。相比來說，新型融資模式具有資金成本低、籌資形式靈活、程序簡單方便、利率可調控等優點。因此，企業要積極多元化融資，不但可以有效解決房地產企業融資困難、資金缺乏等問題，還可以分散風險，優化企業的資產負債結構。

2.降低負債比率，完善資本結構

任何一個房地產企業都有其自身的成長階段，有自己的生命周期。不同階段面臨的外部經濟環境、自身的運營管理、財務狀況、外部競爭者都不盡相同。對于需求大且要求周轉速度快的高負債企業，其產品市場前景良好，產品銷售利潤率高，很大程度上可以化解高負債帶來的風險。根據企業的發展狀況，合理地選擇負債融資方式，適當降低負債比例，從而將公司財務風險控制在合理的范圍內，有助于企業更好地發展和壯大。

3.提高企業風險控制意識，合理控制風險

企業在經營中受到外部環境的影響會時刻面臨著風險和變化，但機遇與風險共存。房地產企業要同時關注企業的外部政策和經濟大環境，以及內部經營環境，通過合理的風險控制策略，有效控制財務杠桿帶來的風險。在房地產企業中，如何看待和利用負債經營是一門高深的學問，債務管理使得公司在取得財務杠桿效益和面臨的財務風險之間博弈。一旦使用不當將會使公司陷入經濟危機，甚至走向破產和被兼并。所以企業要有風險控制的意識，合理控制風險。

五、結語

房地產企業作為一個典型的資金密集型行業，在增加資金來源、降低融資風險和成本等方面，都需要大力的資金支持，一個合理的融資結構不僅影響了企業的融資成本、治理結構等方面，而且有效地決定了企業的市場價值。而單一的融資渠道會在很大程度上限制企業的發展，因此房地產開發企業要選擇合理的資本結構，積極進行多元化融資的嘗試。

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