農村宅基地有償退出的探索與啟示

任孟娥 房雷濤

本文為陜西省黨校系統中國特色社會主義理論研究中心課題《農村宅基地有償退出的探索與啟示——以陜西高陵的試點為例》

【摘 要】 本文概述了陜西高陵區宅基地退出情況，分析了試點區工作推進中的問題和難題，提出了農村宅基地有償退出的有效路徑：輿論宣傳為引導;制定由易向難、分類分層的宅基地退出政策;確立市場機制的決定性作用;完善綜合配套政策;退出的模式選擇要多樣化。

【關鍵詞】 農村宅基地;有償退出;宅基地退出路徑

根據《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》的目標測算，到2020年全國需要新增建設用地0.1億hm2，而我國未來幾年實際可以增加的建設用地面積已經不足0.02億hm2。[1]同時國土資源部的數據顯示，當前農村居民點空閑和閑置用地面積為0.3億畝左右，低效用地面積達0.9億畝以上。[2]可見，在土地資源定量的前提下，建設用地的需求以及農村建設用地的無序、浪費使用，使宅基地退出的研究成為一個必要的課題。2015年1月，我國開始農村土地制度三項改革試點，其中選取農村宅基地制度改革試點15個，試點工作原計劃在2017年底完成，因改革的復雜性，試點期限已推遲至2018年底。在今年的關鍵節點，總結地方經驗進行反思就成為必要。

一、陜西高陵區宅基地退出概況

1、試點區宅基地利用概況

在試點工作推動前，高陵區國土局對試點區的情況進行摸底，四個村3211戶農戶中，閑置宅基地278宗，約占總戶數的8.7%，偶爾居住的180戶，占總戶數的5.6%，這兩類退出可能性最大的共458戶，經走訪了解，有意愿退出的370戶，占基本具備退出條件農戶的80.8%，退出意愿可以視為較強。

2、試點區工作進展

首先，高陵區確定試點期間宅基地退出對象有三類：有條件農民、以繼承方式取得宅基地使用權的非本集體經濟組織成員、因歷史原因形成的“一戶多宅”的宅基地使用權人。針對不同村落，高陵區因地制宜，因村設計，提出“舊村原址改造提升”、“整村退出、社區安置”、“零散退出，逐步社區化”三種退出模式。截至2018年5月，全區有意愿退出宅基地的1000多戶，已退出660余戶，騰退土地500余畝。目前，各村退出的宅基地，已經可以滿足近10年的農民建房用地。[3]

3、高陵宅基地退出的特點

（1）地方政府主導實施。經過近一年時間的反復調研論證，高陵制定了《宅基地管理、審批、有償使用、有償退出試行辦法》等“1+6”配套制度。在探索宅基地自愿有償退出方面，根據不同村情村貌，選取試點行政村。實際上，高陵與各地一致，即由地方政府設計具體政策、制定實施方案，對參與退宅的農民進行補償和安置，同時對騰退的宅基地進行整理、復墾，并通過置換獲取城鎮建設用地指標，最終在土地一級市場通過招標、拍賣和掛牌等方式出讓給土地使用者。[4]

（2）整村退出效果明顯。相對于整村退出，零散退出效果并不明顯，由于地塊受限，零散退出的宅基地其建設用地價值暫時并不明顯。而整村退出則在拆舊建新中一次性既解決了宅基地歷史遺留問題，又解決了城鎮化過程中新產生的有宅基地退出需求的要求。并且整村退出在未來鄉村發展中是一個客觀趨勢，有一部分村落在城市化進程中隨著規模的縮小或消失或合并，因此整村退出仍有很大的推動空間。

二、試點區工作推進中的問題和難題

1、試點區工作推進中的問題

（1）推進較慢。作為經濟欠發達地區，高陵區廣大農村存在著產業發展不足的情況、土地市場發育滯后等實際問題，對改革試點工作推進造成一定影響，比如整村退出中結余的建設用地指標或零散退出的土地指標受當地土地市場供求關系的影響，土地的級差地租收益不穩定，若土地收益不足以抵扣整村拆舊建新或在城鎮購房，則宅基地退出工作受到影響。

（2）宅基地退出與其他幾項試點改革聯動統籌不夠。農村土地制度改革系統性、整體性強，往往牽一發而動全身，因此宅基地退出也受制于其他幾項土地改革，比如高陵區明確規定，宅基地回購價格需要參照征地拆遷標準，而土地征收本身就是改革試點內容之一，因此，宅基地回購時要同時綜合考慮土地征收的改革試點。

（3）規劃引領作用發揮不夠。受多種因素制約，村級土地利用規劃、村莊建設規劃、產業發展規劃編制率低，“三規合一”程度不高，已編制的規劃作用發揮不明顯，特別是產業發展規劃配套不到位，群眾從改革試點中收益的面不夠寬。

（4）試點案例不夠豐富、創新不夠。改革雖然緊扣試點要求，未突破暫時調整后的法律條款，但是還有待探索多樣改革模式。這就需要深刻領會中央精神，緊緊守住三條底線，借鑒其他試點區域經驗，結合自己的特色大膽創新。

2、試點區工作推進中的困難

（1）財政壓力大。從全國總體情況來看，基于授權改革的特殊情況，試點地區的宅基地有償退出幾乎都是政府主導進行的，因此極其考驗地方政府的財政承受力。就高陵來看，雖說整村退出利用的是城鄉建設用地增減掛鉤政策，但財政先期支付也讓財政頗有壓力，同時還面臨土地增值變化的市場考驗。零散退出中，集體經濟的主體即村委會為“回購”主體，但實際上普遍存在的情況是大多數村集體支付不足。因此，村級組織難以承擔“回購”的主體責任。

（2）農民退出意愿相對增強，但有時態度搖擺不定。一方面農民的退出意愿增強，另一方面調研中農民又猶豫不決。究其原因，一是來源于直接的利益誘惑。從集體的有償退出，再到增減掛鉤使農民或能得到更宜居的住房，或得到更直接的也更大的利益分紅，比如某新能源汽車落戶高陵，較高的賠付標準很大程度上影響了附近村民退出宅基地的決心。二是宅基地的無償使用使農民居住成本最低。考慮到退出宅基地后，城鎮生產生活雖有吸引力，但居住成本過高，而且收入來源不穩定，所以退出宅基地后的生活保障就成為決定宅基地退出的重要影響因素。

三、農村宅基地有償退出的有效路徑

1、輿論宣傳為引導

讓農民充分了解土地法規中相關宅基地的規定，了解城鎮化的客觀趨勢，了解宅基地退出將給農民帶來的好處。同時，讓農民認識到，農村宅基地退出不僅可以遏制農村宅基地不合理的增長，而且，還能為城鎮化進程提供急需的城市建設用地，提高農村建設用地利用效率，激發城鄉經濟社會活力。通過輿論宣傳、耐心細致講解，讓農民心甘情愿退出宅基地。

2、制定由易向難、分類分層的宅基地退出政策

宅基地的退出不可能一蹴而就。首先，針對到底誰退的問題時，應制定不同政策區別對待因繼承取得的宅基地、因歷史原因超標的宅基地以及非法獲得的宅基地的退出。對于非法取得的宅基地，堅決收回;對于因歷史原因形成的實質永久性閑置宅基地，應作為當前鼓勵退出的重點;對于在城鄉之間季節性流動的農戶，其宅基地為季節性閑置的，不能操之過急，待條件成熟時方可考慮宅基地退出。其次，對于如何補償也應分類處置。對于不超標的宅基地、對于面積超標的宅基地、對于一戶多宅的宅基地的退出都應區別對待。

3、確立市場機制在宅基地退出中的決定性作用

首先，適當擴大結余建設用地指標的流轉范圍，國家相關部門已下發土地增減掛鉤結余指標跨省調劑的管理辦法，建設用地的市場交易范圍擴大，這將不僅有效激活市場交易的量，還能大大提高退出農民的財產性收入。其次，適當擴大宅基地退出后的流轉半徑。在農村人口大量外遷的背景下，將宅基地退出后的流轉限制在村集體經濟組織內部，勢必造成交易價格低下，實際上相當于阻礙了宅基地退出。目前國內宅基地流轉超出原有村莊范圍的有例可循，在浙江樂清的宅基地退出模式中，允許農村房產“在市域范圍內農業戶籍人口間轉讓”，極大釋放了壓抑的農村房屋交易需求。

4、完善綜合配套政策

一是完善相關宅基地退出后的城市融入的綜合配套政策。讓農民退出宅基地必須統籌考慮其就業、醫療、教育等問題，否則農戶即使退出，也無法真正融入城市成為市民。二是完善農村其他資源資產與宅基地的退出的配套政策。當前一些進城落戶農民在放棄宅基地的同時，仍然擁有承包地和集體經濟組織成員身份，無法徹底退出土地、離開農村。其實，試點中也有突破，比如重慶配合地票交易制度的戶籍制度改革、寧夏平羅縣的土地財產權利與成員身份“一攬子”退出等，已經做出了有益探索。

5、退出的模式選擇要多樣化

要為農戶有償退出宅基地提供靈活性、多樣化的制度安排。除集中安置、貨幣補貼外，還可以嘗試根據農戶的差異化需求，提供更加多樣化、更具靈活性的制度安排。對于確實不愿意參與退出的農戶，可考慮以宅基地和房屋“調換”的方式，將其搬遷至需要連片開發的區域之外。高起點科學規劃農村居民點體系，新批宅基地必須遵循規劃，盡量由居住環境較差、交通不便、規模小的村落向居住環境好、交通便利、規模較大的中心村或集鎮聚集。

總之，退出的補償標準要兼顧政府、農民、村集體、企業各方利益。宅基地的退出只能成為農民生活水平提升的途徑，而不能下降。同時，村集體也應該在宅基地改革中趁機壯大集體經濟。地方政府在宅基地退出中扮演著項目運營的管理者、項目驗收的審批者，目前試點區多采取直接的利益分配，其實可以考慮費改稅。最后，參與改革的企業也應該有自己的贏利點。所以，宅基地在退出中，補償標準要兼顧政府、農民、村集體、企業各方利益。

【參考文獻】

[1] 呂軍書，李茂.土地發展權轉移視角下我國農戶宅基地有償退出的路徑選擇[J].河南師范大學學報（哲學社科版），2014.41（6）121-124.

[2] 推進土地節約集約利用的指導意見解讀之一.2014.10.28.

[3] 高陵三種模式破冰農村宅基地改革[N].陜西日報，2016-05-30.

[4] 朱新華，張金明.農村宅基地資本化及其收益分配研究[J].經濟體制改革，2014（5）73-76.

【作者簡介】

任孟娥（1973—）女，西安市委黨校科社教研部副教授，主要從事農村政治學、社會學研究.

房雷濤（1975—）男，西安市委黨校科社教研部副教授，主要從事行政管理研究.