當“租賃”成為住房政策關鍵詞

董建國++鄭鈞天++周強

隨著租賃市場的發展和深化，租購同權的內涵也將逐步擴大

黨的十九大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。本刊記者發現，在陸續召開的地方兩會上，有十多個省份的政府工作報告均明確提出發展住房租賃市場。這對全國房地產市場來說意味著什么？

后續保障房建設的重頭戲

加大租賃房的建設與供給，是多地政府工作報告共同提出的舉措。

北京市提出，將推進集體建設用地建設租賃住房，發展住房租賃市場特別是長期租賃。上海市提出，今年加大租賃房建設力度，計劃新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，新增供應5.5萬套各類保障房。

福建省明確大力發展住房租賃市場，其中福州今年新開工租賃住房和共有產權住房5000套、新增供應5000套，廈門新開工12000套、新增供應8000套；湖北省將在人口凈流入大中城市加快培育和發展住房租賃市場，逐步提高租賃住房占新增住房供應量的比例；安徽省提出因城施策加強房地產市場調控，盤活存量住房，發展住房租賃市場特別是長期租賃。南京市提出今年將進一步加大租賃住房建設，籌集租賃房源100萬平方米。

在公租房方面，多地也動作頻頻。安徽省提出今年實行公租房實物配租和租賃補貼并舉，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員等納入保障范圍；河北省加大公租房保障力度，年內新開工建設23萬套保障性住房；湖北則計劃加大公租房保障力度，開工建設保障性安居工程住房24萬套。

“租賃住房建設將是后續保障房建設的重頭戲。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“從各地具體建設規劃來看，今年包括房企自持租賃房、共有產權房、公租房、集體租賃住房等多品種供應的房源將加速又加量。”

地方關鍵幾招布局租賃市場

多地兩會透露的信息表明，增加租賃土地供應、培養規模化和專業化租賃企業、深化租購同權，成為地方布局租賃市場的關鍵幾招。

——租賃土地供應加速。海南省今年起每年下達租賃型住宅建設計劃時要明確租售比例。北京在2017年曾宣布，未來5年將供應1000公頃集體土地用于建設租賃住房，這也意味著，在今后4年，北京將平均每年供地約200公頃用于建設租賃住房。南京提出今年優化土地供給結構，保證租賃房供地占住房供地比例達到30%以上。廣州市明確今年加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用地供應。

近來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市已陸續開啟“只租不售”賣地模式。據中原地產研究中心統計數據，截至1月22日，全國已經有超過10個城市成交租賃類土地，合計將供應超過10萬套房源。

——鼓勵租賃企業向規模化、專業化發展。上海市、南京市提出今年將支持專業化、機構化的住房租賃企業發展；廣東省明確各地級以上市至少建成1家國有住房租賃企業，廣州市明確要率先組建3家國有住房租賃公司；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業通過合并重組做大做強。

——租賃配套細則出臺，租購同權逐步深入。近來，包括天津、青島、無錫等十幾個城市密集發布政策，降低落戶門檻，開啟租房落戶通道。如天津市實行引進人才“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口；青島近日提出，以合法穩定住所（含租賃）和合法穩定就業為基本落戶條件，全面放開城鎮落戶限制；無錫提出租住經相關部門備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險滿五年，準予落戶；廣州市將“租購同權、學位到房”寫進了當地教育部門的今年工作部署。

業內分析認為，隨著租賃市場的發展和深化，租購同權的內涵也將逐步擴大。

一二線城市外來人口最先受益，炒房行為或受抑制

租購并舉將率先影響哪些城市？2017年7月，住建部等九部委選取廣州、深圳、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的地區；2017年8月，國土部明確北京、上海等13個城市開展首批集體建設用地用于建設租賃住房的試點，從土地源頭緩解租賃用地供給不足的難題。

據不完全統計，目前已有十余個城市開通了官方住房租賃交易和服務平臺，并開始向市場投放房源。同時，針對住房租賃的金融支持政策也頻頻落地。多家銀行近期陸續宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業的金融支持和個人的消費信貸支持。

業內分析認為，越來越多的租房選擇、穩定的租約、較高的服務品質，將讓一二線熱點城市的外來人口率先獲益。

不過，多位專家指出，目前，面向大量流動人口和新市民的租賃住房供給仍不充分，特別是大城市租賃住房供給短缺。目前，我國租賃人口預計為1.9億人，租賃市場規模超萬億元。易居企業集團CEO丁祖昱認為，“市場需求主要集中于高性價比的房源，供應卻跟不上。”

根據上海易居房地產研究院對上海、深圳兩地的一項調查顯示，月房租3000元以下房源的租賃需求占總需求的26.4%，供應卻只有11.9%；月租金3000元到6000元房源的需求占比51%，供應占比39.6%；月租金大于6000元的租賃需求占比22.6%，但是供應達到了48.5%。

不少業內人士看來，租購并舉將會明顯影響房地產市場。旭輝集團董事長林中說，從開發商角度來看，過去由于房價預期長期看漲，買地“捂”個幾年，等下一個樓市周期回暖就可以解套，但如果現在還采用這種囤地模式就非常危險。在“房住不炒”的指導下，不少拿了高價地的中小房企已陷入困境，想轉讓都轉讓不了。

華東師范大學教授張永岳說，“未來，租賃住房、共有產權房等保障性住房以及商品房，將構成住宅市場上的多元供給。住房的居住屬性將得以加強，低收入群體、中產階層、高收入群體可以在這樣的住房結構中相互流動。”

“樓市長效機制開始‘輪廓初現。”深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉說，租房群體如果能通過租賃扎根城市，并依靠不斷積累，采用共有產權、先買房后改善、先小后大等梯級購房模式，不再擠商品房的“獨木橋”，炒房行為將受到抑制。endprint