美國住房稅收政策及啟示

張愷+王旭

摘要：美國住房市場的稅收調(diào)控促進了美國住房自有水平的提高，抑制了對住房的過度消費和投機，促進了中低收入家庭的住房保障。我國可以借鑒美國的經(jīng)驗，從實際出發(fā)搞好物業(yè)稅的征收工作，通過稅收減免，支持中低收入家庭自住房的購買，配合物業(yè)稅的征收，通過減稅進一步促進二手房市場的交易活動，通過稅收減免吸引私人投資擴大廉租住房的供給。本文在分析了美國住房市場稅收調(diào)控取得的成效的基礎上，提出了對我國住房市場發(fā)展的啟示。

關鍵詞：美國住房；稅收政策；啟示

一、引言

稅收政策在美國住房體系中發(fā)揮著非常重要的作用。目前，美國政府每年在住房稅收方面的支出大大超過財政資金的直接投入力度。美國住房稅收政策的經(jīng)驗教訓對我國具有重要的參考價值。我國住房稅收制度尚待完善，因此應當結合自身國情和現(xiàn)狀，有選擇地吸收借鑒。

二、美國住房市場的稅收調(diào)控方式

（一）對有房戶征稅

對有房戶征收的稅款項目包括房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅、所得稅和遺產(chǎn)與贈與稅四種：一是房地產(chǎn)稅，又稱不動產(chǎn)稅，對土地和房屋征收，需要每年繳納。二是房地產(chǎn)交易稅，房地產(chǎn)買賣時繳納，不同的州稅率不一樣，密西西比等15個州不征收房地產(chǎn)交易稅。三是所得稅，個人所得稅實行超額累進稅率，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅。

（二）對有房戶給予稅收補貼

在美國，對有房戶給予稅收補貼主要有三種方式：一是對購房的抵押貸款利息免征個人所得稅。二是對基本住房繳納的房地產(chǎn)稅免征個人所得稅。三是由各州住房金融管理部門發(fā)行免稅債券，向中低收入購房戶提供低利率貸款。對購買由各州為首次購房的中低收入住戶提供低息抵押貸款，而發(fā)行的抵押貸款收益?zhèn)嵢〉睦⒚庹魉枚悺?/p>

（三）對出租房開發(fā)給予稅收補貼

美國對出租房的開發(fā)給予稅收補貼主要有三種方式：一是通過低收入住房稅收補貼促進面向低收入家庭的出租房的投資。二是由各州住房金融管理部門發(fā)行免稅債券向中低收入出租房的開發(fā)提供低利率貸款。三是出租房折舊高出按其他折舊體系折舊導致所得稅的減征。

三、美國住房市場稅收調(diào)控的主要成效

（一）促進了美國住房自有水平的提高

美國的住房稅收減免主要提供給了有房戶。美國對住房征收不動產(chǎn)稅，實際上是將居住支出在住房的生命周期內(nèi)按年進行分攤，購買價格相當于首次支付，因而降低了購買價格、提高了購買者的承受能力。因為有房戶能夠更多地享受政府提供的稅收補貼，大多數(shù)美國家庭又具備購房能力，美國的遺產(chǎn)稅和贈與稅的免征額較高、房地產(chǎn)交易稅率較低也有利于購房，因此越來越多的家庭被吸引到購房隊伍中來。

（二）抑制了對住房的過度消費和投機

大多數(shù)家庭購買和擁有住房時會充分考慮自己的真實需要和承受能力。不動產(chǎn)稅也是政府調(diào)控土地資源配置的主要手段，能夠有效地阻止亂占地、占好地、占大地的現(xiàn)象發(fā)生，有利于從源頭上防止住房開發(fā)的投機。此外，美國政府也通過限制稅收減免政策的適用范圍來抑制住房的過度消費和投機。事實上，在美國，一個家庭擁有多套住房的情況只占極少數(shù)。一個家庭購買多套房子囤積炒房，必須承擔每年繳納不動產(chǎn)稅帶來的成本增加和風險。

（三）促進了中低收入家庭的住房保障

稅收減免政策在中低收入家庭住房保障方面發(fā)揮著十分重要的作用。針對出租房開發(fā)的稅收補貼，受益者主要是中低收入家庭。至2005年為止，低收入住房稅收補貼項目資助開發(fā)了超過138萬單元的廉租房，到目前為止，多戶住房免稅債券項目資助開發(fā)了近100萬套廉租房。

四、美國住房市場稅收政策對我國的啟示

（一）結合我國的實際情況搞好物業(yè)稅的征收工作

通過科學地征收物業(yè)稅可以抑制住房的過度消費和囤積炒房、炒地行為，為壓縮住房開發(fā)階段的稅費、降低住房價格創(chuàng)造條件，使物業(yè)稅逐步成為地方政府的重要財政收入來源、推動“土地財政”模式的改革。為了發(fā)揮物業(yè)稅抑制住房過度消費和投機的作用，稅率不能定得過低，同時必須考慮不同地區(qū)房價、居民承受力的差異和當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的需要。

（二）通過稅收減免支持中低收入家庭自住房的購買

我國的房價收入比很高，說明中低收入家庭購房的支付壓力過大，通過稅收減免幫助他們購房有利于改善他們的居住狀況。我國個人所得稅實行的是超額累進稅率制度，對于高收入者來說同樣數(shù)額利息（物業(yè)稅）的扣除產(chǎn)生的減稅收益更大。基于同樣的原因，將來對物業(yè)稅扣除產(chǎn)生的減稅收益也應設立合理的上限。

（三）配合物業(yè)稅的征收，通過減稅進一步促進二手房市場的交易活動

我國目前二手房交易涉及的稅費種類繁多，數(shù)額較大的稅種有由買方繳納的契稅、由賣方繳納的營業(yè)稅和所得稅，與美國相比總體仍明顯偏高，我國二手房交易稅費仍有下調(diào)的空間。當設立和征收物業(yè)稅導致住房的保有成本增高時，通過下調(diào)交易稅費促進二手房市場活躍可望收到良好的效果。由于營業(yè)稅的下調(diào)空間有限，未來二手交易稅的下調(diào)應主要針對所得稅，減免對象以自住房（限1套）為宜。

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作者簡介

第一作者：張愷（1994—），男，山西太原人，山西財經(jīng)大學公共管理學院2016（社會保障）學術碩士研究生，研究方向：社會保障制度.

第二作者：王旭（1994—），男，山西長治人，山西財經(jīng)大學公共管理學院2016（社會保障）學術碩士研究生，研究方向：住房制度.