我國不動產登記制度若干問題探討

姜帥

摘 要：為了保證不動產管理的高效、穩定，應能認識到現代不動產登記制度當中存在的不足，并能從不動產登記管理以及人們實際需要的角度出發，促進不動產登記管理制度的完善。本文就我國現代不動產登記管理制度進行了分析。

關鍵詞：不動產；登記；管理；房產

不動產是百姓生活的根本，在房地產價格不斷攀升的現代，人們對于不動產的重視度也在提高。為了保證不動產管理工作的質量，應能結合法律規定和人民切實需要，更好的制定不動產管理、登記方案，實現不動產管理工作的質量的提升。

1不動產登記的特質性分析

不動產登記制度是保護個人不動產的有效手段，使不動產通過登記進行法律公示具有公信力，使物權法發揮效用，保護個人的不動資產。首先，登記是在當事人申請的前提下進行的。如果當事人沒有主動申請不動產登記，就不會產生不動產登記的法律關系。一旦當事人申請了不動產登記，就產生了與物權相關的權利和義務。因此申請不動產登記的主體與待登記的不動產之間一定是直接利害關系，涉及到物權與法律的相關事宜。其次，不動產登記的內容是關于不動產以及不動產變動事項所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規定應當登記的不動產權利。再次，不動產登記制度是確認物權歸屬的重要手段，也是物權公示公信原則的法律表現形式。公信原則的功能在于物權的存在的確認方式，使從事交易行為的主體不必擔心有公示內容以外的物權狀態存在，體現了法律對交易安全和效率的保護，同是也是現代物權法的基本原則。另外，不動產登記只需登記不動產權屬狀況，而不必詳細查找不動產的實際狀態。這種制度有利于保護交易活動的安全性，符合國家對經濟整體運行的調控和監管職能。

2現代不動產登記制度現狀存在的問題分析

不動產登記制度高度反應了國家對群眾個人財產的保護措施，但在不動產登記制度執行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產登記存在著一定的問題，主要表現在：其一，登記管理機構層次出現混亂狀態，使不動產登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產實行統一登記制度，登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。《物權法》對統一登記機構采取了另行規定的辦法，具體的統一機構并不明確。由此至使我國的不動產登記存在管理機構、管理層次缺乏統一管理的缺陷。其二，登記機構之間的信息不能夠互通。登記機構之間的信息不能形成統一公開的登記查詢機制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機構之間、甚至同一部門的各地區之間互不聯網，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產登記當事人也造成了極大的不方便，另外給不動產登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產登記公信力不強。致使不動產重復抵押的不正常、不合法現象時有發生，對于維護不動產交易秩序造成了不利影響。

3完善不動產在登記管理方面質量的措施

不動產對百性而言不僅有著較高的經濟價值，同時也據有特殊的意義，在開展不動產登記管理的時候要能權衡各個方面，切實的實現不動產在登記管理方面水平的提升。

3.1以土地資源為核心的不動產登記

在保證人民切身利益得到保證、房地產經濟有良好發展環境的階段中，不動產登記制度的逐步完善有著積極的意義。而作為土地管理部門，只有不斷完善登記管理制度，滿足人民的真實需求，更好的服務人民群眾才能樹立良好的形象，保證國家高速發展。為了保證不動產登記制度的良好發展，應能建立以土地管理為核心的登記管理工作，保證土地信息記錄的全面性，從不動產的具體地理位置、不動產建筑層、建筑高度、具體規劃設計方案數據等方面著手，提升不動產的登記的嚴謹性，為后續的不動產信息使用以及管理做好準備。在進行不動產登記管理的時候，有時會遇到具有獨立產權的房屋建筑，而在不動產產權登記管理的時候，相應土地上的不動產產權建立在土地所有權之上的，這樣也就能方便人們對不動產進行管理。

3.2清晰化不動產管理工作權限范圍

在對不動產進行管理的時候，不動產這一概念指代的主要包括土地資源、土地資源上帶有定著物、土地上相應的生成物。在進不動產登記的時候所具有的法律規定主要包括實體產物權利登記以及相應程序權利登記。在不動產管理制度趨于完善的現代，就不動產產權登記而言，實體權利主要包括的內容往往涵蓋國有類型土地資源的使用權利、集體類型土地資源的使用權、公民自己所擁有房屋的使用權利，這些權利是公民自身所固有的。

3.3不動產登記應引入代理人制度

不動產登記是一種高法律效力的職業活動，需要對專業的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關的法律規定。而一般的不動產登記申請人不具備這種素質，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應鼓勵專業代理人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產登記的效率，為登記主體節約時間，一方面可以更專業、更完善地完成不動產的登記，提高工作效率的同時促進交易的成功。

3.4設立統一的不動產登記機關

我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。

3.5應用統一的不動產登記辦法

以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等。

4結束語

不動產具有價值高、不能移動的特點，集體所擁有的土地和個人擁有的房屋類屬不動產。要對這一財產形式進行有利的法律保護，現行手段即為對個人不動產的登記制度。不動產使現代居民正常生活的根本保證，關系著人們的正常生活質量。而在現代房地產發展提速的背景下，完善的產權登記管理工作也是保證房地產產業能順利發展的關鍵，需要管理人員能促進制度的完善，保證社會的穩定發展。

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