芻議不動產善意取得制度之具體適用

徐璐歆　徐世浩

摘 要 根據我國《物權法》的規定，善意取得制度適用的客體包括動產、不動產和其他物權。然而，由于法條規定過于籠統，加上該制度本身的涉及物權變動、無權處分、占用保護與抗辯等諸多民法理論問題，造成具體法律適用顧此失彼。本文嘗試以不動產登記為問題分析視角，從兩個層面分別對不動產善意取得適用范圍作一些合理限制和適當延伸，為該制度的具體適用提供一些客觀參照，以期對司法實踐有所裨益。

關鍵詞 不動產 善意取得 物權變動 適用范圍

作者簡介：徐璐歆，浙江省天臺中學；徐世浩，浙江省天臺縣人民法院執行局。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.01.017

一、問題由來

案例1：原告王某經法院拍賣購得被告王某敏所有的三間三層樓房，未辦理房屋過戶手續，又因被告系原告之妹，且自己一直在外地忙于生意，故將房屋借給被告居住。然被告后又將房屋賣給第三人，并辦理產權過戶登記手續。原告知情后，將被告和第三人訴至法院，要求確認買賣無效返還房屋。

案例2：2005年，周某將登記其名下的一處房產以10萬元的價格賣給陳某。協議簽訂后，陳某對房屋進行裝修，并不久搬 作者：徐璐歆，浙江省天臺中學；徐世浩：浙江省天臺縣人民法院執行局至該處居住，但至今未辦理房屋產權過戶手續。2011年3月份，周某之妻以房產系婚后共同財產，周某出賣該房產時未經同意，要求確認雙方的房屋買賣合同無效，并要求返還訟爭房屋。

根據《物權法》規定及對相關條文的理解與適用，案例1中，被告系無權處分房屋，第三人基于房產登記薄之公信力從無權處分人手中善意購得房屋，并已辦理過戶登記手續，構成善意取得，原告無權要求受讓人返還房屋；案例2中，陳某雖基于房產登記薄之公信力從陳某處購得房屋，并實際占有并使用房屋多年，但由于未辦理過戶登記手續，不構成善意取得，原告有權要求返還房屋。不動產以變更登記為物權變動成立要件，辦理過戶登記手續是成就受讓人善意取得物權的必要條件之一，對上兩案例如此處理，似無不妥。然仔細推敲，其法律邏輯證成值得商榷，社會效果也無法令人信服。案例1中的原告經法院拍賣購得房屋，即使未變更登記，也應依法取得物權，第三人就不能再善意取得房產；案例2中的原告實際占有并使用房屋多年，僅僅因為未變更登記，就被責返房屋，有違情理。面對上述問題，司法實踐中如何正確適用不動產善意取得制度，值得我們進一步探討。

二、不動產善意取得制度的法理基礎——不動產登記的公信力

善意取得為近代以來大陸法系、英美法系民法的一項至為重要的制度，其涉及所有權保護與交易安全的價值衡量問題。該制度源于日耳曼法的“以手護手”原則，根據此原則，占有為權利表征形態，占有動產者即推定為權利占有人。有權利者未占有其物時，其權利效力便因此而減弱，財產讓與他人占有，只能向占有人請求返還占有物，如占有人將財產又轉讓第三人時，權利人不得請求第三人返還，而只能請求占有人（轉讓人）賠償損失。現代民法基于這種強烈的公示思想，把不動產登記和動產的占有作為物權的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來判斷物權的正確性，而不是從客觀真實的角度來界定的正確性。 不動產物權變動以登記作為公示方式，并賦予公示以公信力，在不動產交易過程中，善意當事人只要根據公示表現出來的物權狀況進行交易即可，縱使公示所表征的權屬與真實權屬不一致，基于登記薄記載物權公示之公信力，善意第三人可推定其權利的正確性，從而完成交易。物權的公示原則以及不動產登記公信力為不動產善意取得制度的確立奠定了法理基礎，是不動產善意取得的邏輯起點，而不動產善意取得亦為物權公示公信力提供制度上的落腳點。

三、合理限制——物權變動原因差異下排除不動產善意取得適用之可能性

根據我國《物權法》第106條規定，不動產善意取得構成要件為：“（一）出讓人的處分行為系無權處分；（二）受讓人受讓不動產時是善意的；（三）以合理的價格有償轉讓；（四）轉讓財產已辦理過戶登記手續。”那么，是否符合這四要件就構成善意取得，筆者認為并非必然。法律基于不動產物權的登記公信力，以犧牲物的“靜態安全”而保護交易過程中的秩序安全，然而，當登記非為不動產物權變動公示手段時，即有可能排除不動產善意取得制度的適用。

物權變動原因主要有兩類：一類是基于法律行為引起的物權變動，另一類則是基于法律規定、法院裁判、公用征收、繼承以及事實行為等法律行為之外的原因引起的物權變動。在實踐中，前一類物權變動是常態，后一類相對較少。《物權法》第28條、第29條、第30條對后一類物權變動予以明確規定。究其立法目的主要為：其一，基于公法介入引發的物權變動本身具有強大的公示效力，能夠滿足物權變動對排他效力的要求，無需適用登記或交付之必要。如人民法院、仲裁委員會的法律文書以及人民政府的征收決定所引起的物權變動；其二，不動產登記和動產交付的公示手段要求嚴格，給當事人帶來不便，故對本身已經符合公示性要求的物權變動，不必再行登記或交付。然而，如此規定容易導致這樣一種后果，即物的實際權利狀態與登記或占用所表征的權利狀態可能不一致，即事實表征物權和法律表征物權分離的情況，此時適用不動產善意取得就應更為謹慎。筆者認為，基于法院裁判、公用征收、繼承、合法建造、拆除房屋等事實行為等原因引起的物權變動，應排除不動產善意取得適用。如上文所述，不動產善意取得制度的法理基礎是物權公示原則和登記公信力，善意受讓人基于登記薄上記載物權人的公信力，推定其為真實權利人，通過有償交易而取得物權。而如基于法院裁判、公用征收等原因引起的不動產物權變動的，因其本身具有很強的公信力，無需再另行進行登記發生效力。這種因公權力介入產生的物權公信力在很大程度上比登記產生的公信力更為強大，因此，如果第三人基于不動產登記公信力與不動產登記權利人進行交易，其善意取得不動產的法理依據已被切斷，對其主觀可判定為“非善意”，故應排除適用不動產善意取得的可能；原權利人因繼承等事實行為取得物權，該物權實際取得時間為被繼承人或遺贈人死亡之時，而不動產善意取得適用前提是受讓人與登記權利人發生物之交易，在繼承情況下，在被繼承人死亡后繼承人即取得物權，受讓人不可能再與登記權利人（被繼承人）發生權利義務關系。 被繼承人與登記權利人應該同一人，如果不動產登記人非為被繼承人也就不可能發生繼承問題，因為該財產非為被繼承人的繼承財產范圍。遺贈情況亦然，即使遺贈人在遺贈發生效力前（遺贈人死亡前）又將不動產轉移至第三人，此時，遺贈并未發生物權變動效力，受遺贈人不存在物權受侵害的可能，不動產善意取得適用問題也就無討論之必要了。

四、適當延伸——第三人占有不動產亦可適用善意取得之可行性

第三人善意取得不動產一般情況下應符合上述四要件，已辦理過戶登記手續是不動產善意取得適用的必須要素。然在司法實踐中，經常會碰到受讓人實際占有并使用房屋多年（如案例2之情形），卻一直未辦理過戶登記，此種情況下原權利人是否就可以任意要求第三人返還房屋？如可以，對善意第三人的利益保護是否有所失衡？筆者認為，在具備前三個構成要件時，第三人合法占有不動產在一定程度亦可適用善意取得物權。

（一）占有制度的功能介入為不動產善意取得適用提供理論基礎

占有制度是現代物權法中極為重要的制度，它與現實生活密切相關，物上之權利很大程度只有通過占有才能實現。我國《物權法》設立專門篇章規定占有制度，法條雖寥寥數條，但意義非凡，占有從此作為獨立于所有權、他物權，共同構成物權法體系中不可或缺的部分。占有制度之功能在于維護物的事實秩序，即維護現有的物的占有狀態，禁止他人以私力加以破壞，從而維護社會的安寧與和平。 而在動產物權變動進程中，占有更是具有物權公示公信之效能，善意第三人可以通過占有之事實實現物權最終善意取得。法律設立占有制度的目的是為維護交易安全的秩序價值，它與不動產善意取得制度的價值理念是相成的，這也為筆者嘗試將“不動產占有”導入不動產善意取得制度提供價值論證方法上的可能性。

我國《物權法》確定了不動產登記制度，為判定不動產物權的歸屬及變動效力提供了明確依據。但實踐中存在大量的不具有登記外觀形式，但依法、依情、依理應當予以法律保護的事實物權。 如果絕對地認為登記才是物權變動生效的依據，對受讓人是顯失公平的。因此，有學者認為，買賣合同當事人之間移轉房屋占有（交付）的行為足以表彰當事人就移轉所有權的內心真意，這種交付屬于法律行為之一，理應產生相應的法律效果。 而在不動善意取得語境中討論不動產占有效力問題涉及到一個更為復雜的問題，即不動產善意取得的前提性要件為出讓人實際并無處分權。筆者認為，基于不動產善意取得物權和從有權出讓人處受讓物權的法律后果是一樣的，即受讓人最終取得物權，所以，可以對不動產占有效力作一定等同化的解釋。當然，在具體適用條件上應嚴格限制，如不動產占有人須長期地、持續地占有使用該房屋，或對居住房屋進行了相當程度的改造、裝修，以強化其物權所有人的表征作用。

（二）市場交易行為違背誠信原則可能性為占有適用不動產善意取得提供現實需要

市場交易行為以誠信為基本原則，然由于市場行為的非規范性及隨意性，人的趨利本性，交易過程中當事人背離誠信原則時有發生。特別隨著當前我國房地產市場迅速發展及城市化進程的加快，如前幾年，一些地方的房屋價格是以前價格的幾倍甚至幾十倍。而在涉及一些城鄉結合處的房屋買賣，由于買賣市場不規范，缺乏有效監管，受讓人登記意識不強等因素，使出讓人見仍有利可圖、有孔可鉆，容易滋生“反悔”意識，通過各種途徑“打翻板”。如筆者調查某地法院受理的2010年至2011年房屋買賣合同糾紛的55件案件中，有25件都為上述原因產生糾紛。出讓人試圖通過主動違約或事實權利人主張無權處分為由要求第三人返還房屋，如法院一概予以認可，對第三人利益保護就極為不利。所以，在制度設計上可以通過賦予善意第三人物上權利的保護，使其具有對世效力，如此這樣更能保護第三人的合法權益和維護交易安全。在善意第三人合法占有使用房屋多年情況下，即使未辦理過戶登記手續，同樣受物上權利的保護，適用不動產善意取得制度取得房屋，防止交易后背信行為的發生。

在具體適用過程中，將不動產善意取得制度置于整個物權法體系中進行考量，某種程度上說，同時具備不動產善意取得構成“四要件”并非必然導致第三人善意取得物權，原權利人基于法律規定、法院裁判、公用征收、繼承以及事實行為等法律行為之外的原因取得物權時，應排除第三人善意取得該物權的可能；是否辦理過戶登記也不是構成不動產善意取得必須要素，善意第三人如長期合法占有不動產，即使未辦理過戶登記手續，基于占有之事實，同樣能取得不動產物權。

注釋：

孫憲忠、常鵬翱.論法律物權和事實物權的區分.法學研究.2001（5）.

梁慧星.中國物權法草案建議稿.社會科學文獻出版社.2000.787.

魏海.不動產事實物權的判定依據及沖突解決規制.法律適用.2010（4）.56.

辛正郁.交房、辦證與訴訟時效//中國民事審判前沿.法律出版社.2005.213-214.

有人認為，就上述房屋買賣涉及問題，通過占有制度的保護即可實現，沒有必要通過不動產善意取得制度予以實現。筆者認為，占有保護制度只是對占有事實的保護，并沒有解決當事人的之間實體權益的權屬，實際權屬人仍通過本權（實際權屬人）另行起訴，這樣善意買受人仍有不能取得物權的潛在風險。