不動產權利登記制的經濟分析及應用

莊樹根

摘要：雖然不動產的權利登記制會花費大量的成本，但其所具有的法律效力也是不可忽視的。權利登記制通過其直接作用和間接作用，確保了當事人的合法權益，保障了當事人的權益不受侵犯。文章主要對不動產的權利登記制的經濟進行分析，并具體闡述了其在保障不動產權益過程中的應用效力。期望通過研究，筆者能夠更加了解我國的不動產權利登記制，并為我國的權利登記制降低成本提供借鑒。

關鍵詞：不動產；權利登記制；經濟分析；應用效力

中圖分類號：D923.2 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）08-000-01

所謂的不動產登記，指的是我國通過對物權的立法來維護不動產當事人權益所建立的一種制度。該制度一直是我國維護物權的立法難點，盡管國家已經幾次對該制度的立法進行草案的討論，但我國卻還是沒有對權利登記制展開更加深入的研究。如今，我國已經確立了權利登記制的相關框架，并對建立怎樣的權利登記制進行了討論，期望能夠使權利登記制成為我國確立法律公信力的有效制度。

一、不動產的權利登記制經濟分析

（一）權利登記制成本

權利登記制產生于法律規范當中，立法者為了保護不動產當事人的合法權益而設計了權利登記制的立法。而在立法的過程中，立法者需要將立法的工作人員組織起來，通過對權利登記基本情況的調查，并對各個法律部門的協調，進而起草關于權利登記制立法的相關文案，最終才能夠決定該項立法提案是否被采納。在該過程中，不僅要建立與權利登記制相匹配的法律條文，還需要建立起管理登記的執行機構[1]。政府對有關機構進行協調，從而使其相互配合，建立起統一的登記機構。該過程中，需要投入非常多的資金，才能夠使政府協調這一組織群體。該機構的形成將觸及到一些集團的利益，也將觸及到一些機構的權利。除了在制度建立初期需要花費大量的資金以外，制度在運轉的過程中也需要花費大量的運行成本。權利登記制不是簡單的對不動產的當事人進行簽字蓋章，其需要在確定當事人權益之前，對當事人的權益進行事實性的調查。收集當事人的相關資料，確保當事人的權益是事實存在的。權利登記制也需要大量的工作人員進行工作，維護該制度以及對登記的檔案進行管理都需要工作人員的維系。該部分費用也都將計入到權利登記制的運轉成本當中。

（二）影響成本的相關因素

對于國家來講，權利登記制是一項需要花費很高的運轉成本，但其收益也非常高的制度和機構。影響權利登記制的因素很多，但能夠對其成本構成影響的因素主要是不動產的單位、交易頻率。

對于權利登記機構來講，當事人所擁有的不動產大小與機構所收取的登記費用無關。但是不動產的單位面積越小，其所需要的成本則會越高。比方說，不動產的當事人擁有共一萬平方米的土地面積，其所需要繳納的登記金額是一千元，其所需要的成本占據了土地面積的十分之一，一公頃的土地只需要200元[2]。但是如果不動產當事人擁有土地共一千平方米，其所需要花費的登記金額也是一千元。如此可見，當事人所有的土地面積會影響到成本。在交易頻率方面，當事人能夠在初始登記時，確定好自身的法律權益，就僅僅花費一次登記程序的手續費。而一旦當事人將不動產進行交易，其無法確定法律效力，其需要再次進行登記，就需要再次花費登記成本。

二、權利登記制的作用

（一）直接作用

權利登記制的作用可以從兩個方面概括，直接作用指的是權利登記制能夠在其正規的制度下來反映客觀存在的事實，并以符號的形式來表現出不動產的所有權。該種作用表示了權利登記制將不動產的所屬權益從事實變成了更加規范的制度。

在權利登記制的直接作用影響下，不動產的當事人能夠根據事實情況來享受事實的利益。盡管當事人所擁有的權益在前期是不穩定的，僅憑借著事實依據，無法保障權益的永久性。當事人在事實狀態下，只能依靠事實存在來享受到不動產所有權的利益，但國家卻并沒有對事實表明態度，并未對該事實實施保護和確認[3]。當不動產的當事人將該事實上升到登記制的層次，不動產當事人所擁有的權益將變為由國家保障的合法權益、經過權利登記制的認可，代表的是國家對于不動產當事人權益的承認，能夠從國家及法律的層面為當事人提供保護。該種情況下，當事人能夠避免他人對自身財產的侵犯。當事人避免了不動產的權益糾紛，就變相的降低了糾紛的成本。當事人已經明確了自身對于不動產的權益，即使出現了不動產的財產糾紛，也能夠在法律的裁決中獲得權益的保護。

（二）間接作用

權利登記制除了能夠直接為當事人的權益帶來作用和影響，其間接作用也會為當事人的權益保護起到輔助。所謂的間接作用，指的是除了登記本身之外的，權利登記制能夠實現的一些作用。在權利登記制的間接作用引導下，當事人的不動產權益能夠收到規范的制度保護，并在權利登記制的要求下，強行將事實變得更加規范，使當事人的權益具有法律效力。不動產的登記行為被納入正規當中，國家將通過權利登記制的渠道將不動產的當事人納入到保護范圍之內，避免出現他人侵犯財產的現象[4]。除此之外，國家還將出臺一些法律和政策，以此來幫助不動產的當事人管理不動產。規范的土地政策以及科學的稅收政策促進了不動產當事人對土地資源的投資，并規范了當事人對于不動產資源的利用。在國家宏觀調控的影響下，刺激了當事人對不動產的投入生產，促使不動產不斷增值。權利登記制還能夠規范當事人對于不動產的交易，約束非當事人將不動產非法轉移，保障當事人的合法權益。

三、結論

總而言之，權利登記制對于我國的立法非常重要，對于不動產的當事人也非常重要。盡管我國的權利登記制還處于高成本、高收益的登記制度，但相信通過國家對于權利登記制的改革，一定能夠使權利登記制更加完善。在日后，我國的權利登記制將致力于降低轉出成本，并限制強制登記現象的發生，促使權利登記更加符合人民的利益。

參考文獻：

[1]張雙根.論房地關系與統一不動產登記簿冊兼及不動產物權實體法與程序法間的交織關系[J].中外法學，2014，06（04）：925-955.

[2]黃志凌，姜棟，嚴金明.瑞典不動產登記法律制度研究與借鑒[J].中國土地科學，2013，04（02）：73-79.

[3]李鹿野.比較法視域下中國不動產登記制度之建構[J].學習與實踐，2016，03（01）：53-60.

[4]汪洋.不動產登記制度和不動產物權變動模式的關聯與協調研究[J].科技創業月刊，2011，07（05）：106-107.