論不動產是否適用善意取得制度

許潔芳

摘要：不動產金額較大，直接關系人民及國家的經濟利益，對人民的切身利益產生直接影響，而善意取得制度有利于確保不動產交易安全性及有效性。不動產是否適用善意取得制度，國內外對其的規定各有不同，而國內各個學者觀念也有所不同。因此，探究不動產善意取得制度實施具有極為重要意義。研究表明，該制度可有效對受讓人的合法權益進行有效保護，進而確保交易過程中的安全性及合法性。本文首先分析善意取得制度的概念，然后分析其使用范圍及必要性，最后指出具體的應對措施。

關鍵詞：必要性；不動產；處分權；善意取得制度；適用范圍

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0139-02

一、善意取得制度的概念

按照標的物特點，我國物權劃分具有兩種不同類型，一是不動產物權；二是動產物權。其中，不動產物產指的是該標的物主要依附在土地上，難以與土地分離，而且不能隨意移動。倘若強硬對其移動，則會導致標的物的性質造成嚴重損傷。通常情況下，不動產具有以下幾種類型：一是土地。這屬于國家的資源，是基礎不動產。二是建筑物。這是建立在土地之上的，難以從土地上分離的不動產類型之一。三是相關的附著物。例如，建筑的地下車庫、附屬設施。

2007年，我國出臺了相關的專門法律來對其進行規范，也就是《物權法》，該法律中明確指出，不動產可運用在善意取得制度中。于此同時，法律中也另外規定，認為符合這些條件，在交易過程中的受讓人可獲得相應的所有權：一是轉讓的物權已經依據相關法律程序到有關部門登記，法律規定無需登記的物權已轉給受讓人；二是通過極其合理的價格進行交易；三是轉讓行為屬于善意行為。法律對其進行定義，善意取得定義指的是取得該不動產是比較善意，即不具有處分權的不動產占有人把不動產轉讓給第三者后，倘若受讓人在取得該不動產過程中并不了解轉讓人不具有處分權，則第三人是善意依法獲得的所有權，這樣一來，原來的物權所有人不得要求受讓人返還不動產，第三人有權依法享有該不動產的所有權，然而原不動產所有人可以要求，而且只能要求轉讓人進行經濟賠償。通常情況下，第三人的善意行為通過兩種方法判斷，一是結合交易情況。例如分析受讓人與轉讓人的關系、轉讓價格與市場價格對比等；二是由否認善意獲得的人提供證據，證明受讓人并非善意取得。

二、不動產是否適用善意取得制度的探討

（一）不同觀點簡介總的來說，主要存在兩種觀點，（1）否定說。該理論認為善意取得制度只能運用于動產轉讓過程中，不能適用不動產領域。在實際過程中，可能存在登記錯誤的情況，常見的原因主要有兩種，一是登記機關的工作人員工作失誤；二是實際權利人遞交的材料存在問題。因此，在運用此制度過程中，相關部門的工作人員應當對錯誤產生的原因進行詳細、客觀分析，然后結合制度進行責任劃分，然后對其產權進行明確。倘若登記有誤，則相關部門應當相信善意第三人，而且對其物權利益進行保護[1]。原因在于，第三人表述其是不了解轉讓人無權處理的情況[2]。在不動產登記制度建立后，善意取得的相關制度不再適用于該領域[3]。倘若不動產信息登記有誤，則需要通過更正信息的相關流程進行處理，不得運用善意取得制度。（2）肯定說[4]。該說法認為，在經濟迅猛發展的現代社會中，不動產的交易日益頻繁，金額不斷增加，交易次數也不斷增多，不論多么完善的登記制度，在實際交易過程中，由于各種因素都可能導致登記錯誤的情況，登記錯誤常見的情況是不動產等級中的真實權利人與記載的權利人不一致[5]。正是由于這一現實情況，因此善意取得制度存在顯得尤為重要，這也是該制度建立重要現實基礎。

（二）不動產適用善意取得制度的必要性（1）有利于維護登記公信力。登記公信力指的是有關的轉讓人、受讓人等人員到相關部門登記，使其具有公信力，進而獲得法律保護[6]。不動產登記具有極其重要的意義，可明確相關不動產物權的所有人及其相關的利害關系人，進而清楚了解物權法律關系，這樣也有利于今后的進一步交易，這樣有利于保護第三人。在現實生活中，不動產登記也存在不一致的情況，登記簿與真實權力存在差異。這樣的情況下，相關部門應當以登記簿為準，確保登記簿上的所有人享受所有權。（2）確保不動產交易過程的合法性及安全性。這也是善意取得制度的目的，也就是動態安全。動態安全旨在保護善意第三人的利益，促進資料流動，提高資產利用率。財產所有權制度是市場經濟運用的重要基礎，也是法律的重要內容。然而，倘若嚴格執行所有權制度，而否認善意取得值得，則可能導致不動產交易難以正常進行，增加交易者的恐懼心理，過度擔心自己購買的不動產可能被追償。因此，在交易過程中，第三人能詳細了解不動產的法律關系，調查轉讓人是否具有處分權，則需要花費大量時間，而且需要購買大量費用進行調查，明顯增加交易成本，不利于提高交易效率。故所有權的保護與交易便捷二者必須妥協，期能兼顧。（3）確保社會秩序穩定。實踐表明，善意取得制度的確立，在維護市場交易的安全與穩定中具有極其重要的意義。不動產善意取得制度的制定，進一步強化對不動產交易市場的監管，為不動產交易安全性及合法性提供了重要制度保障。按照公信力，盡管登記簿上的權利人事實上是無權利人，但是相關部門更加愿意相信這是權利人，同時可以構建相關法律關系。倘若否認這些法律關系，則可能導致經濟秩序破壞。于此同時，倘若不承認不動產善意取得，否認轉讓行為不合法，那登記無任何法律效力，則會導致登記無任何意義，導致交易者心中無安全感，不利于社會經濟穩定。在現實經濟發展社會中，企業不斷生產產品，其中也存在不計其數的復制品。為此，人們都可以從市場上獲得相關的替代品。基于此背景，倘若法律對靜態安全進行保護，破壞已存在法律效率，盡管對原物權所有人的利益進行保護，但是對社會經濟秩序產生極為不利的影響。因此，需要對動態安全進行保護，進而讓受讓人獲得物權，而且原所有人不得向其追償，但是原所有人可以向轉讓人所求賠償。（4）構建完善的善意取得制度。善意取得制度的理論本質是依法賦予第三人一個針對不動產真正權利人的抗辯權，從而保護自己取得的物權，其積極作用在于把第三人的主觀心態當作權利取得是否應受保護的標準，從第三人的主觀方面解決了交易公正問題。根據善意取得制度，對交易中的第三人是否進行保護，取決于其對前手交易的瑕疵是否知情。倘若第三人并不了解轉讓人無權處理不動產，則其行為屬于善意行為，可得到我國法律的保護，而且原物權所有人不得追究其責任。但是，如果第三人是惡意獲取，而且明明知道轉讓人無權處理不動產，則不適用于善意取得制度。受讓人的善意獲得是指受讓人不了解轉讓人不具有處分權，受讓人基于公信力原則，認為轉讓人具有處分不動產的權利。

（三）可適用善意取得的不動產之范圍我國專門物權法律將不動產納入善意取得制度的相關范疇，然而具體范圍包括以下幾種：（1）部分共同共有人擅自處分己登記的不動產。有學者以“此處規定的出讓人是部分共有人，而不是非所有權人或無轉讓權人”[7]為理由主張該規定并非真正的善意取得制度。筆者認為不妥，因為就財產共有理論而言，共有財產處分權屬于全體共有人，處分共同共有財產必須經全體共有人一致同意，包括明示和默示，否則無效。（3）有登記瑕疵的不動產。登記瑕疵定義指的是登記簿中的權力事項和現實存在差異。研究表明，產生這一情況的原因在于以下三點，一是登記機關工作人員工作過程中失誤，導致登記錯誤，進而導致登記簿中的記載與事實不符。二是不動產變動情況尚未納入法律規定范圍。例如，繼承人依法取得不動產，并且到相關的登記機關等級。三是物權形式沒有得到法律保護或者該行為已經被撤銷。倘若在登記簿登記的不動產物權由于多種原因被撤銷，然而物權登記尚未結合實際情況進行調整，這些常見的原因包括脅迫、欺詐、無行為能力等原因。四是盡管交易行為是合法的，但是沒有到相關登記機關進行登記。例如，已經辦理相關的土地手續，然而尚未到相關的部門進行登記。對于以上情況，倘若強制受讓人賠償，則可能破壞社會秩序。因此，需要對善意受讓人進行保護。不管是什么原因導致登記錯誤，只要是登記簿上無從發現登記錯誤，即應視為第三人善意信賴登記正確，可依善意取得制度取得不動產所有權或真正抵押權。（3）已登記的屬贓物的不動產。登記是不動產善意取得的制度中的構成要素及必要條件。倘若不動產沒有到相關登記機關登記，則不適用于該制度，不受到相關法律的保護。只有不動產的所有權已經實施登記，才可表明受讓人具有不動產的所有權。美國相關的法律也指出，倘若購買人交易行為是善意的，而且交易的贓物在公共市場、拍賣行等規定的場所交易，則該不動產可采用善意取得制度。原因在于，這些場所都是法律規定范圍內的，具有權威性及公信力，這樣第三人認為轉讓方是具有物權處理權的，受讓方無需了解對方是否具有處分權，因而受讓方不存在任何過失，如果不賦予交易有效，反而導致真正的交易不安全。此與不動產通過登記機關查驗登記后交易有異曲同工之處，理應借鑒。登記機關屬于國家相關的權力機關，倘若國家查驗核實的事項都失效，不具有權威性，則導致交易參與人內心十分擔憂，同時不動產在市場上的流動性不強。

[參考文獻]

[1]梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，1997.75.

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[3]孫憲忠.物權法基本范疇及主要制度的反思（下）[J].中國法學，1999（6）.

[4]王利明.試論我國不動產登記制度的完善（上）[J].求索，2001（5）.

[5]李建偉.不動產善意取得制度初探[J].中央政法管理干部學院學報，2000（3）.

[6]梁慧星.中國物權法研究[M].北京：法律出版社，1998：215.

[7]楊立新.民法判解研究與適用[M].北京：中國檢察出版社，1994：467.