不動產繼承公證中的幾個問題

摘 要 不動產繼承公證是與公民切身利益息息相關的重要問題，理清不動產繼承公證相關疑點，對于規避不動產繼承糾紛、維護公民財產繼承權具有重要現實意義。基于此，本文分析了繼承公證的法律內涵及特點，探討了不動產繼承公證中

的幾個問題，以期為不動產繼承公證提供借鑒和參考。

關鍵詞 不動產 繼承公證 法律內涵

作者簡介：白秀蓮，山西省大同市靈丘縣公證處，三級公證員（中級），研究方向：公證。

中圖分類號：D926.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.11.209

近年來，隨著房價的日益高漲，房產成為公民社會中最重要的財產之一，房產繼承公證亦成為社會關注的焦點之一。但由于公民對不動產繼承相關法規以及公證程序的不了解，導致不動產繼承公證辦理中出現了許多不規范之處，并引發了一系列的房產繼承矛盾，給房產過戶造成諸多困難。因此，我們應加強不動產繼承公證研究，嚴格依據相關法律法規辦理不動產繼承公證，以避免不必要的糾紛和麻煩。

一、繼承公證的法律內涵及特點

繼承公證是指國家公證機關接受繼承人申請，并按照相關法律法規要求，依法證明其繼承權真實性、合法性，并為其開具證明的過程。在不動產繼承中，可能出現遺囑繼承人與法定繼承人并非同一人等特殊情況，這時繼承公證就成為保證遺囑效力的必要手段。

繼承公證具有以下特點：一是針對性，即繼承公證是專門為解決繼承事項而形成的法律制度，其不僅要遵循法定公證程序，還必須考慮繼承事項的特殊性。二是關聯性，即繼承公證必定與其他公證制度之間存在緊密聯系，這使得繼承公證辦理有了詳細而具體的法律依據作為支持。

二、不動產繼承公證中的幾個問題

（一）死亡證明問題

死亡證明是指醫療機構、公安機關、人民法院、公證機構等權威部門出具的死亡證明材料，除上述部門外，其他任何部門都不具備開具死亡證明的權力。死亡證明是辦理不動產繼承公證的重要材料之一，但在辦理死亡證明材料時，往往會遇到以下問題：一是死者年齡較高、父母已故；二是死者于居住地死亡，父母在老家早已故去；三是死者為孤兒，不能提供已故父母的詳細信息。對于上述情形，不管是當事人還是公證人，都應該予以嚴肅對待、謹慎處理，并根據具體問題具體解決。對于第一種情況，可以到死者居住地的公安部門開具其父母的死亡證明，也可以到死者父母曾經的工作單位查詢其人事檔案，看是否可以查到相關死亡記錄，如果發現相關檔案記錄，可復印后由檔案管理方加蓋公章，形成權威證明材料。此外，也可以提供一些能夠證明死者父母已故的其他材料，如火化證等。對于第二種情況，繼承人需提供死者父母的死亡公證書或相關證明，并由公證員進行審核確認。對于第三種情況，由于無法開具死者父母的死亡證明，應讓當前繼承人作出法定承諾：倘若今后死者父母出現并要求繼承死者財產中的應得份額，繼承人必須依法執行。如果通過公證渠道無法解決問題，應該尋求人民法院幫助，通過起訴解決問題。

（二）財產權利憑證問題

根據現行法律法規：若當事人無法出具財產權證原件，并且持有正當理由，則應當出具能夠證明權屬憑證的其他材料，該證明需要由財產權證制發部門開具。通常而言，當事人只要持有被繼承人的土地證、房產證、銀行卡等相關產權憑證，便可申請證明。法律之所以作出上述規定，是由于考慮到了現實中的一些特殊情況，如被繼承人貸款購房，但在償清貸款之前便已死亡，也并未拿到房產證。對于這類情況，繼承人可提交死者生前簽署的《貸款合同》、《購房合同》或相關交款收據，或者從售房企業處獲取該房產的相關信息資料。需注意，在填寫相關公證材料時，應以“上面《購房合同》條款下的權利”取代“被繼承人的何類、何種遺產”，以確保其嚴密性。

若房產仍為抵押狀態，可分兩種情況進行處理：第一種情況，債務人通過抵押方式償貸，為其債務設下抵押，此時應根據房屋當前價值，優先償還債務，然后繼承剩余部分，并辦理繼承權公證；第二種情況，債務人和抵押人彼此分離，抵押人設下的債務并非為自己而是為他人，此時應該通知當事人按照抵押金額償還抵押債務，然后根據《擔保法》中有關規定，承認抵押人對抵押債務追償后所形成的財產的繼承權，并依法為其辦理繼承權公證。采用這種方法，不僅可以保障公證的嚴肅性，還能避免因各種紕漏而導致的公證風險。

（三）以被繼承人死亡為繼承開始時間

繼承屬于民事法律行為，但一些老年人為了防止今后自己的子女之間出現房產繼承糾紛，會提前讓一些子女去辦理放棄繼承公證，這其實是一種錯誤的想法，其中牽扯到了繼承開始時間的認定問題。根據現行《繼承法》第2條，繼承只有在被繼承人死亡后才能生效。在《關于貫徹執行（中華人民共和國繼承法）若干問題的意見》中還提到，對于失蹤人被宣告死亡的，繼承開始時間應以法院判決中提供的死亡時間為準。

（四）被繼承人對不動產擁有合法產權

簡言之，被繼承人對不動產擁有合法產權是繼承人取得遺產的前提與基礎，不能將夫妻財產、家庭共同財產不加分割進來繼承。上述類型的財產需經過分割之后，被繼承人對不動產擁有合法產權后方可作為遺產。一是婚前個人財產及一方財產界定。我國婚前個人財產可劃分為如下幾種：婚前已購買的房產、電器家具以及個人用品；雙方一方死亡，另一方繼承死亡配偶的遺產屬于個人財產；婚前個人積蓄；婚前已經接受對方或自己親友饋贈屬于個人財產。對婚前財產的認定需注意如下問題：財產權取得時間是認定婚前財產的關鍵，婚前取得的財產權屬于個人財產。例如，登記結婚前夫妻一方接受繼承，但在婚后進行分割，因結婚前已取得繼承所有權，故而認定為婚前個人財產；與舊婚姻法不同，在未有書面約定情況下，夫妻各方的婚前財產不會因婚姻關系的成立而轉為共同財產；個人財產在婚姻關系維系期間的消耗、自然毀損，在離婚后不能要求以共同財產進行抵償。二是夫妻共有財產的產權劃分。《繼承法》中明確指出：婚姻關系維系期間的夫妻共同財產，除其他約定外，一半共同財產應為配偶所有，剩下的屬被繼承人遺產。也就是說，遺產包含在家庭共同財產之后，要想進行遺產分割，必須先將其他人的遺產劃出。例如，夫妻雙方有共同房產，若一方死亡且二人未約定共有財產權屬，則首先要劃出一半作為配偶財產，剩余一半方可視作被繼承人的遺產。若夫妻雙方已對房屋產權進行權屬約定，必須先確定約定是否具備法律效力。

（五）區別遺囑繼承、法定繼承與遺贈

在我國，繼承權的發生有兩種途徑：一是法律直接規定。二是合法的遺囑指定。《繼承法》第五條明確規定：應先按法定繼承辦理繼承，若之前有遺贈或遺囑，則應按遺贈或遺囑辦理，如有遺贈撫養協議，需按協議優先原則辦理。因此，遺產繼承的優先順序為：遺贈撫養協議>遺囑繼承>法定繼承。按照我國《繼承法》規定，第一法定繼承人為配偶、子女以及父母，第二為兄弟姐妹、祖父與外祖父母。開始繼承時，先由第一法定繼承人開始，若無則由第二法定繼承人繼承。需注意，子女、父母應包括婚生子女與父母、非婚生子女與父母、養子女與養父母、繼子女與繼父母。遺囑繼承則是按照被繼承人的遺贈內容要求或有效遺囑要求，確定遺囑繼承人進行繼承的過程。我國繼承法明確規定，公民可將個人遺產通過立遺囑方式制定法定繼承人或將其捐贈給集體、國家以及其他人。在我國遺囑可分為五種形式：口頭、自書、代書、錄音、公證，其中公證遺囑是效力最高的一種形式。在這里需要注意共同遺囑的問題，不建議二人辦理共同遺囑，這種遺囑會引發較多問題。遺贈指的是被繼承人通過立遺囑方式將其遺產全部或一部分捐贈給他人、集體或國家的一種法律行為。遺贈是無償的、單方面的，遺贈人同意即可，無須征得他人同意。遺囑繼承與遺贈均是轉移遺產所有權的一種方式，但遺囑繼承還需負責清償債務，而受贈人則不接受債務遺贈。

（六）區別轉繼承與代位繼承

《婚姻法》明確指出，開始繼承后，如果繼承人沒有放棄繼承權利但在財產分割之前死亡，那么，其遺產繼承權則直接轉移給其法定繼承人。轉繼承有如下特點：一是被繼承人死亡在先，死亡繼承人死亡在后。二是轉繼承范圍包括全部繼承人，不僅僅限于直系晚輩血親。三是轉繼承同時適用于遺囑繼承與法定繼承。從本質上來說，轉繼承就是兩個法律關系的續承。例如：張三與李四只有一個兒子張五，夫妻二人共買了一處房產。李四突然去世，其父早年死亡。李四死亡后李四的母親王某也去世，生前并無放棄繼承的意思，張三想把房子直接過戶到自己名下。這套房屬于張三、李四的共同財產，李四死亡后沒有留遺囑，按照繼承法規定，房產的50%產權歸張三所有，其余50%屬李四的遺產，兒子張五與李四的父母共同享有繼承權。李四父先于李四死亡，李四母后于李四死，這就產生了轉繼承。李四母王某的繼承遺產份額自動轉由王某法定繼承人繼承。如果張三想把房子過戶到自己名下，必須在兒子張五與王某所有法定繼承人做出放棄繼承意思后，方可辦理。

《婚姻法》指出，代位繼承指的是被繼承人子女先于被繼承人死亡，則直接由被繼承人晚輩直系血親代位繼承。代位繼承有如下特點：一是只能是被繼承人的直系晚輩血親。二是被代位人先死亡，被繼承人后死亡。三是被代位人具有繼承權。四是只適用于法定繼承。不受輩數限制，被繼承人的子女、孫子女、外孫子女等均能代位繼承。另外，養子女、繼子女的子女也適用于代位繼承。例如，張三與李四有一個女兒張五，張五生有一兒子。張五去世后，張三去世，張三的法定繼承人為李四、父母、張五的兒子，張五兒子屬于代位繼承，直接繼承其母應有的遺產份額。需注意，在公證實踐過程中，必須核實遺產、繼承人范圍，并加強對護理部門、繼承人單位、被繼承人單位、鄰居、朋友等的調查，預防出現遺漏合法繼承人的情況。

三、結語

綜上所述，本文以繼承公證的法律內涵及特點為切入點，對死亡證明、財產權利憑證、繼承開始時間、合法產權以及與其他繼承的區別等不動產繼承公證中的幾個問題進行了詳細探究，以期促進不動產繼承公證各項工作的順利開展。

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