房地產估價風險及防范探析

周文良

摘 要：在未來一段時間內，房地產估價將朝著國際化及市場化的方向發展，服務業將更加多元化。 但目前房地產評估行業在開發和運營上還存在不少缺陷，應采取有效措施促進市級房地產評估行業從而進一步發展，確保行業的可靠性和安全性。 在此基礎上，文章提出了規范房地產評估市場的對策建議，旨在為房地產評估市場提供參考和幫助 。

關鍵詞：房地產估價；風險；防范措施

近年來，房地產業及相關行業的蓬勃發展促使了估值業的業務量大幅增長。 數量的增加不僅體現在數量上，還體現在企業的類型上。 除了房地產抵押貸款估值，房地產交易估值等傳統類型的估值業務外，還出現了新興的房地產資產證券化和房地產保險估值。 這意味著更多行業和更多用戶的估值報告對房地產估值結果提出更多的預期，房地產估價機構和評估師承擔更大的責任。 但是，房地產評估引起的訴訟糾紛也隨著業務量的增加而增加。 房地產評估風險帶來的問題亟待解決。

一、房地產估價風險的特性

多重因素是房地產估價風險的重要特征。 整個評估過程的任何方面和步驟都存在估值風險，具體環節的風險由多種因素組成，涉及到相關經濟主體，評估人員，評估人員和政府利益，人員道德，管理層 組織，政府的政策和法律可能成為風險因素。其次，評估工作完成后，客觀上形成了房地產估價風險因素，但這些因素不一定出現，臨時性關聯方需要承受損失，責任沒有成為現實。 一旦這些風險因素被揭示和改變，就會變得危險。 但一旦相關利益相關方了解情況，不能承受由此造成的損失，潛在風險將轉化為事實風險[1]。最后一點就是房地產估價的結果并不是唯一的，這是由房地產估價的特點決定的。 同時也決定了制定估值方案，選擇估值方法和依據，選擇客戶等方面的差異，因此估值結果也會有所變化， 估值風險難以定量判斷。

二、房地產股價風險分析

1.1相關法律法規的不完善和漏洞

在當下房地產估價有關的法律中，只有《城市房地產管理法》有關房地產估價的條款，但沒有對其具體操作明確規定。在法律法規層面，1999年建設部頒布的《房地產估價規范》至今一直在使用。作為房地產評估最高層次的指導思想，《房地產評估規范》中有很多規定不能適應新經濟時代的需要，甚至存在漏洞。 《房地產估價規范》對部分新型估價業務沒有提供詳細規定，使估價師在評估工作中有較大的自由裁量權，導致估價結果出現偏差。另外，《估價機構管理辦法》和《估價師注冊管理辦法》也有相關規定，與當前行業平穩有序發展相矛盾，是房地產風險評估的隱患。

1.2估價的客體與主體信息不對稱

從接受委托房地產估價手續，起草估價工作方案，收集資料到現場調查等一系列籌建工作進行估價工作，受到客戶故意提供虛假信息，評估人員確定缺乏經驗的原因， 信息不對稱現象。 房地產估價師對待估價對象的確切價值取決于詳細可靠的基本信息，合法權利證明書和實際市場價格等相關信息。 如果這些資料中存在缺陷和缺陷，將直接影響評估人員作出與評估對象真實值不一致的估計，從而導致房地產估價風險。

1.3估價人員職業能力及道德風險

對估值目標進行客觀的價值判斷，要求房地產評估人員要站在公正的視角。 然而，在實際工作中，評估人員往往受到各方面的誘惑。 從業人員道德價值低，違規成本低，缺乏職業道德考核制度，往往為房地產評估行業的潛在腐敗提供了溫床。

三、房地產股價風險的主要防范措施

1.1制定相關法律及法規

為確保我國房地產評估業在當前經濟體制下的長遠發展，應制定實施原則和行業技術規范的有關法律法規。這不僅解決了行業間存在的惡性競爭，也解決了行業技術需求，增強了風險評估機構的風險意識和自我責任感，規范的評估步驟和評估方法。在我國，房地產評估市場能否長期健康發展，不僅受到地方政策的制約，還應與整個市場的經濟體系相結合。許多城市主要依靠國家有關法律法規限制市場評估機構和評估機構的評估，政策必然會有不可能涉及的地方，很多法律法規已經不能適應當今的經濟體制[2]。因此，要運用有關部門制定或完善相關法律法規和政策，形成完整的法規體系和法律體系，使整個評估機構能夠健康地進行規范運作。

1.2建立相關信息數據系統

評估師在估值過程中需要大量信息作為估值的類比和參考依據，因為信息不準確，不完整導致的風險更難避免，這與當前房地產信息透明度不足有關。 房地產信息包括房地產市場，政府政策等有關信息，指的是政府可以開通的土地出讓金，土地出讓金計劃和房地產公司信用檔案，房屋租賃管理，現有房屋轉讓，房地產所有權登記 ，房地產預售管理和房地產市場交易信息。

1.3加強培訓制度，提高員工專業素質

房地產評估師目前是房地產評估市場的主體。評估師應具備最好的專業素質，堅實的房地產評估理論和良好的職業素質，加上豐富的實踐經驗，才能發展評估師。在其他方面，一個合格的評估師不僅要有良好的職業道德和個人素質，還要有豐富的實踐經驗和理論知識。這樣在行業內，評估師的行為就符合理論和規范。對于評估師來說，良好的職業道德，豐富的實踐經驗和專業的理論知識是其公正、科學評估企業的基本原則。評估機構有優秀的評估師，通常以注冊條件和專業資格為前提。對于目前的房地產評估市場，評估師注冊條件制度和資格考試條件稍寬。例如：缺乏時間評估工作經驗和相關工作經驗的人員有限，他們沒有資格參加實踐考核考試，需要不斷積累工作經驗的考核崗位才有機會參加考試。考試面試和筆試。面試時，主要注重估價師的寫作能力和應答筆試的能力，涉及更多的專業知識和理論。同時還介紹了西部地區的先進理念，評估師進行注冊，還需附上幾個有代表性的評估報告。另外，為了鼓勵評估師主動學習，還要設定評估師的水平。組織可以根據他們的年齡和表現來定義他們的水平。例如：機構可以評估十年或十幾年的工作經驗評估師，不同級別的考試內容也不同，要嚴格評估師的紀律，剽竊和考試不能發生等不良現象。這樣，評估人員為了達到更高的層次，就會敦促自己積極研究職業評估知識和評估理論[3]。

四、結束語

總而言之，對于中國的房地產評估師來說，除了需要研究國外對動態，行業學術，行業規范，政策法規，理論水平和實例分析等問題的評估外，還要定期參與行業開展通訊活動。 可見，作為一個好的評估者，不僅要在自己的業務領域進行探索，還要學習相關法律，了解兩者的合法與非法的區別。

參考文獻

[1]卜曄蕾.房地產估價風險與防范措施[J].產業經濟，2013，440（10）：24-27.

[2]楊立輝.芻議房地產估價的風險與防范[J].房地產，2015，66（2）：66-67.

[3]白新華.房地產估價風險分析與防范[J].中國集體經濟，2016，15（5）：28-29.endprint