關于房地產抵押貸款風險問題的探索與研究

支紅娟

摘要：在社會快速發展和改革不斷深化的形勢下，個人住房貸款已經成為銀行信貸業務中的重中之重。個人住房貸款在提高居民居住條件、拉動內需、加快經濟增長等方面上都具有至關重要的影響。同時，美國次貸危機又給全世界各國經濟帶來了一定的影響，而房地產抵押款便是導致該風險發生的源頭，因此頗受重視。文章將從在我國住房抵押貸款中所出現的問題與風險入手，提出行之有效的防范對策。

關鍵詞：房地產抵押貸款；風險；防范對策

一、在我國房地產抵押貸款中所出現的問題與風險

（一）個人信用風險

信用風險是房地產抵押貸款中最基本最直接的風險。信用風險一般有以下幾種形式：1.理性違約。理性違約是指借款人從財務的角度出發，當發現抵押物的重置成本小于其貸款的剩余本金時，放棄原來的抵押物購買新房比繼續供款保留原抵押物更“合算”，從而終止履行貸款合同還款計劃的違約行為。當房價迅速下跌或利率上升幅度較大，繼續還款的成本大于放棄還款的收益，借款人會理性違約。2.被迫違約。被迫違約是指借款人在購買房產后，由于工作、收入、健康、家庭等因素的變化，導致實際支付能力下降，無法繼續正常還本付息而產生的違約行為。3.惡意騙貸。是一種欺騙行為，借購房之名套取金融機構貸款的行為。其主要特征是實際借款人將套取的住房貸款資金用于風險更高的投資，如挪用到房地產開發，或者進入資本市場。所以，如果無法對信用風險進行精確、有效的預測，那么也就不能對其穩定性進行有效的控制，進而極易導致風險產生。

（二）流動性風險

如果在資金存入時間較短的情況下，卻將資金長時間的貸出，那么很可能會導致流動性風險的發生。因為從我國現階段來看，住房貸款資源絕大部分是來自公積金與儲蓄存儲兩方面，所以住房貸款資金的流動性風險也通常表現這兩個方面上。而這兩個方面的具體表現在：一是銀行所擁有的資產債權在變現方面上的難度較大，造成其無法很好的抓住金融市場投資的機遇，進而使得機會成本大大提高。二是我國的住房貸款資金基本上都來自居民存款，存款時間不長，通常情況下均不會多于五年，然而房貸的抵押期限也往往在二三十年左右。由此可以看出，在這種收支失衡的情況下，使得資產的流動性大大下降，兌付能力有所減弱，進而提高了流動性風險發生的可能。

（三）抵押物風險的存在

有關抵押物方面產生風險的原因一般是因為存在虛假抵押物或是抵押物不規范管理所導致的風險，從而使得抵押物自身的價值出現降低的可能。因此在抵押物方面上，可以聘請專業的評估機構來對抵押物做出合理的評估，在貸款審批通過之前一定要嚴格的審查抵押物，保障抵押物具有實際的價值，避免出現評價不真實的情況發生。此外，還要強化同保險公司之間的合作，例如，辦理按揭住房財產險，存在有抵押物發生問題的情況時，能夠讓保險公司給出一部分的賠償等，以此來減少來自抵押物價值降低所產生的風險。

（四）對于政策性問題的風險承擔

對于政策性問題的風險，主要表現在三個方面上：第一，因為現階段的房地產抵押貸款大部分都注重于金融機構的貸款，因此便大大增加了金融機構的經營風險。第二，由于現在人們在住房方面上所消費的金額是占據了個人收入的極大部分，其強制性較為突出，剛性需求較大，投資金額相對來說也很高，因此住房消費拉動經濟在短期內無疑是無法完成的，需要經歷一個較為漫長的進程。同時還由于房價太高，某些商品房銷量較低，供需無法達到平衡，因此將極易被誤解為人們對于住房的需求不高，進而會采用擴張性的金融政策來提高大眾對于住房的需求?；谝陨线@些情況，將可能為企業帶來極大的風險。第三，因為不能做到準確的預測政策上所發生的變化，進而會給企業帶來一定的風險。

二、對于房地產抵押貸款的風險防范對策

（一）金融機構方面來看

1.完善資信評估。個人住房貸款資信評估指的是基于借款人的信用等方面的信息來剖析出借款人的信用情況，進而對該借款人的還款能力進行評估。所以，就現階段我國的商業銀行來說，應該構建好一個較為完善統一的信用評價系統，針對貸款人在有關信用、經濟能力等各個方面進行深入的剖析，利用多種途徑來全面地掌握借款人各方面的實力，以此來達到減少還款違約風險的目的。

2.通過證券形式來發展房地產抵押貸款。房地產抵押貸款的證券化能夠提高資金的流動性，同時也在一定程度上減少了在抵押貸款上面的風險?，F階段，我國所采取的是信貸資產證券化方式中的一種，即住房貸款信貸資產證券化。采取該方式的原因有三點，一是能夠極大的提高銀行資產的流通，簡單來說就是銀行長期貸款能夠順暢流通，在短期存入長期貸出過程中所出現的問題都能夠很好的處理。二是可以促進金融產品和金融業的發展。把以前的由銀行單獨來進行存儲放貸等活動的模式，變為了現在多家均可以進行這幾種活動的金融機構和投資人參加的項目，而這就是抵押貸款證券化。三是該方式能夠把金融行業進行具體的分工細化，同時還可以減少銀行的風險，提高經濟收益。此外，對于非銀行金融機構之間的合作也將更加協調，相互間的分歧也會慢慢消除。

3.適當調整放貸比重。金融機構可以通過注重加強對國家宏觀經濟調控和經濟發展方面的政策內容的了解，針對不同地區的經濟發展情況制定不同的標準。對于部分房價較為昂貴的地區則可以通過恰當減少放貸比重，對貸款要求適當提升的手段，來達到使企業能夠穩健發展的目的。

（二）政府方面來看

1.政府需要持續不斷的建立健全社會信用體系與個人信用制度?，F階段，我國已經構建好集中信用信息數據庫，至2010年底為止，我國已經收集了大量的有關企業與個人特征信息，其中有大約一千七百萬戶企業及七億七千萬以上自然人的信用檔案文件。然而，目前我國的個人信息體系的發展還不夠成熟，仍處于發展初期，其完善工作還需要持續加強。

2.構建健全的個人住房保障制度和房地產抵押貸款擔保。將擔保機制與市場化的商業保險機制有機結合，形成住宅金融領域中的政府擔保與私營保險相互補充的保險機制。商業保險公司的參與有利于其開拓市場，進行保險創新，也有利于保險業形成公平、有序的競爭局面。認真研究政府介入住房金融擔保的方式、范圍、對象、條件等，通過實行再擔?；驁F體型個人房地產抵押貸款再保險，讓更多有實力的金融機構來分解房地產抵押貸款風險，最大限度的分散隱藏著的風險。既可有效發揮市場機制對房地產抵押貸款擔保保險的基礎性作用，又能發揮政府調節和引導對市場發展的帶動作用和對市場失靈的彌補功能。擔保機制的引入，不僅活躍了個人住房貸款市場，促進了住房消費，也降低了金融機構貸款風險。顯然，建立、健全和完善金融風險防范擔保機制有助于個人住房信貸規范健康發展。隨著住房貸款業務的迅速發展，應鼓勵商業性保險公司積極參與，從而形成以政府保險機構為主體，多家商業性保險公司并存的較為完善的住房保險體系。

3.個人房地產抵押貸款證券化。個人住房貸款證券化已經成為避免信貸風險的有效措施，同時還能夠起到平衡住房信貸資金的作用。但因為現階段我國自身發展狀況的原因，我國還無法普遍的運用房地產抵押貸款證券化。假如個人房地產抵押貸款證券化要在國內普遍實行，那么就需要先從諸如北京、上海、廣州等市場已經發展比較成熟的地域入手，通過不斷地實踐來積累經驗，發現問題所在，持續地健全制度，并在合適的時機將其在其它地域上推廣。

4.健全社會保障制度。在個人房地產抵押貸款層面上，需要持續不斷的對房地產抵押、預售等環節的法律法規進行修改和健全。同時，還要制定和完善有關社會保障等方面的規章制度。如此才可以盡可能的降低甚至是避免抵押住房所出現的權利漏洞，進而達到確保抵押權人合法處分抵押住房的權利能夠發揮其應有的效用。

三、結語

隨著我國經濟的快速發展，房地產業也隨之得到了較大的發展。在此形勢下，個人房地產抵押貸款也在日趨增加，違約風險呈現出上升的趨勢。個人住房抵押貸款違約風險也因此成為金融機構當前情況下所面臨的較為嚴峻的問題。所以，要想我國經濟能夠穩健發展，金融機構能夠持續地經營發展，那么就需要政府和企業共同努力，盡最大程度的減少和防范違約風險。

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（作者單位：北京市住房貸款擔保中心）endprint