規范高效 管好用好房屋養老金

物業維修資金俗稱“房屋的養老金”，是專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造的資金，在促進物業正常使用、實現物業保值增值、改善業主生活環境、推動社會穩定和諧等方面發揮著重要作用。

我市物業維修資金制度始建于2002年，到2007年底正式成立市級物業維修資金管理機構——連云港市物業管理中心（隸屬于連云港市住房保障和房產管理局，專項負責市區維修資金歸集、核算、使用等管理工作），現已建立了一整套科學規范的管理制度、高效便捷的工作流程，物業維修資金的管理規模和水平實現了跨越式發展，逐步形成了具有自身特點的管理體系，真正做到了房屋養老金取之于民、用之于民。2016年，連云港市物業管理中心被中物協物業維修資金專委會授予“全國物業維修資金規范化管理先進單位”榮譽稱號。

一、抓源頭 建章立制 資金歸集實現應收盡收

近年來，結合我市實際情況，按照《住宅專項維修資金管理辦法》《江蘇省物業管理條例》和《江蘇省住宅專項維修資金管理辦法》相關規定，制定了《關于對全市物業維修基金實行專戶管理的通知》《關于調整物業維修資金歸集標準的通知》《關于調整物業維修資金交存標準（暫行）的通知》《連云港市住房保障和房產管理局大額資金管理辦法》《物業維修資金管理實施細則》《連云港市住房局關于調整市區物業維修資金交存模式的通知》等一系列規章制度，為物業維修資金的管理工作提供了政策支持和制度保障。

為確保物業維修資金應收盡收、顆粒歸倉，中心成立伊始，市區物業維修資金由房地產開發企業代收代繳，制定了“統一票據、網絡開票、實時監控、定期交存”的歸集制度。2015年，我們優化物業維修資金歸集模式，啟用業主到市物業維修資金管理機構窗口交存模式，更加快捷方便業主辦理物業維修資金交存手續，消除了物業維修資金被挪用等風險，讓市民再無后顧之憂。

2009年以來，市區物業維修資金年歸集額已連續8年超過億元并逐年提升，近幾年的歸集量占到了總規模的近80%。

二、抓規范 保值增值 資金管理實現安全運行

為確保物業維修資金保值增值、安全規范管理，我市建立了“專戶存儲、建賬到戶、集中統一”的核算制度。我們研發了物業專項維修資金管理系統，對所有交存物業維修資金的業主建立全面詳實的個人物業維修資金交存檔案，并對交存的物業維修資金按小區、樓棟、單元，分戶建立明細賬。對歸集的物業維修資金除保留總規模5%左右的活期存款滿足業主日常維修支出外，其余約95%全部以定期存款的形式存儲在專戶銀行。物業維修資金產生的利息，每年年底按規定分攤至業主的個人賬戶。

從2013年起，按照《江蘇省物業管理條例》的要求，對業主交存的物業維修資金100%按一年期定期存款利率計息，維護了業主利益。同時，開發使用了物業維修資金網上查詢系統，推行物業維修資金紙質對賬單寄送制度，讓廣大業主隨時隨地掌握維修資金使用、保值增值等情況，充分保障了廣大業主的知情權、監督權、參與權、決策權。

三、抓服務 惠民利民 資金使用實現便捷高效

為方便業主使用物業維修資金，提高維修資金使用效率，我們積極主動開展物業維修資金使用上門送培訓、宣傳等特色活動，推行“一站式”服務；試點創新維修資金表決方式，推行小區多個維修項目集中表決，建立申請使用計劃預修制度，提前進行業主表決，解決業主“兩個2/3”表決簽名難、耗時長的難題。

針對電梯緊急維修的情況，本著“為民辦實事 讓利于民”的原則，主動與市質監局就電梯使用協調機制及工作流程進行了溝通和討論，最終以市住房局和市質監局名義聯合下發了《關于申請使用物業維修資金修理電梯有關事項的通知》，并與市特檢院充分協商，推出了小區電梯維修檢驗檢測優惠政策（對電梯管理規范，主動申報電梯定期檢驗且定期檢驗費繳費自覺、無不良拒檢記錄的小區，在申請使用物業維修資金修理電梯前期的安全檢測評價、咨詢時，市特檢分院將免費提供服務。電梯維修結束后，屬于一般修理的，市特檢分院也將實行優惠政策，按收費標準的30%收取費用），切實解決電梯如何修理、頻繁修理、修理質量把關等老大難問題，優化申請物業維修資金修理電梯工作流程，讓小區業主得實惠。

四、抓創新 敢闖敢干 資金管理開出“新藥方”

今年，我們以改革創新促發展，真抓實干惠民生為主線，敢想敢試敢創新、敢闖敢干敢擔當，在物業維修資金管理上再次開出便民“新藥方”。一是在老海州區新建一個資金交存網點，并開通物業維修資金查詢微信公眾號，使業主交存查詢資金更加方便快捷；二是下放物業維修資金使用審核權，擬將10萬元以內物業維修資金審核權下放到各區物業管理主管部門，采取定期駐點培訓，提供專業的業務指導，建立“三個一機制”（一份責任清單、一個工作規程、一個考核辦法），督查各區物業管理主管部門，確保權利下得去、接得住，實現市區兩級一體化管理。

除物業維修資金管理外，我們還承擔全市老舊小區改造、海綿城市示范區建設、適老住區建設、黑臭水體整治、“三供一業”分離移交等市級重點工作，代市政府起草《連云港市既有住宅加裝電梯指導意見》。在為連云港市老百姓住有宜居、住有安居而不懈努力的路上，連云港市物業管理中心將始終把為群眾服務、幫群眾辦事作為工作的出發點和落腳點，解放思想，改革創新，勇攀高峰！endprint