北京市住房租賃市場發展現狀及政策建議

劉軍

在當前我國房屋租賃市場存在各種問題的情況下，培育發展商品住房規模化租賃經營市場具有重大的現實意義。本文以北京市為例，梳理研究住房租賃市場及住房租賃經營行業的現狀及存在問題。

一、北京市住房租賃市場現狀及存在問題

1.北京市住房租賃市場現狀

（1）住房租賃市場供需兩旺

根據北京市住房租賃合同登記備案數據以及住房和城鄉建設委員會和房地產經紀機構的相關數據統計，2016年北京市住房租賃成交大約200萬套次，租賃狀態的住房約有150萬套，約占整體住房存量的20%左右。

住房承租人以常住外來人口為主。據北京市統計年鑒數據顯示，北京市常住人口為2170.5萬人，其中租住人口738萬，占比為34%。北京市常住外來人口約22.6萬人，占常住人口的37.9%，其中大多數通過租賃住房解決居住問題。

（2）住房租賃市場結構不均衡

北京市住房租賃市場中機構化、專業化、規?；赓U市場占比不到20%，絕大多數還是小業主通過房地產經紀機構分散出租；在租賃住房性質上，商品住房占比不到50%，大部分租賃住房為已購公房（房改房）、拆遷安置房，還有相當大一部分是集體土地上的農民房和小產權房；從房型來說，一居室供不應求，兩居室供需基本平衡，三居室供過于求，90平方米以下的租賃房源占比四分之三，但是近年來新增的商品房以大戶型居多。

（3）住房租賃市場發展空間大

北京與上海、香港，以及東京、紐約和舊金山等類似的城市相比，租住人口在城市總人口中占比和租賃住房在存量住房的占比都不高。東京、洛杉磯、舊金山、紐約等城市，租賃住房占比超過60%，租住人口占比超過50%，我國香港也達到45.5%，而北京只有150萬人，約占房屋總存量的20%左右，租住人口剛占到城市總人口的三分之一，還有較大的發展空間。

2.北京市住房租賃市場存在問題

（1）租住體驗差，租賃糾紛多

承租人租住體驗不佳，主要體現在8個方面，一是房屋及設施設備老舊，功能落后，占42.5%；二是租期不穩定，占37.8%；三是出租人隨意違約，占31.0%；四是社會環境和物業管理差，缺乏修繕服務，占28.7%；五是合租人員混亂，矛盾多發，占28.3%；六是二房東多收費，不退押金和租金，27.3%；七是租賃期間維修責任不明，22.1%；八是其他原因，約占14.6%。

北京市住房租賃的投訴一直很高，據北京住建委統計，涉房投訴中，住房租賃糾紛投訴占比超過50%。據一項網絡調查，租賃糾紛中，合同陷阱和合同欺詐占26.34%，房屋維修問題占62.2%，被竊及社會治安問題占28.05%，遭遇不良二房東占25.37%，遇到黑中介占23.66%。

（2）承租人合法權益難以保障

目前住房租賃市場處于賣方市場階段，承租人與出租人相比在經濟實力上、合同利益上、市場地位上不對等，使其處于明顯的弱勢地位，因而在簽約過程中的談判能力和討價還價能力較低。出租人則極有可能濫用其優勢地位以損害承租人的利益為代價實現自身利益的最大化；除出租人損害承租人合法權益外，部分不規范的房地產經紀機構和人員也經常通過侵害承租人的權益獲取利益，如發布虛假信息，欺騙出租人或承租人；亂扣租戶押金、截留挪用租金、隨意漲價、提前終止租約；擅自改變房屋內部結構，隨意隔斷，分割出租或群租，甚至出現房地產經紀機構將租金卷款跑路等現象。市場中的不利地位加上政府有效管理和服務的缺失以及糾紛的司法救濟時間和財力成本較高等種種原因，承租人的穩定居住權通常無法有效保障。調查顯示，曾發生過租賃糾紛的被訪者超過了40%，而采取法律途徑解決的比例少得可憐，大多數人選擇了忍氣吞聲。

（3）住房租賃登記備案率低

長期以來，政府部門把房屋租賃登記備案制度作為租賃管理的重要手段。但租賃登記備案制度沒有得到全面落實，不辦理租賃合同備案的情況十分普遍。據有關資料顯示，北京市出租房屋備案率不到10%（2010年數據）。由于租賃合同備案率低，房地產管理部門無法掌握住房租賃市場的交易情況。究其原因，一方面最高人民法院司法解釋規定“法律、行政法規規定應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力”。故房屋租賃合同是諾成合同，登記備案不是房屋租賃合同生效的條件，房屋租賃合同簽訂后沒有辦理備案的，不影響合同的效力。經備案的房屋租賃合同，在法律層面上，也未承認其優先性和對抗性。另一方面，辦理房屋租賃登記備案，當事人除要繳納房屋租賃管理費外，稅務部門往往根據租賃合同備案信息，去征收當事人高額的稅費。房屋租賃登記備案成為對出租人和承租人而言無任何益處，只剩下繳費和納稅義務。由于登記備案率低，缺乏完整、真實的住房租賃市場狀況數據，有效管理和服務也就無從談起。

（4）出租住房日常安全監管缺位

目前，雖有多個部門介入住房租賃管理，但監管方式多為事后的執法檢查，出租住房的日常監護常常處于缺失狀態。如出租房的設備老化（如熱水器超過使用期、煤氣自來水軟管老化、空調室外機托架銹蝕），產權人不知曉或無心知曉，承租人也因房屋產權并不屬于自己和非長期使用而疏于檢查或樂于濫用（如亂拉電線、超負荷使用電器），導致出租住房存在大量安全陷患。這類問題在群租住房中則更為集中。同時，出租住房中的居住人處于一種相對匿名狀態，為其實施不法、不軌行為提供了較便利的條件，因此，出租住房內的社會治安也存在很大隱患。

二、北京市住房租賃行業現狀及存在問題

1.北京市住房租賃行業的現狀

（1）住房租賃經營行業快速發展

北京是著手規范房屋租賃代理（房屋銀行）行業最早的城市，隨著住房租賃市場不斷發展，涌現了一批住房租賃企業，通過集中管理眾多房源，以更加專業化的管理和服務，為市場提供可供租賃的房源。目前，主營集中式住房租賃業務的代表中，樂乎公寓擁有30家門店（其中18家開業），覆蓋朝陽、海淀、豐臺、昌平、大興、通州6個行政區；魔方公寓擁有16家門店，其中14家開業；鏈家旗下的自如公寓開設門店6家；灣流有8家門店，其中2家開業（見表1）。endprint

（2）住房租賃企業類型和經營模式多樣

按照所租賃經營住房的形態，住房租賃企業可以分為集中式住房租賃經營機構、分散式住房租賃經營機構和綜合性住房租賃經營機構，魔方公寓、樂乎公寓、新派公寓等是集中式租賃經營機構的代表，以經營分散性住宅為主的租賃經營品牌有美麗屋、世杰家園等，我愛我家相寓、鏈家自如、優客逸家等是集中式和分散式兼營的綜合性租賃運營機構的代表。按租賃經營住房數量的多少劃分，可以分為大型、中型和小型住房租賃經營機構，大型機構資金實力雄厚，有品牌，經營住房數量通常在萬間以上，我愛我家相寓、鏈家自如等屬于典型的大型機構；小型機構運營租賃住房的數量一般在百間之內；幾百間到數千間算作中型的機構，中型機構數量最為龐大。

按照住房租賃經營機構的來源背景可分為以下5類：

一是房地產開發企業背景的機構，房地產開發企業介入的住房租賃經營，通常稱為公寓經營管理，最為典型的企業是萬科泊寓、龍湖冠寓等。

二是房地產經紀背景的機構，房地產經紀機構從事住房租賃經營業務的具有先天優勢，因此來源于房地產經紀機構的住房租賃經營機構或者說房地產經紀機構兼營住房租賃經營業務的機構數量最多，各地都非常普遍，例如北京大量房地產經紀機構從事的房屋租賃代理業務本質上就是房屋租賃經營，最為典型的是鏈家自如和偉業我愛我家的相寓。

三是酒店背景的機構，酒店背景的住房租賃經營機構以經營集中式住房為主。2014年，由華住酒店集團（國內第一家多品牌的連鎖酒店管理集團）戰略投資的城家公寓在上海創立，以分布于140個城市的800萬客戶為基礎，通過自主開發的公寓租賃網絡平臺和專業的公寓服務管理團隊，一站式解決租房生活所有難題；華住集團旗下的漢庭公寓第一家店在2015年春節前基本完工。鉑濤集團投資的窩趣公寓在2015年初動工裝修第一家直營店，并在同年5月開始公開招募加盟商。

四是物業服務企業背景的機構，物業服務企業從事住房租賃經營業務最具代表性的公司是彩生活。深圳市彩生活服務集團有限公司（由花樣年集團（中國）有限公司控股）成立于2002年6月18日，總部設于深圳，他們除了提供傳統的物業管理服務之外，還提供房屋管家服務，服務項目包括房屋的買賣租賃、房屋設計裝修和托管服務（房屋銀行）。其主要做法是搜集服務小區的中小戶型房源，通過對房屋進行修繕、改造、經營，提高房屋整體租金價格，為業主配置家具家電和代收租金，為租戶提供酒店式服務及租金代收服務。

五是互聯網或金融背景的機構，其他來自金融、互聯網甚至二房東背景的公寓創業項目啟動，有的獲得了投資。這類機構包括優客逸家、小米YOU+、寓見公寓、搜房網房天下HOME+公寓以及小螺趣租、可遇，還有水滴公寓、微家公寓、函數公寓等。

（3）住房租賃經營行業發展前景廣闊

傳統住房租賃痛點多，租住服務急需轉型升級，住房租賃行業興起和發展是歷史的選擇。傳統租賃市場亂象叢生，缺乏好的租賃住房、好的租住服務、好的租住體驗，整個住房租賃市場缺少有品質、有安全保障、價格又被大眾接受的住房租賃產品。特別是，新一代年輕群體畢業工作進入租房狀態，也帶來了新的居住需求。越來越多的90后成為租房市場的主力客群，他們對于住房的偏好和要求，以及消費觀念，都明顯不同于70后和80后，更加追求良好的生活品質，并愿意為此買單。

存量房時代的到來為住房租賃發展提供了基礎。北京市的存量房交易占比已經超過70%，房屋存量超過750萬套，北京已經率先進入以二手房市場為主的存量房時代。在市場的這種變化下，房地產市場由創造增量、新建開發為主導，轉變為盤活存量，以存量房的流通和運營為主。對于住房租賃企業來說，經營存量住房順應市場大趨勢。

移動互聯網助推住房租賃行業加速發展。移動互聯網浪潮的出現，促使住房租賃市場的規?？焖僭鲩L，整個行業的發展速度遠遠超過美國、日本等市場成熟的國家。一是互聯網帶來的消費行為的改變，網上找房的租客越來越多。借助網上房源的發布，住房租賃經營者可以相對精準和便捷地獲取客戶，同時降低營銷成本，提高效率。二是通過互聯網，讓網上看房、簽約、付款都成為可能，流程上方便快捷。

但是我們也應看到，北京市的企業持有經營租賃住房的發展仍然處于初期階段，美國專業化租賃機構在租賃市場的占比為30%左右，日本則高達83%。而在北京，這一比例剛到15%，還至少有數倍的市場增長空間。因此，企業持有經營租賃住房在北京市有廣闊的發展前景。

2.北京市住房租賃行業存在的問題

（1）所屬行業確認及合法化問題

住房租賃行業長期沒有明確的行業歸屬，其營業范圍、行業劃分沒有明確，造成運營機構辦理工商登記困難，與行業劃分不明確相對應的行政監管主體不明確，也沒有明確的法律法規可循，造成行業標準及規范缺失，行政管理部門無法有效實施監管，其經營的合法性受到質疑，在一定程度上可能會遭遇執法的隨意性。

（2）租賃物業性質問題

受市場租金及改造成本的制約，住房租賃企業租賃物業，特別是集中式公寓用房多為市區閑置的商業、辦公、集體產權、國有宿舍、倉庫和廠房等，改造安全標準均按照酒店標準執行。但因房屋規劃性質不屬于住宅或酒店，常面臨無法正常辦理營業執照、消防合格證等相關證件，從而被相關執法處罰甚至關停。國務院39號文首次明確允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。但是住房租賃企業往往不是房子的業主，土地用途和物業性質的變更，手續繁多且無明確辦理指引，目前操作難度很高。

（3）相關政策實施細則滯后

目前住房租賃行業還沒有真正有效的政策法規細則出臺，政府監管、行業自律、業務標準等方面都處于真空地帶。政策法規細則的缺位直接限制了行業的發展。endprint

例如，住房租賃行業一直頭疼的高投入低回報率問題，在一定條件下可通過將房屋改造為“N（臥室數量） +1 （客廳）”模式來緩解，既有利于增加市場供應，也能提高租金收入，但從國務院39號文件來看，僅處于指導性層面，對于關鍵的“N+1”模式并未給予肯定。目前北京主管部門對于“N+1”模式處于模棱兩可狀態，但并未有明確的政策落地，對市場參與方來說仍存在一定的政策風險。其他如：每套公寓居住人數及人均使用面積的規定；工商登記究竟應屬于哪項營業范圍；消防驗收標準、樓宇廠房改造標準等都需要相關政策實施細則的出臺。

（4）缺少金融及稅收支持手段

行業目前大多為“房屋托管+標準化裝修+租后服務”的重模式，需要較高的前期投入，回收周期較長，雖然資本市場看重住房租賃良好的現金流及未來發展空間，但是從行業發展來看，短期達到盈利是很困難的，資本市場能否一如既往的支持行業發展，還需要由更加具體的金融及稅收支持手段。例如，對于在享受增值稅抵扣政策之外，對于租賃合同印花稅、從業人員所得稅方面給予一定的行業稅收支持政策，減少企業稅收成本。

（5）消防報驗缺乏標準

目前，因為沒有針對規模化租賃住房的消防報驗要求與法規，如租賃的物業產權屬性是商業用途或者綜合用途，專業化及規?；淖》孔赓U運營機構通常以“酒店、賓館”標準進行改造及申報。但在提交消防報驗時，都會因實際用途與規劃用途不一致導致報驗受限。

三、住房租賃行業發展政策建議

為配合政府規范北京市住房租賃市場，促進“購租并舉”國家戰略實施，助力實現“住有所居”民生目標，結合租賃市場需求及企業實際經營情況，在標準從嚴、手續合規的前提條件下，應出臺《北京市住房租賃行業管理辦法》。

建議《北京市住房租賃行業管理辦法》包含以下內容：

一是在工商登記方面，建立住房租賃企業設立、變更、備案一站式審批制度，市、區工商行政主管部門應根據企業申請，在企業名稱中增加“公寓”，經營范圍中增加“房屋租賃”和“住房租賃”的行業表述，給予住房租賃企業及時、快速的工商注冊辦理。

二是在集中式公寓消防報驗方面，規范住房租賃消防改造標準，明確審批、報驗、監管流程，建議由市建委部門牽頭，組織市消防局參考賓旅館業的安全消防標準，根據公寓行業制定相應標準，進行消防安全審批。對于按規定經過審批改建的公寓項目消防報驗按照實際用途標準進行審批，不再與房屋規劃性質關聯。

三是由市住建委牽頭，制定租賃住房的定性和管理標準，例如：“N+1”模式政策許可落地，宿舍人均居住面積不得低于5平方米；對于商辦用途且符合房屋租賃改造標準的物業，可按規定改造裝修后用于租賃用房。

四是對于工業、商辦、集體用地等需盤活的存量資產，可參照利用存量工業用地開發創業產業園的模式，進行改建式租賃住房開發、整體持有經營，一定年限后，可整體轉讓。對農村地區空置/閑置住房，應鼓勵相關投資主體進行改造后開發后轉化為租賃用房。具體操作可由企業向市或區房管部門提出申請：按照“一事一議”原則，由規劃、建委、公安消防、房產、國土等部門參與聯席會商機制，通過會商將房屋等按規定改建為租賃住房，不改變土地使用性質、使用年限和容積率。按規定改建后的住房租賃，可參照賓旅館業消防報驗標準進行消防備案及驗收申報。

五是鼓勵住房租賃企業與產業園區合作，對于在建、建成的園區，按照15%的比例作為住宿配套，解決園區企業職住平衡問題，園區宿舍不受產權性質限制，經管委會認定審批后，工商注冊、消防審批等按照規定審批。鼓勵園區管委會與專業化租賃企業合作，提供園區住宿配套管理服務。

六是鼓勵住房租賃企業參與公共租賃住房的運營管理工作，允許企事業單位、產業園區采取購買服務或政府和社會資本合作模式，將現有政府投資和管理的公租房、人才公寓交由專業化、社會化企業運營管理。專業化租賃企業可參與公共租賃住房房源籌集，在公租房、人才公寓等領域開展政企合作，實現多層次公寓專業化、社會化管理。經認定的合作項目可享受一定稅收優惠及政府補貼。

七是規范住房租賃企業對于流動人口的登記管理，明確住房租賃企業承擔的治安管理責任，建議公安部門可參考賓旅館業的金硅系統，向住房租賃運營機構提供線上流動人口登記系統，或對住房租賃企業開放對接端口；建議公安部門在公寓門店可以給予暫住證的簡易流程辦理。

八是允許對于按規定改建并審批的非住宅類租賃用房可采用民用水電標準，對于非住宅類用房按規定改建為租賃住房后，在租賃期間，用水、用電、用氣價格執行居民使用標準。房屋改建后電價、水價改變時，租賃企業可憑營業執照、房屋租賃合同、租賃備案回執，向供電、供水部門提出申請。供電、供水部門根據公寓審批標準，在租賃期間，用水、用電、用氣價格調整為民用標準執行。供電、供水部門可對公寓企業提供對公賬戶，公寓企業可對公結算，也可采用費控方式結算費用，即先付費后用電/水。

九是住房租賃租客可通過租賃合同備案后享受住房公積金提取、居住證辦理，對于合規公寓企業租客給予租賃備案，并出具備案回執，享受住房租賃同等政策。登記備案不收取任何費用，租客憑公寓租賃合同、門店備案回執辦理居住證、住房公積金提取、教育等。

十是給予稅收支持，依法登記備案的住房租賃運營機構給予一定稅收優惠，對于與公寓運營機構簽訂長期租賃合同（3年及以上）的產權人給予一定稅收優惠。對依法登記備案的住房租賃企業和個人，給予稅收優惠政策支持，例如減免印花稅、個人所得稅等。落實營改增關于住房租賃的有關政策：對住房租賃運營機構，適用6%的增值稅稅率。

李求軍/責任編輯endprint