解決新市民“低成本”租房需求的“深圳樣本”

殷宇嘉

一、深圳市住房租賃市場的基本情況

（一）住房租賃房屋和人口的基本情況

目前，深圳市各類住房總面積大約為5.20億平方米。其中，商品住房11941萬平方米，占總面積的22.5%；保障性住房2793萬平方米，占總面積的5.4%；單位及個人自建房4721萬平方米，占總面積的9.1%；原村民或集體經濟組織自建或合建房（俗稱“小產權房”）26006萬平方米，占總面積的50.3%；工業區配套宿舍6549萬平方米，占總面積的12.7%。從存量住房的結構來看，原村民或集體經濟組織自建或合建房占主體，商品住房和保障性住房合計占比僅27.9% （見圖1）。

下面，分析各類住房中租賃住房的數量。根據2014年調查，初步確定目前全市有1041萬套各種類型住房（見表1）。租賃住房具體數量如下：近180萬套商品住房中，約30萬套出租；已建成保障性住房40萬套，約13萬套出租（“十三五”期間還將建成或籌集40萬套人才和保障出租房）；機關企事業單位自建住房約50萬套，30萬套周轉或出租；城中村住房約500萬套，約450萬套在租；工業區配套宿舍180萬套，除少部分已售外，160萬套出租；其他類型住房（含商務公寓、賓館、旅館等）約80萬套，60萬套出租。可見，深圳住房供應主體是租賃市場，占存量住房的80%。其中，原村民或集體經濟組織自建或合建房占總出租套數的61%，外來或低收入人群絕大部分都住在這里面，部分剛進入深圳就業創業的人群也住在這里。

據深圳市委宣傳部數據，2016年深圳全市年末常住人口1190.84萬人，同比2015年增加了約53萬人（近年來每年吸引人口規模在50萬左右），成為中國第一大“吸人城市”。外來人口不斷涌入深圳，從而促進住房需求的增加，首先帶來的是租房需求的增加。根據第六次人口普查數據，深圳擁有自有產權并居住在自有住房中的家庭僅占全市的33.6%，當時預計在2016年為36%，即常住人口中有64%的家庭是通過租賃解決住房問題。目前，深圳實際管理人口在2000萬左右，流動人口等新市民（1000萬左右）中絕大部分通過租房解決住房需求。因此，深圳70%以上的人口在租房。

綜上所述，深圳已經建立起了“以租為主”“購租并舉”的住房供應體系。全市70%的人口、80%的房子租賃或出租，比德國60%的人口租賃水平還高。這意味著，深圳是全球租賃占比最高的城市。因此，深圳要做的不是培育租賃市場，而是壯大和規范租賃市場，更好地解決新市民的住房需求。

（二）租賃行為的微觀分析

近期，深圳鏈家發布《深圳租賃白皮書》，城中村第一次被納入統計范圍。據統計，深圳超過52%的租客月租金不到2000元，18.2%的租客其月租金在1000元以內；80%的租客租金占收入的比例不到30%，近20%的人租金支出不到家庭收入的10%。這個比例遠遠低于易居研究院統計的54%的水平，因為后者只統計了商品房租賃。實際上，超過70%的深圳人租住在月租金低于1500元的農民房。目前，深圳商品房套均租金集中在3000-5000元，長租公寓集中在1000-3000元，城中村租賃住房在2000元以內的占73.8%，其中26.1%的城中村租賃價格在1000元以內。

目前，一房（含單間）至兩房等小戶型、低價位房源（50-60平方米）是租賃市場需求的主力。商品住房租賃市場中，這類房源交易占比達到61.7%，但供應占比僅為40%，供需缺口超過20個百分點；套均月租金低于4000元的，成交占比達到41%，但供應占比僅27%；城中村住房租賃方面，單間、一房、兩房租賃占比分別為24.7%、35.7%和31.2%，合計占比超過90%。租住選擇上，城中村和商品房租賃分別占比52.9%和32.4%。同時，由于地鐵延伸到外圍，加上中心區租金不斷上漲，原關外（非中心區）租賃占比，從2011年的30.7%上升到了2017年的42.8% （見圖2、圖3）。

占租客90%的為年輕人群（20-35歲），其中20-25歲的群體，月租金支付在1000-2000元的占比49.6%；26-30歲的群體，月租金在1000-3000元的占比61%；26-35歲的群體，月租金支付在3000元以內的占比70%。高學歷人才租房已是普遍態勢，南山區、福田區和龍華區，三個行政區占租賃市場份額比例為55%，研究生以上租房比例分別達31.5%、16.7%和14.8%。高中、專科和本科畢業生，租住城中村住房的比例分別為65.35%、63.2%、49.9%。由于房價高、年輕打工者（20歲左右）占比高、租房選擇被認可，在月租金2000元以內群體調查，畢業10年以上租房群體占比40%。由于城中村租賃占主體，多數城中村位于交通便利的地區，因此地鐵、公交出行分別占比為30%和26.1%，30分鐘內通勤者占55%。

二、深圳“租賃新政”的兩個基本特點

近期，深圳發布了有關住房租賃市場的兩個文件，即《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》《深圳市住房租賃試點工作方案》，前者是規范性文件，以建章立制的形式來構建租賃市場的基礎性制度；后者則是工作方案，描繪到2020年，深圳的住房租賃市場要發展到一個什么程度。

（一）發揮城中村在租賃供應上的主體責任

此次深圳的“租賃新政”，最大的亮點就是對于城中村租賃住房的利用。首先，政策基于當前城中村租賃歷史巨大貢獻（解決了上千萬人口低成本居住需求），也基于城中村租賃存在的問題，突出的就是私人散租、侵權頻繁的亂象及公共服務缺失、消防安全隱患。因此，政策重點放在了鼓勵城中村規模化租賃經營、完善城中村租賃住房公共服務配套上。目前，城中村住房不僅是深圳住房供應的主體（占存量住房的51%），也是租賃住房供應的主體（占全市租賃住房的60%）。盡管絕大部分城中村住房是違法建筑，但本著尊重歷史、尊重現實的原則，留用并發揮其在供應低成本（租金僅為同區域商品住房租金的30%-50%）、小戶型（套均面積在30-60平方米）租賃住房，這不啻為解決外來人口、新就業大學生等新市民和白領人群住房需求的最佳路徑。endprint

而且，城中村區位優勢突出（多數位于中心區及周邊、交通便利），城中村內的生活成本很低（如飲食、水果等價格要比商品房小區內低30%）。而且，城中村很多租住人群以鄉緣和業緣聚集在一起，這對于從“落腳”深圳到“扎根”深圳的新市民“本地化”進程、新型城鎮化進程，無疑是一條低成本的、可行的路徑。城中村住房可能是不合法的，但立于其上的租賃關系是合法的。基于合法租賃關系的租賃備案，可以成為承租人享有基本公共服務的基礎。因此，深圳創新性地將有形的城中村與無形的租賃關系剝離，提出了依據和發租賃關系，確定公共服務分配的模式，在全國最早實現了“租售同權”、公共服務均等化。只要持有城中村租賃備案合同，承租人就可以加入全市統一的積分排隊中，通過積分制申請子女就近接受義務教育、接種疫苗等基本服務，這是深圳尊重現狀，在“租售同權”上的重大創新和突破。

目前，深圳城中村租賃存在的最大問題，就是秩序混亂、安全隱患突出。很大程度上在于，城中村租賃一直在法外“野蠻生長”。本來，城中村股份公司（原村集體演變而來）和原村民就是規模化租賃經營的企業。但近年來，村股份公司和原村民將房屋大量出租給“二房東”，后者既不受政府監管，與原房東的委托代理也未納入法制化的框架，從而造成了隨意漲租、驅趕租客、克扣押金、肆意打隔斷等“黑二房東”亂象。此次租賃新政，就是要借助政府補足公共服務“欠賬”、消除消防和安全隱患、稅收優惠等激勵，還原城中村這個深圳數量最多的規模化租賃企業的本來面目，成為規范的、專業的住房租賃經營企業。新政中提出“收儲不低于100萬套房源”，主要指的是通過稅收優惠、政策扶持，鼓勵原村集體、股份公司和開發商開展企業化租賃經營。

根據深圳市住建局2016年的數據，深圳共有城中村1782個，接納了大約1000萬左右的新市民低收入人群入住，城中村住房套均租金在500-2500元不等，僅相當于同區域商品住房租金的1/3-1/2。但是，公開數據顯示，目前有近500個城中村沒有物業管理，安全消防不達標，違建成風，安全隱患不斷。《深圳市城市更新“十三五”規劃的通知》中，深圳將完成 100個城中村或舊住宅、舊商業區綜合整治，其中包括約20個城中村住宅改造項目，滿足50萬人的住房需求。近期，萬科與福田區南園街道辦合作，合作的重點就是，由萬科進行城中村“綜合整治+物業管理+租賃運營”。具體來說，就是南園街道將轄區內物業統一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發展有限公司，由后者進行統一經營管理，進行全方位的升級改造，整合并植入居住、商業、文化等內容。

（二）存量為主的空間資源向住房租賃轉移

以存量盤活為主，城市土地和空間資源向租賃傾斜，這是深圳“租賃新政”的第二個亮點。如前所述，租賃是深圳住房供需的絕對主體。從人口看，近年來深圳年均常住人口增加40-60萬。高房價背景下，這些人群“先租后買”，甚至長期租房成為常態。要回歸住房居住屬性、滿足新市民住房需求，土地和空間就應該向租賃轉移。同時，深圳的開發強度逼近警戒線、新增土地潛力不足10平方公里，盤活存量土地和房屋并用于租賃，這將是租賃供應的主渠道。

一方面，出讓租賃用地和商品房項目配建（不低于規劃建筑面積20%）將成為未來深圳用地“招拍掛”的標配。近日，深圳首宗“只租不售”地塊出讓，專注于住房租賃的市人才安居集團，以“作價10.1億+配建37860平方米人才住房”拿下地塊。未來，除福田和羅湖等特區內高密度開發地區、鹽田和大鵬等生態保護區，其他6個區都將在未來拿出至少一宗地開展“只租不售”經營。另一方面，未來棚戶區改造項目，除拆遷安置，絕大部分新增房屋要轉做租賃住房。

“十三五”期間，深圳人才租賃房供應25萬套，主要靠這個渠道解決；最后，深圳外圍中心區辦公、商業用房閑置低效問題很嚴重，存量商業辦公用房“改租賃”亟待提上議事日程。事實上，深圳存量盤活上的潛力很大。盡管深圳建市不足40年，但產業結構已經從過去的外向型制造業轉向了高科技和現代服務業。目前，深圳四大支柱產業和七大戰略性新興產業對GDP的貢獻率超過70%，其中現代服務業貢獻率達到60%，并涌現出一批具有世界級競爭力的企業。

產業周期（20年左右）低于用地周期（一般在40年以上），造成深圳的用地和空間結構還停留在外向型制造業時期。目前，深圳有1000多個大大小小的工業區，在過去組團發展模式下，各個區域存量商業辦公體量很大。因此，適應人口大規模涌入和新市民住房需求，在留足新興產業發展的空間外，盤活這些閑置低效的工業區、商業辦公，將是新增租賃住房最重要的渠道。目前，最大的阻礙是規劃（法定圖則）調整滯后，造成用途轉換及基于消防和安全的房屋改造難以成行。同時，空間逼仄，也造成“改租賃”需要的教育、醫療、社區管理等公共設施無法“落地”。

問題的癥結就在于，一方面，政府要改變過去靠“出讓土地、上項目”實現短期增長績效的模式，以破除利益板結來打掉園區及國企用地主體要改變“坐地生財”的頑固理念；另一方面，要樹立“人口增長-內需驅動”的長期可持續增長理念，樹立支持新市民住房需求是公共財政應有之義的理念。近期，包括深圳在內的各大城市，都在瘋狂地“搶人才”“搶人口”。能否爭奪到人才、年輕人口，將是深圳能否延續過去創新驅動的輝煌，并通過進一步的產業細分和全要素生產率提升，提高城市競爭力的關鍵。留住人才和年輕人口，就是要給他們“扎根”深圳的希望，這就需要在降低居住成本、生活和創業成本的同時，增加公共服務供給并實現全覆蓋。

無論是最大限度地利用城中村住房，還是盤活成本較低的工業和商辦空間，一方面是人才等新市民通過體面的、成本較低的租賃“扎根”深圳的無他選擇，另一方面也是高房價漸進“軟著陸”，并助推新市民、無房戶后續通過“先租后買”成為“有產者”的有效路徑。由此，寄希望地方政府能夠突破利益阻擾，突破改革阻力，突破土地財政帶來短期顯著但難以持續的政績，創新發展新思路，政策落實涉及的部門要突破“一畝三分地”的思維，讓文件的各項措施真正“落地”。endprint

三、發力普惠金融，降低租賃成本

近日，中國建設銀行深圳分行進入租賃市場，并推出了全國首款針對長租公寓租客的“按居貸”。一方面，建行給開發商“只租不售”的項目、長租公寓融資，另一方面，開發商租賃房源、租賃公寓掛在建行的“CCB建融家園”APP平臺上。建行為個體租客和房東之間的租賃關系提供融資。也就是說，個體租客提供租賃合同、合法的房源證明，就可以獲得租賃貸款。當然，由于是信用貸款，必須要滿足銀行的“風控要求”，也就是滿足以下三個條件中的任何一個：（1）至少3個月的穩定工作證明；（2）繳存住房公積金工資基數達到3000（建行客戶）或5000元（其他銀行客戶）；（3）建行有代發工資。三者滿足其一任何一個，預計覆蓋社會絕大部分人群。

國家倡導住房租賃“多層次供應、多渠道保障”，銀行是一個主體，利用自身優勢，比如信用保障、規模化融資、傳統住房融資的經驗等，開展租賃經營。與國企、政府、個人房東、開發商、長租公寓、集體土地建設、城中村供應一樣，銀行也是一個種類，目的就是讓大家有更多的選擇，特別是租賃難、租金支付不易時，可以考慮低成本融資。建行租賃APP有三個板塊，即房源、戶型、運營。首先，登陸到“CCB建融家園.房源”板塊，可以看到建行合作的租賃住宅小區相關信息。點擊進去，可以看到樓盤的詳細介紹，包括每個項目的名稱、地址、戶型、房源套數等資料，還有“保障100%真實房源” “100%免傭金”等宣傳，詳細的配套設施、戶型圖、近一年的租金走勢等信息。在APP上，租房既可以選擇電話預約，也可以在線預約。

目前，建行的“按居貸”基準利率發放，不需要抵押，具有普惠金融的特性。因為，目前銀行通過電話、短信推銷的消費貸款，最少也得6%-7%的利率回報。再者，現在中小銀行發行的理財產品，收益率可達到5%以上。不過，這款低利率、無抵押的信用貸，只針對租客“租房難”融資，采取受托支付直接打給房東，不會被轉做購房的“首付貸”。目前，建行與碧桂園、萬科等開發商“只租不售”項目或長租公寓合作，提供租賃項目融資貸款，租賃房源全部掛到“CCB建融家園”的APP上。當然，建行主要還是給租客融資，大企業團租或個人散租。

對開發商來說，這是個好事情。因為項目融資、大企業團租，一下子回收不少資金。租賃“痛點”之一，就是投資回收期太長，所以企業參與的積極性低。銀行這個“金主”介入后，形勢大不同。在建行這個平臺上租房，租期至少1年，貸款更鼓勵3-5年的長租。對房東，租客申請建行的貸款，每月償還額度僅比每月租金高20元（以3年租期、每月付7000元租金為例計算）。建行信用疊加長租期、物管和維修全流程服務，免去不少麻煩（空置、設施損壞等）。對租客來說，不僅免了中介費，還免了押金。而且，租期內不漲租，房東不會變相驅趕，確實是一項紅利。

四、結語

深圳租賃市場最大的特點，就是積極發揮了占租賃供應超過60%的城中村租賃，具有低成本、便利性的特點。成本方面，城中村住房的租金僅為同區域商品住房租金1/3-1/2，甚至更低，村內日常生活成本也比外圍低30%左右；便利性方面，由于大多數城中村由來已久，甚至比深圳建設特區的歷史還要久遠，加上城市建設圍繞城中村周邊，因此多數城中村位于交通便利的區域，特別是距離地鐵站很近。低成本和便利性，這是城中村租賃最接地氣、最受歡迎之處。因此，深圳能夠每年吸引50萬左右的人口進入，1997平方公里的狹小空間，能夠容納2000萬左右的人口，其中1000萬外來人口能夠在深圳扎根。但是，隨著2009年以來城市更新的推進，很多城中村被拆除，取而代之的是高價商品住房，盡管城市面貌轉好，但低成本租賃住房逐漸消失了。

當下，一方面，深圳房價上了數個“臺階”，絕對水平已從2009年的1.5萬元升至目前的5.5萬元。由此，城中村改造的財富效應太明顯，被拆遷戶越晚接受改造其受益就越大，拆遷補償和談判成本越來越大、周期越拖越長。另一方面，國家強化樓市調控，控制資產泡沫，推出長效機制的決心異常堅定，曠日持久、成本高企的城中村改造項目，能否在未來實現盈利，各方均無十足把握。而且，容易改造、空間騰挪大的城中村都已改造殆盡，剩下都是難啃的骨頭。最關鍵的是，城中村是深圳低成本和規模化租賃主體，更是1600萬非戶籍人口租住的集中地。消滅城中村，供給高檔商品房的模式，不適應當前的政策大環境。因此，以拆除重建為主體盤活式微，深圳存量土地和空間盤活進入2.0階段，即所謂“三舊改造”。

目前，城中村改造，重在對存量進行綜合整治，即消除消防安全隱患，配給物業管理等公共服務。近期，由于國家鼓勵規模化租賃，長租公寓成為投資“風口”，全國一下子涌現出上千家公寓企業，僅深圳就有300多家。確實，長租公寓進入，改善了城中村居住環境，租賃關系穩定了、保障性提高了。特別是，改造舊住宅區、城中村的長租公寓，消防安全標準提高了，“黑二房東”少了，適應年輕租客的居住體驗性提高了，但租金也明顯上漲了。長租公寓“整租-裝修-再出租”的一般模式下，相比裝修前、相比同類普通住房，租金無一例外提高30%-50%，整租城中村的長租公寓，租金上漲了2倍左右。這對于低成本為主的租賃需求來說是巨大的傷害。因此，如何平衡低成本租住和體面的租住，這是未來深圳租賃市場發展要考慮的問題。

李求軍/責任編輯endprint