高校物業管理的優化分析

莫鎧嫣 朱宇雪 農素婷

隨著時代的發展與社會的進步，教育事業對于每個國家每片地區每個人都有愈來愈深的影響，國家積極推動科教興國戰略，這是一個知識改變命運的時代，這是一個高速發展的時代，人們對于知識的欲求也在日益高漲，大家對于教育這塊越發的重視，越來越注重人才的培養，而校園校區是學子與教師生活學習的重要場所，校園校區的環境舒適方便對于學生老師在學習研究方面也有很大的促進作用，所以校園校區內的物業管理的優化分析項目一直是各大國內外高校的重點。

首先，良好的校園秩序是廣大師生學習、工作、生活的重要保障，同時也是對物業管理的第一要求，校園秩序的好壞，直接影響校園師生的工作質量、學習質量和生活質量，因此，滿足校園師生的良好秩序要求是管理工作的重點；其次，優美舒適的環境是工作、學習的促使者，環境影響人們的心情，對于擁有一個好的生活環境的關注體現了現在人居住觀念的更新，同時表明了校園校區內物業管理工作對環境的維護、美化的重要意義，所以，給師生們營造一個優美舒適的環境是校園校區內物業管理的基本要求；最后，隨著科技的進步與發展，人們對于生活品質和精神追求有了更高的需要，只有有了更好的生活平直和精神追求才能促進社會生活的發展。

因此，校園作為各個高校師生生活學習的場所，提高校園的物業管理是一個重要的步驟。目前許多應屆高中畢業生以及任教教師在選擇學習、工作、生活的校園時都會優先考慮校園的生活管理以及校園美化環境，所以校園校區內的物業管理的優化分析成為了許多高校著重抓住的實行項目。高校的物業管理部門必須切實的認識到本部門與其他社會性質的物業管理部門的不同，對高校物業管理工作作出必要的調整優化。

一、高校物業管理的背景

（一）產生條件與背景

隨著國家城市化的高速發展，現代經濟技術的高速發展，物業管理已經成為城市居民生活水平不可忽視的一部分。物業管理服務內容也從之前的保潔、保修、保安、保綠拓展開成為了業主提供全方位的綜合性服務，服務的方式方法也從原來簡單的手工機械結合發展成如今的人工智能系統、樓宇智能化系統工程、系統化管理方案等的廣泛應用。人們的生活質量隨著社會的進步愈來愈好，對于物業管理也有了更高的要求和更明確的定位，對于物業公司來說，在人才輩出的時代，對于工作人員的職業能力和職業素養的要求也有所提高。

物業管理踏入中國20多年，是社會進步和經濟發展的產物，在我國已經成為朝陽行業。隨著高校后勤社會化改革的不斷深化，高校物業管理也得到了前所未有的發展。高校物業不僅要通過為師生提供服務，創造一個優美和諧的校園環境，還要為社會提供服務，創造安全方便的人居環境。

（二）發展概況

高校的物業管理作為物業管理中重要的一支，同時，隨著國家對教育事業的重視程度的提高，人們對于知識的渴求愈加強烈，在中共十六大會議上，提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發展，這意味著，需要增加和擴建更多的校園環境來滿足人民學習的需求，而高校物業管理作為高校管理中最重要的一部分，我們必須引起重視。高校物業管理興起雖然時間不長，但發展十分迅速，特別是高校后勤社會化改革以來，大多數高校都非常重視物業管理工作，在一些經濟發達地區和一些基礎較好的高校，物業管理工作取得了很大的成效，一些高校的物業管理服務不僅初具規模，而且具備了一定的專業化水平和市場競爭力，為全國高校物業管理工作起到了示范和表率作用。

二、高校物業管理的特點

（一）教育意義

現如今高校的物業管理工作作為各個高校內部工作的重要組成部分，在不影響教育學習的條件下，必須符合高效教育工作的計劃，給學生和教職工提供一個良好的學習和生活的環境。因此高校物業服務的所有的管理服務工作環節都必須密切地配合高校與教育相關的教學活動和科研活動，并且結合實際的生活學習習慣，使得高校的物業管理與高校的教育工作有機結合，更快捷、更高效地為高校的學生及教職工提供服務。

（二）服務對象

高校物業管理的工作不同于社會上其他企事業單位和居民小區的物業管理服務工作，高校物業管理工作不僅可以對高校工作者和學生所在的校園校區帶來優化管理，還可以對高校家屬區的居住環境和學生的宿舍環境帶來很大程度的改善，從而對高校工作者和學生產生很深刻的影響。雖然對比于各個企事業單位和居民小區的物業管理服務來說，高校物業管理的服務對象較為單一，不需要面對眾多業主，在多種經營上發揮的余地不大，主要的服務對象時高校工作者和學生，有強烈的自我管理監督意識，沒有那么復雜化和多樣化，同時，又有時間和空間上的限定限制，有固定的假期，這樣使得高校的物業管理更加的方便和統一，但是高等學校是高素質人才的聚集場所，是學習知識的重要場所，因此，高校的物業管理針對的是一群知識儲備豐富、專業技能高超并且擁有強烈個人意識的特殊群體。

由于高校的教育工作繁忙，高校的家屬區的物業管理服務對于高校的教育教學活動至關重要。高校的家屬區大多為高校教育工作者的生活以及學習的主要區域，高校的教育工作者是社會的精英群體，改善高校的家屬區的生活狀況，對保障高校的教育工作者的生活水平，為高校工作者營造一個良好的工作氛圍有著重要的意義。同時，高校學生有計劃中的個人學習任務，高校的學生宿舍區的物業管理服務對于高校的學習生活有著密不可分的聯系。

高校的學生宿舍區是莘莘學子生活的重要場所，高校的學生是社會未來的希望，是國家發展的接班人，優化高校的學生宿舍區的生活條件，對保障高校的學生的生活水平，為高校學生營造一個良好的學習氛圍有著重要的影響。因此，對于高校物業管理部門的工作人員必須具備一定程度的文化修養，以及精神修養，以便能達到高校校園校內物業管理服務的要求水平。

（三）管理模式

在物業管理這個大的范疇里，高校物業管理的模式不盡相同，企事業單位和居民小區有“業主自治與專業化管理的公管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等各種各樣可以套用的管理模式，但是使用這些模式顯然不完全適用于高校的物業管理服務。

首先，高校的物業管理面對的事單一業主，同時，高校物業管理屬于高校的整體管理范圍內，管理上還必須服從高校管理需要——從屬性，著就更強調了根據需求提供服務的能力，以顧客的無求為向導，提供個性化的管理服務，必須根據高校的自身特點、所處區域等因素進行量身定制的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

（四）高校氛圍

高等學校在提高國民素質這個巨大工程中肩負著重要的任務，因此，高等學校的物業管理服務不僅必須結合高等學校特有的校園文化氛圍展開工作，還必須加強對高校學生的人身安全的管理。高等學校的物業管理服務部門在微全校師生提供基礎的物業服務以外，也要注重對高等學校校園當地民族特點文化氛圍的保護。健康安全的生活環境、優質的校園文化氛圍必須以合格的硬件設施為載體，因此，高校物業管理部門對高校學生人身安全管理和高校基礎設施的維護和管理，是保障高校文化氛圍的重要工作。

（五）管理配置

對于高校物業管理人力資源配置上追求精干、高效、層次明晰、減少管理環節、降低運作成本的原則，確定直線職能式的管理框架。

首先，高校物業管理從屬于高校的整體管理，高校物業管理若如同居民小區的物業管理一般，采取處分責任制設物業管理員的多層管理，在成本上是物業公司和高校方面雙方都不能承受的，高校物業管理的從屬性，決定了他無需面對眾多的業主，他的服務對象相對來說較為單一，在多種經營上發揮的余地不大，因此，不需要如同居民小區一般的物業管理人員的配置。高校的物業管理服務根據實際情況，按照人員配置設定管理服務的區域，每人負責自己的相關工作區域，以點概面，以面概全的物業管理模式，在減少人員配置的同時又不影響高校物業管理的工作質量。

三、桂林市高校物業管理現狀與難點

（一）桂林市高校物業管理現狀

目前，高校的物業管理比較落后，向社會先進的物業管理企業學習是高校物業管理獲得間接經驗和管理模式的主要渠道。高校的物業管理多數仍處在以事業單位管理為主的行政體制下，房產管理的改革也多放在管理權利的調整上，經營管理功能尚不能體現。雖然物業管理在我國的發展時間比較短暫，高校的物業一直沒有同一的規范，但是各個地區對于高校的物業管理的體系一直在進行探索。

2011年12月17日，山東省在全國率先出臺了《物業服務規范》系列地方標準，內容包括住宅、高校、中小學、醫院、寫字樓、商業及工業園區在內的7項物業服務標準。《物業服務規范》將于2012年1月1日起正式實施，青島也將參考執行。與2005年發布的住宅物業規范相比，新的物業服務標準不僅涵蓋《住宅物業》服務標準，還包括《高校物業》、《中小學物業》、《醫院物業》、《寫字樓物業》、《商業物業》及《工業園區物業》等非住宅類物業服務標準。在這7項物業服務標準中，均對物業服務企業所提供的車輛管理、保潔、消防安全等服務內容和質量做了明確規定。

事實上，高校后勤社會化改革的主要內容之一就是要建立物業化的管理體系，換言之，物業管理改革是高校后勤改革成功的關鍵。我們走訪了桂林理工大學、桂林旅游學院、桂林電子科技大學、桂林師范學院這幾所大學，總結歸納了以下幾點主要的高校物業管理現狀。

學校 管理模式桂林理工大學 人員分包物業管理公司學校內部領導管理桂林旅游學院 人員分包物業管理公司學校內部領導管理桂林電子科技大學 人員分包物業管理公司學校內部領導管理桂林師范學院 人員分包物業管理公司學校內部領導管理

在目前桂林各個高校中，普遍的管理模式均為安保，清潔人員分包交給物業公司派遣，由學校內部領導分層派遣管理人員，由學校發放勞務費。這種模式的優勢在于人員選拔方便，由物業公司統一派遣，人員調動由物業公司與學校雙方協商，管理方便，直接由學校內部統一管理。劣勢在于人員來歷參差不齊，學校方面沒有詳細了解物業人員的來歷，統一由物業公司提供人員資料，容易有造假行為，同時管理人員多由學校老師，領導兼任，并非專業管理人員，在人員調動以及日常人物安排中不能高效率的分配任務。

（二）桂林市高校物業管理難點

1、管理模式落后

目前，高校物業管理模式比較落后。由于在管理層次上沒有突破，物業管理人才缺乏，教職工的思想觀念跟不上物業管理發展的趨勢，很多高校還束縛在原有的管理模式下。

2、法律法規不完善，缺乏有效的激勵制度

政府還沒有頒布統一規范的政策法來指導高校業務管理實體，各個高校各行其是，管理模式不規范，與業主之間產生不必要的摩擦，使得內部管理制度不健全，管理監督不到位。雖然也制定了相關的崗位職責、工作標準、工作程序、行為標準等相關的規范，但還是不夠完善，執行也不夠嚴格，在許多安全隱患方面也存在許多沒有注意到的細節。

3、專業化水平不高

物業管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識，還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，專業技術水平有待提高。

4、剝離上不規范

高校物業管理屬于高校整體管理的范疇，這種管理模式仍舊是學校進行自我管理，使得高校物業管理服務難以逾越高校管理直接參與市場競爭，因此，不能有效的引入到競爭機制由此來提高運行效率。

5、資金不足

首先，高校的物業使用率高，有許多實驗器材，所以維護難度也較大，工作量也有所提高；其次，高校的活動范圍很大，管理起來比較麻煩；再次，高校物業管理的工作要結合高校師生課程設置來安排工作，難度比較大；最后，隨著高校物業管理檔次的提高，對物業使用和管理服務的要求也越來越高。

6、物業管理的內容和范圍相對狹窄

物業管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升高校物業管理作為新興行業，除了有物業管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，同樣肩負著“管理育人，服務育人”的責任和義務。目前的高校物業管理在這方面還是有一定差距的。

7、個性化服務

在物業管理這個大范疇里，要在高校物業管理中充分挖掘，掌握高校工作者和學生的個性化與多樣化的需求基礎上，結合高校所處區域、自身特點，量身定做該高校的物業管理的服務模式和服務項目，在專業化、規范化、高效化的基礎上突出個性化的物業管理服務。

根據高校具有必須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習氛圍，積極建設相關的具有針對性的學習區域，同時將綠化養護和衛生安全作為重點工作，在每個細節充分考慮高校特點，滿足師生對環境的要求，使得高校工作者和學生擁有一個健康舒適的身體和旺盛的生活熱情，以便全身心的投入到高等學校的學習教育、工作生活當中去，同時，可以適當的提供發展自主創新創業的區域，讓學生有發展自我的機會，在校園內配備中型超市，以便高校工作者和學生的學習、生活、工作的方便，提供一個運輸的點方便于外界的溝通交流等等，積極尋求高等學校廣大師生新興的服務需求，一遍為高等學校的師生提供更個性化的服務。

四、高校物業管理的優化

（一）校園文化管理方案

結合高校所處區域，聯系所在地域的民族文化精神，參考高校的發展過程，融入節日慶祝的傳統活動中，積極開展主題文化活動、懸掛標志性圖案、舉辦有意義的集體活動等等，引導高校師生重視校園文化，積極行動，同時也結合各個院系建設相關的學習交流小園地，促進同學老師的交流溝通，發表自己內心的想法，共同營造一個有文化內涵的校園環境。

（二）宿舍樓管理方案

宿舍樓管理考慮到范圍大樓層多的因素，可以在一樓設立一個宿舍管理部，定時對各個樓層進行檢查，對于檢修方面制定一個固定時間每周進行一至兩次的統一保修維修，各個宿舍也選出一個宿舍長，對于宿舍內部的管理進行監督檢查，積極配合高效管理人員的工作。

（三）教學樓管理方案

貫徹預防為主，防消結合的方針，項目處確定一名管理人員為防火值班員，全面負責教學樓的消防工作；嚴禁在教學樓內燒廢紙.雜物，亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等；不準在樓道過道內設立倉庫，堆放雜物，阻礙通道；公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料，室內嚴格控制可燃性材料；定期檢查滅火設備，向各系師生進行消防宣傳教育。配備專職質量督導員，直屬學校領導，負責項目內各崗位，工作質量的檢查，整改處罰，落實學校教學樓紀律和各項工作制度。

（四）公共區域管理方案

1、安全管理服務

建立一套治安防范緊急反應系統是必不可少的。日常管理中，采取“物防、技防、人防三防并重”、“群防群治”、“中央監控和區域管理相結合”、“重點區域、一般區域、時間區別對待”、“預防為主，防消結合”的管理原則，通過采取組建高素質秩序維護隊伍、合理設置崗位、規范工作流程等措施，確保管理區域24小時的消防安全、車輛進出有序、無責任安全事故。

2、加強環境文化和環保建設，樹立環保觀念

全面導入環保文化概念，通過開展環保主題文化活動、懸掛環保標訓、使用環保性服務用品等措施，宣傳環保知識，引導在“湖南工業職業技術學校”的師生（師生）重視環保事業，積極行動，從自我做起，愛惜環境，共同營造整潔、舒適的工作和生活環境。

五、結語

隨著國家對于教育事業的重視程度越來越深，高校的發展速度也越來越快，高校后勤社會化的不斷深入高校物業管理作為高校后勤的新興行業，由于其特殊性，越來越受到社會的高度重視。高校物業管理應當隨著社會的發展進步而不斷發展，針對各自特點，牢記宗旨、把握重心、確立方向、贏得市場、取得效益．并在保障高校教學秩序、提高教學質量中發揮應有的后勤保障作用。