逾期交房違約金和逾期辦證違約金的認定

李麟

摘要司法實務中開發商與購房人之間的“房屋買賣合同糾紛”案件，類型最多的兩種就是主張逾期交房違約金和主張逾期辦證違約金。本文結合審判實務中對于逾期交房違約金和逾期辦證違約金裁判遇到的幾個問題和審理的不同觀點，提出自己的意見和見解。

關鍵詞逾期交房 逾期辦證 違約金

一、逾期交房違約金的認定

（一）逾期交房違約金的含義及查明問題

違約責任是違反合同的民事責任的簡稱，是指合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。

逾期交房違約金，是開發商和業主之間的《商品房買賣合同》約定了交房日期，到該日期時開發商未能交房，發生了逾期交房的違約行為，業主向開發商主張違約金的情況。

認定是否構成逾期交房違約金時，需查明的問題有：（1）商品房買賣合同是否有效；（2）是否存在約定的交房日期到期后，開發商未能交房，發生了逾期交房的行為；（3）是否存在不可抗力等原因導致逾期交房；（4）雙方對于逾期交房違約金的約定，約定能否調整，未約定時違約金如何計算；（5）買房人是否存在過錯；（6）判決作出時，是否已符合交房條件；如仍未符合，判決作出之后的逾期交房違約金能否支持計算至實際交房之日；（7）是否超過訴訟時效等問題。除此之外，還應結合雙方的舉證質證，個別案件還有案情本身的特殊問題。

（二）約定的逾期交房違約金能否調整

司法實務中，逾期交房一般約定按照已付房款的每日萬分之一至萬分之三約定違約金，或是按照己付房款的年貸款利率數額計算逾期交房違約金。如果開發商和業主雙方約定的違約金過分高于或者過分低于造成的損失，可以進行調整。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條及第一百一十三條規定，約定的違約金低于或高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當調整。當事人違約給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；以約定違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。該司法解釋的第十七條特別規定了商品房買賣合同中逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

事實上，逾期交房給業主造成的損失，就是租賃同地段同類型房屋的價格損失，這個在司法實踐中比較明確，也比較容易理解，就是開發商在約定的交房日期如果履行交房義務，業主可以不需要租賃房屋，直接入住交房的房屋；而如果開發商未能在約定的日期交房，業主如果要享有合同的權利，只能選擇在同地段租賃一套同面積、同類型的房屋，解決居住的問題，所以租金價格即為業主的損失。租金價格既可以通過房屋管理部門公布的租賃市場價格確定，也可通過評估機構予以評估確定。因此，如果約定的逾期交房違約金過分高于或者過分低于同地段同類型房屋租賃價格，雙方可以提出對此進行調整，以更好維護當事人的利益。

（三）逾期交房訴訟請求時效問題

訴訟時效，是指權利人如果沒有在法定期限內行使權利，就會喪失請求法院依法保護自己權利的一種制度。根據《民法通則》規定，普通訴訟時效為兩年。根據《民法總則》規定，訴訟時效為三年。在開發商逾期交房引起的房屋買賣合同糾紛案件中，容易忽略的問題是，購房人認為開發商—直不交房，則一直在違約，可以不著急起訴，晚一些時間向開發商主張違約金，可能賠償的更多，這種認知就忽略了訴訟時效的概念。各法院的判例可以顯示，普遍的觀點是，逾期交房違約金按日計付，是一個持續性但卻可以分割的債務，即每一天新產生的違約金給付請求權，均受到訴訟時效的限制，所以對于開發商逾期交房超出兩年，而原告卻一直沒有主張違約金也沒有證據證明其主張過權利的案件，原告起訴要求起訴之日兩年以前的違約金，因超過訴訟時效，不予支持；僅支持起訴之日前兩年以內的違約金。

二、逾期辦證違約金的認定

（一）逾期辦證的含義

逾期辦證的“證”，是指房屋所有權證書，也有包含土地使用權證書的情形，這里僅討論約定辦理房屋所有權證書的情形。房屋所有權證是房屋所有人對這個房屋擁有著占有、使用、獲得利益和進行房屋處理的權利，并且有排他性權利的證明。關于辦理業主個人的房屋所有權證書，具體而言，是開發商會先將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關，在經過相關驗收后，產權登記機關會就訴爭房屋所在的整棟建筑物下達“房屋所有權初始登記證明”，有了這個證明，開發商即完成了合同約定的義務，購房人才能去房產局辦理個人的房屋所有權證書。

《城市房地產開發經營管理條例》規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。辦理房屋所有權證書的責任方，實際應當為買房人，開發商應有的是協助辦證的義務。但是實踐中，往往是開發商代收稅費、辦證費和各種費用，之后開發商代業主辦理房屋權屬證書。

（二）約定的逾期辦證違約金能否調整

對于開發商和業主約定逾期辦證違約金時，因為合同為開發商提供的格式合同，可能會約定較低的逾期辦證違約金，筆者在實踐中遇到一種比較極端的約定，是雙方約定了辦證具體日期，并約定在此日期未能辦理房屋權屬證書的，例如，開發商按照房款總額的萬分之一支付違約金，即購房人購買100萬元的房產，逾期辦證時開發商僅僅支付給購房人100元，而且不是按日計付，而是無論逾期多久時間，總計僅僅為100元。對此，逾期辦證約定過低，能否進行調整的問題，在審判實踐中出現了兩種意見：

1.依據損失確定原則，不予調整

依據違約金的調整根據當事人損失進行調整的原則，逾期辦證違約金和逾期交房違約金完全不同，逾期交房給購房人造成的損失是租金損失，而只要房屋交房了，只是房屋所有權證沒有辦理下來，理論和實務界的一種觀點是逾期辦證沒有給購房人造成任何損失，或者說即使造成了損失也無法認定，因未能及時辦理房屋產權證書，損失就是購房人無法賣掉該房產，除非有證據證明在辦理房產證之后賣房的房價低于按期辦證可以賣房的房屋價格，而且差價必須是確定的，才能夠認定造成了損失，這種情況在實踐中幾乎不存在，一方面是由于延后的賣房普遍存在漲價的情況，另一方面是購房人在未取得房屋產權證書時，也無法證明該房產可以賣多少錢，從而無法證明取得房屋產權證書后出賣的價格與應辦證時房屋出賣的價格相差多少。既然損失是不確定的，或是沒有損失的，那么就不應調整逾期辦證違約金。

2.依據違約金的目的，予以適當調整

第二種意見是，如果違約金約定過低，例如上述約定為已付房款的萬分之一的情況，違背了違約金對于違反合同懲罰的作用。合同中約定違約金，具有擔保債務履行的功效，同時又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。作為違反合同的責任承擔方式，違約金可以更好的督促合同雙方按約定履行合同。但是，由于購房合同的格式合同由開發商提供，開發商為保護自己的利益，對約定逾期辦證違約金如果過低的話，不能起到懲罰作用，不能維護守約方的合法利益，也不能起到督促開發商辦理房屋所有權證書的作用。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規定了“合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”對于合同違約金約定過低的情況，可以予以調整，調整后可以參照按照己付房款的逾期貸款利息標準計算違約金。

3.僅對過低違約金約定予以調整并給予參照范圍

筆者認為，在上述兩種觀點基礎上，應予進行區分，筆者提出第三種意見，可以考慮由最高人民法院提出指導性意見，如果雙方僅約定過低的違約金，確實無法達到合同違約金訂立的目的，那么在開發商和購房人簽訂合同約定逾期辦證違約金的條款中，定一個具體的參照范圍，例如可以定為逾期辦證違約金按照己交房款的總額，每年3%-6%計算。如果雙方約定過分高于或者過分低于該范圍，可以予以調整。對約定過低的逾期辦證違約金予以適當調整，保護了當事人的利益，能夠督促開發商盡快辦理產權證書。

三、逾期交房違約金和逾期辦證違約金的截止日期認定

逾期交房違約金和逾期辦證違約金計算的起始時間是從約定的交房或辦證之日起，而截止日期如何認定，在司法實務中也由兩種不同觀點，此兩種觀點雖不相同，均不違背法律規定，一種認定到判決生效之日；另一種認定為逾期交房違約金計算至交房之日止，逾期辦證違約金計算至辦證完畢之日止。司法實務界，不同的法官對該問題也有不同的看法，甚至形成了同案不同判的情形。

（一）認定到交房之日和辦證之日

在法院判例中較多的是支持逾期交房違約金計算至實際交房之日，逾期辦證違約金支付至實際辦證之日。例如昆明市中級法院關于黃某與昆明某房地產公司的商品房銷售合同糾紛案件，該案一審法院判決昆明某房產公司支付黃某從2012年2月16日至判決生效時的違約金；二審改判昆明某房地產公司支付違約金到辦理完房產證之日的違約金。

該案中，承辦律師分析認為，如果僅支持至判決生效時的違約金，黃某需要每過兩年向法院起訴要求昆明某房產公司支付違約金，這樣會造成黃某訴累，同時也造成了司法資源的浪費，不利于法院的執行工作，黃某的權利也很難維護。

但是該判決方式也有明顯的缺陷，即逾期交房和逾期辦證在判決生效之后的違約行為，目前尚未發生，即法院對尚未發生的事實判決了違約金的承擔問題。該判決是一種附條件的判決，在判決生效以后，交房之前或者辦證之前，不確定性很大，該房屋有可能會因各種原因無法交房或者無法辦證，無法交房導致可以解除合同，無法辦證導致如果按日計算逾期辦證違約金的情況使逾期辦證違約金可能高于房屋價格且一直持續計算無截止日期的情況發生。另外，如果開發商主動履行判決，也由于無法預知何時交房或者何時辦證，即便要主動履行也無法得知應給付的違約金數額。

（二）認定到判決生效之日

逾期交房違約金和逾期辦證違約金計算至判決生效之日，理由是在判決生效之日之后的違約行為，因時間未到尚未發生，且存在較大不確定性，因此對于違約金的計算僅計算至判決生效之日止。對于判決作出之后的逾期交房違約金或逾期辦證違約金，如被開發商未履行合同約定的交房或辦證義務，購房人可根據新的違約事實，另行主張權利；而對于購房人主張對尚未發生的違約事實請求支持違約金的請求，不予支持。

筆者認為，此問題應當予以統一，應當判決至生效之日止。在判決作出之后，因從時間發生順序上講，在判決作出后的逾期行為尚未發生，應當是發生之后基于新的違約事實再行起訴；另外也考慮到不確定性的問題，因此穩妥的裁判方式是判決逾期交房違約金或逾期辦證違約金計算至判決生效之日止。