全國房地產板塊輪動現象分析

文/賴勤

板塊輪動是一個投資策略，該理論由美國國家經濟研究局（NBER）于1954年首次提出，指資金從一個投資類別轉移到另一個投資類別，以試圖戰勝市場。在經濟周期的不同階段，商品、債券、貨幣和股票等多個市場在多變的貨幣環境中以某種可預測的方式轉移。該理論后來還衍生出股票市場的行業輪動理論，指具有相似業務及特征的一組股票會呈現相似的走勢，板塊與板塊之間出現輪動，推動大盤逐步上揚，而當所有板塊都輪動完的時候，牛市也就接近尾聲了。

對于房地產行業而言，板塊輪動理論同樣適用。本文將對我國房地產市場的輪動現象做進一步研究。

一、本輪周期房價累計增幅排名

由于限價和成交結構的影響，新房數據不能準確反映市場情況，所以本文數據均為二手房數據，來源于國家統計局公布的70城房價指數。以下分別從城市、一、二、三線三類城市、華南和華東等七大板塊、三大都市圈、東部和中部等四大區域共五個維度來分析。由于在本輪房價上漲周期中大部分城市的啟動時間為2015年5月份左右，因此以統計局公布的70城房價指數的2015年的基期值為準，截至今年8月，計算這期間的房價累計增幅。需要說明的是，都市圈中的城市由于分化比較嚴重，存在被平均的情況，因此，為了更好地反映實際情況，每個都市圈只選取了具有代表性的城市，京津冀都市圈中包含北京、天津和石家莊3個城市，長三角都市圈中包含上海、南京、杭州和合肥4個城市，珠三角都市圈中包含廣州、深圳和惠州3個城市。

（一）房價累計增幅城市排名

房價累計增幅排名首位的是合肥，漲幅為52%，北京和廣州分別以51%和47%的漲幅位列二、三位。值得注意的是，前七名被四大一線城市和屬于“樓市四小龍”的合肥、廈門、南京所占據。前二十名中的城市大多為熱點一、二線城市。

70城中只有2個城市房價是負增長的，分別為丹東和錦州，它們的房價累計增幅分別為-1%和-6%。它們均地處東北，經濟增長較為乏力，人口流出現象也較為嚴重，這直接導致了當地樓市萎靡不振，沒有趕上本輪房價上漲周期的東風。

表1 70城二手房房價累計增幅排名

（二）三類城市房價累計增幅

一、二、三線城市的房價累計增幅分別為46%、16%和8%，一、二、三線城市房價增幅階梯遞減，一線遠超二線和三線。一線城市得益于良好的經濟基礎和人口導入，并且還有優質資源的集聚效應，因此，房價累計漲幅較高。三線城市雖然受到去庫存和棚改等利好政策的影響，但總體來看，三線城市房價累計增幅還是不如二線城市和一線城市。

圖1 三類城市房價累計增幅

（三）七大板塊房價累計增幅

從全國七大板塊來看，華東、華南和華北的房價累計增幅排在前3名，分別為20%、19%和15%，而華中和西南分列四、五位，房價累計增幅分別為14%和7%，東北和西北的房價累計增幅則墊底，均不足5%。東北和西北的經濟基礎較弱，房價缺少支撐，而有較多發達城市的華東、華南和華北板塊由于經濟和人口等基本面較好，房價有較大幅度的上漲。

圖2 七大板塊房價累計增幅

（四）三大都市圈房價累計增幅

本輪房價上漲周期中，三大都市圈的房價累計增幅均超過了30%，長三角、珠三角和京津冀三大都市圈的房價累計增幅分別為41%、37%和33%，三大都市圈因為經濟情況和市場情況都較為類似，所以房價增幅也相差不大，它們均屬于房價增長較快的區域。

圖3 三大都市圈房價累計增幅

（五）四大區域房價累計增幅

本輪房價上漲周期中，東部和中部區域領漲，房價累計增幅分別為21%和16%，而東北區域卻處于墊底的位置，房價累計增幅只有3%。東部和中部的經濟發展水平大幅領先于西部和東北區域，因此，東部和中部的房價漲幅較快。

圖4 四大區域房價累計增幅

二、板塊輪動與房價走勢

（一）房價領漲城市的變化

根據國家統計局公布的70城房價指數，統計不同城市每個季度環比上個季度的漲幅，觀察房價領漲城市的變化。本輪房價上漲周期由深圳率先啟動，然后帶動一線城市領漲全國，隨著2016年“3.25”政策的發布，一線城市房價快速上漲的態勢得到了一定的遏制，以廈門和合肥為代表的“樓市四小龍”接過了房價領漲的大旗，隨后在2016年3季度，無錫和鄭州又取而代之，成為領漲全國的城市，之后全國城市多點開花，武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲，在2017年2季度，更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。從以上房價領漲城市的變化可以看出，樓市熱度由一線城市傳至二線城市，近期又傳至三線城市，這也使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象，表現為你方唱罷我登場，東方不亮西方亮。

表2 70城中領漲城市和季度漲幅

（二）三類城市房價走勢

觀察三類城市的房價走勢，一線城市的房價率先上漲，2015年初便進入了快速上升通道，二線城市滯后9個月左右，2016年初房價才有較明顯的漲幅，三線城市的樓市行情最后啟動，2016年9月后房價開始快速上漲。目前，一線城市的房價已經平穩，二線城市的房價上漲動力略有不足，三線城市的樓市仍有熱度。總體來看，再次印證了樓市熱度在三類城市中輪動，從一線城市傳導至二線城市，再由二線城市傳導至三線城市，一線城市偃旗息鼓后三線城市仍在輪動當中。

（三）七大板塊房價走勢

全國七大板塊的房價，按照上漲的啟動時間大致可以分為三批，最先啟動的一批是華南、華東和華北，它們的房價于2015年初開始上漲，并且2016年加速上漲；第二批啟動的是華中和西南，它們的房價于2016年初開始進入上升通道；最后一批啟動的是東北和西北，它們的房價于2017年初才開始上漲。華南、華東和華北是中國經濟最發達的地區，房價最先開始上漲，并且漲幅也最為明顯，在它們的帶動下，經濟稍弱的華中和西南的樓市也開始了升溫，而東北和西北因為房價上漲缺乏強有力的經濟支撐，上漲時間要滯后很多，屬于最后輪動的板塊。目前，華北房價已經平穩甚至略有下跌，東北和西北因為啟動時間較晚現在仍在輪動中。

圖5 三類城市房價走勢

圖6 七大板塊房價走勢

圖7 三大都市圈房價走勢

（四）三大都市圈房價走勢

在三大都市圈中，珠三角房價在深圳的帶動下于2015年初開始快速上漲，長三角和京津冀樓市雖然在2015年初也開始啟動，但是漲幅比較溫和，直到2016年初以后，房價才開始飆升。目前三大都市圈的漲幅相近，其中，長三角的房價已經高位盤整了將近一年，京津冀的房價則在高位盤整后出現了明顯回調。三大都市圈的房價上漲動能均略顯不足，繼續上攻顯得乏力。

（五）四大區域房價走勢

東部和中部房價于2015年初率先上漲，2015年的漲勢較為溫和，2016年以后，房價開始快速上升，而西部和東北區域樓市的啟動時間要滯后很多，2017年開始才有較明顯的上漲。目前來看，東部的房價已經平穩，市場熱度已經傳導至西部和東北，它們仍在輪動中。

圖8 四大區域房價走勢

三、目前房價下跌的板塊和城市

以最近幾個月房價開始下跌的時間為起點，截至到統計局公布的2017年8月的70城房價數據，計算出不同城市房價的累計跌幅。北京處于領跌的位置，累計跌幅達到了3.6%，考慮到這是由房價指數計算得到的數據，而房價指數相對來說更加平緩，實際跌幅可能會更大。與北京毗鄰且同處京津冀地區的天津累計跌幅排在第二位，跌幅為2.7%。而同為“樓市四小龍”的廈門和合肥的累計跌幅排在三、四位，分別為2.1%和1.7%。值得注意的是，不光是熱點一、二線城市出現了樓市降溫，三線城市中的宜昌和韶光也出現了房價下跌。總的來說，本輪樓市周期中房價上漲較快和上漲較早的城市更早出現回調，這也是板塊輪動的一大特征。

圖9 不同城市房價累計跌幅

從區域的角度來看，目前三類城市中只有一線城市出現了下跌，累計跌幅為0.7%，房價上漲的領頭羊出現了回調，釋放的信號意義極強。在七大板塊中華北率先出現了下跌，目前累計跌幅為0.5%，主要是受到北京和天津樓市降溫的影響。三大都市圈中京津冀率先調整，主要是因為與其他兩大都市圈相比，京津冀的經濟稍弱，并且調控政策最為嚴厲。

四、未來輪跌預測

回顧過去，以前全國樓市基本是“鐵板一塊”，全國不同區域同步變化，同漲同跌，沒有出現過不同區域的房地產市場的輪動現象。但自2015年以來，全國樓市卻出現了罕見的板塊輪動現象，不同區域的市場表現嚴重分化，樓市熱度在板塊之間輪動。

目前來看，樓市熱度已經由一線城市傳導到三線城市，表現為一線城市房價滯漲而三線城市仍在輪動；七大板塊中樓市熱度已經由率先啟動的板塊傳導到了東北和西北，表現為華北房價已經穩中有跌，東北和西北仍在輪動中；三大都市圈的樓市熱度均有所下降，房價上漲顯得乏力；四大區域中，市場熱度已經由樓市率先啟動的東部區域傳導至西部和東北，表現為東部的房價已經平穩，西部和東北仍在輪動中。總體來看，樓市率先啟動的區域房價已經略顯頹勢，市場熱度已經在所有板塊中進行了傳導，目前大多數仍在輪動的區域為市場較弱且啟動時間較晚的板塊。因此，本輪周期中板塊輪動的上半場已過，開始進入下半場，當所有板塊都輪動完且均出現回調，本輪房地產的牛市也就宣告結束了。

根據板塊輪動理論，板塊輪動中漲得多和漲得早的板塊會更早下行，據此對未來輪跌板塊進行預測：一、二、三線城市會依次下跌；華北先跌，華南、華東、華中和西南隨后，東北和西北最后；東部和中部先跌，西部和東北隨后；京津冀先跌，長三角隨后，珠三角最后。