淺議房地產市場財富效應及其傳導機制

朱博+曾曉+樂田

摘 要：本文首先分析了房地產市場財富效應主要內涵，并對傳導機制進行全面闡述，提出了形成房地產市場財富效應的相關策略，希望相關人員能夠加強對房地產財富效應的重視，促進我國房地產事業長期發展。

關鍵詞：房地產；財富效應；傳導機制；策略

前言：近年來，國內經濟快速發展，為房地產發展提供了有利條件，對房地產財富效應進行全面分析，不但能夠加強人們對房地產的了解，還能有效了解房地產與財富之間的關系，進而促進我國可持續發展。

一. 房地產市場財富效應概述

房地產是促進我國經濟發展的重要因素，房地產不但能夠帶動金融行業的發展，還能提高個人經濟效益，很多人通過房地產進行投資，獲得了較高的利益。房地產財富效應主要針對有房戶而言，對于人們有一定程度上的要求，有的人們經濟條件有限，沒有屬于自己的房產，也就無法獲得相應的財富。一般情況下，有房居民戶可以分為三類：其一，只能滿足基本住房需求的用戶，這些用戶普遍收入水平相對較低[1]，只能實現基本的居住需求，沒有能力購買其他的房子，這些用戶的觀念較為保守，不管房價漲或跌，他們很難通過賣房子賺其中的差價，這也顯示了他們貧農意識，無法獲得較大的財富。其二，改善住房條件的用戶，這種用戶收入水平也不太高，沒有通過購買房子來增加他們的財富，只是在某種程度上提高生活質量，沒有實現房地產給他們帶來的財富。其三，以投資為主要目標的用戶。這種用戶經濟條件較好，有多套房子，用來出租或出售獲得相應的財富，這種用戶具有較強的投資意識，能夠認識到房地產給他們帶來的財富。房地產在人們重要財富，當房地產價格發生一定程度上的波動時，用戶的財富也會發生相應的變化，從而影響用戶經濟水平，這就是房地產財富效應。

二. 房地產市場財富效應的傳導機制分析

一般情況下，房地產市場財富效應主要通過以下幾種方式進行傳導：其一，直接財富效應。當用戶的房子價格上漲后，用戶可以用房子進行抵押貸款，通過這筆資金進行投資，或者出售房子來獲得一定財富，提高房子給用戶帶來的經濟效益，從某種程度而言，當用戶的收入增加時，消費水平也會有所增加，進而實現財富效應。其二，間接財富效應。當房價價格上漲后，用戶沒有用房子進行抵押貸款或出售，從長遠角度來看，房子的貼現值會逐漸增加，意味著擁有房子的住戶會更加富有，從而增加當期消費，達到財富效應的目的。

其三，預算約束效應。對于擁有房子的住戶而言，當房子價格上漲時，住戶會獲得更多的財富，消費水平也會有所增加，對于租房用戶而言，當房價上漲時，他們需要交納更多的資金，對于房子投入的資金也就越多，因此，存在著預算約束效應。如果房價持續上漲，對于想要購買房子的租戶來說，他們在短期內不會購買房子，防止房價上漲使他們支付更多的資金，影響他們正常生活。其四，流動性約束效應。財富效應還會受到流動性約束的影響，這一效應主要針對金融體系而言，近年來，我國經濟結構不斷調整，開始進入新常態，這給金融市場帶來較大影響，這就需要相關部門確保金融市場的穩定，避免金融市場波動太大，給房地產帶來較大影響。我國經濟發展速度越快，金融市場越繁榮，用戶出售房子更加容易，借貸能力也會有所提高，相反，如果金融市場發展速度較慢，會影響房地產的發展，進而影響我國經濟的發展。

三. 形成房地產市場財富效應的相關策略

（一） 確保住宅市場的穩定

自從2005年開始，我國對住宅市場進行有效調整，在某種程度上取得了一定成就，但是否長期實行這種宏觀調控措施，業內人士存在較大爭議，有的專家認為如果繼續實行這種政策[2]，會給房地產市場帶來較大影響，會給我國經濟帶來不利影響。但從財富效應角度而言，如果房地產穩定增長，不但會提高人們消費水平，還會促進國內經濟水平的提高，這就需要相關人員對住宅市場進行有效調整，確保市場的穩定性，避免出現暴漲、暴跌現象，影響人們正常生活。

（二） 住宅金融朝著市場化方向發展

政府對于我國房地產事業發展有著重要影響，如果當地政府部門加大城市化建設，會加大對房地產項目的投資，會使得房地產價格出現較大波動，不能對房地產資源進行合理分配，這不但會降低人們對相關部門的滿意度，還會影響房地產的發展。在此背景下，住宅金融必須朝著市場化方向發展，這樣能夠充分發揮金融業在房地產中的作用，確保住宅市場的穩定性[3]。要想確保我國住宅產業持續發展，相關部門要對住宅市場進行合理劃分，分為以市場為主導的住宅業和以政府為主導的住宅業，這樣不但能夠使房地產結構更加合理，還能使企業降低風險投資，進而為企業帶來更多的經濟效益。

（三） 提高住宅資產的流動性

提高住宅資產的流動性能夠改善財富效應，這就需要相關部門加強對二手房市場的重視，制定完善的管理制度，對相關人員進行有效約束，確保工作人員按照規定的要求進行操作，從而解決二手房資源短缺問題，為我國房地產發展提供有利條件。由于缺少相應的制度，使得住宅資產不能有效流動，在某種程度上影響了我國房地產事業的發展。在此背景下，政府部門應該制定相關政策，加強對二級市場的重視，為二級市場創造良好的環境，因此，企業要加強對工作人員的培訓力度，避免有的工作人員素質較低，影響人們對二級市場的滿意度。

結語：房地產在我國經濟中具有重要作用，因此，相關人員要加強對房地產財富效應的重視，對傳導機制有一定程度上的了解，這樣才能提高房地產給人們帶來的財富。

參考文獻：

[1]劉國風. 房地產價格上漲是否促進消費并具財富效應的統計檢驗[J]. 現代財經-天津財經大學學報，2009，29（08）：38-40+69.

[2]姚玲珍，劉旦. 中國房地產市場財富效應分析——基于生命周期假說的宏觀消費函數[J]. 云南財經大學學報，2007（06）：21-27.

[3]王培輝，袁薇. 中國房地產市場財富效應研究——基于省際面板數據的實證分析[J]. 當代財經，2010（06）：92-98.