中國特色住房合作社制度初探

林雅華

習近平總書記在黨的十九大報告中指出：加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

中國自從1998年進行住房制度改革，實行商品房制度以來，住房價格漲幅進入快車道，居民的住房壓力不斷增加，特別是中低收入人群，“住有所居”的難度越來越大。

由于房價越來越高，大量的中低收入人群很難實現購房夢，這些居民的幸福指數和獲得感大打折扣，是目前中國面臨的重大民生問題。中國政府非常重視這個問題，想出了多種解決辦法，推出“解困房”“經濟適用房”“廉租房”等制度，但還是沒有解決這個大難題。最近，政府又大力推出“租售同權”等政策，鼓勵居民通過租房解決住房問題。但由于中國人民對房子的特殊感情，老百姓還是以擁有一套自己的房子為目標，這個辦法需要長期引導才能起到效果。2017年12月8日召開的中共中央政治局會議，更是進一步強化要求“加快住房制度改革和長效機制建設”，在此大背景下，加強研究中國特色的住房制度研究創新并探索長效機制加以推廣，顯得尤為迫切、也更有深遠的意義。

他山之石：世界發達國家住房合作社經驗

面對這個巨大的民生問題，世界上其他發達國家同樣也經歷過，其中解決得最為理想的，應屬歐洲許多國家實行的“住房合作社”制度。住房合作社創始于19世紀中葉的歐洲，最早組建住房合作社的國家有法國、德國、意大利等國家。早在1860年，法國就出現了試驗性的住房合作社；1862年德國成立了第一個住房合作社。這個制度實行150多年來，歐洲的老百姓住房問題得到徹底解決，特別是難度最大的中低收入人群的住房問題，也得到圓滿解決。

歐洲，尤其是德國，是世界上公認的住房合作社制度運用得最為成功的國家，房價長期穩定、中低收入居民購房壓力不大，綜合他們的成功經驗，主要在于以下幾點：一是政府給予土地、稅收等多方面的優惠和補貼；二是大量居民參與住房合作，達到規模效應；三是企業與政府合作，共同完成住房建設。

因為中國人口眾多，照搬歐洲的住房合作社制度，按目前的實際情況還不可行，但歐洲的住房合作社制度，對我國解決中低收入住房問題有所借鑒。可以根據我國的國情，探索中國特色的住房合作社模式。

先易后難：以三四線中低收入人群為先，推進住房改革

何為中國特色的住房合作社模式？我們先簡單地用一句話來描述它的特點，即：“政府主導、加強監管；社員參與、多方合力；優化組合、共享美好”。

那么，住房合作社模式為什么要選擇從三四線城市先行先試呢？

首先，正如習近平總書記2015年6月30日在會見全國優秀縣委書記時的講話中指出的那樣：郡縣治，天下安。縣一級處在承上啟下的關鍵環節，是發展經濟、保障民生、維護穩定的重要基礎。同時，基于住房建設投資對于各相關行業的重大拉動效應，推動住房改革，對于地方經濟和就業具有十分重要的意義。因此，解決三四級城市的居民，尤其是中低收入群眾的住房問題，讓他們安居樂業，意義重大。

其次，在全中國大量的中低收入人群中，以三四線城市所占的比例最大。因此，我們這次探索中國特色住房合作社模式，先從解決三四線城市廣大中低收入人群住房問題開始。

再次，中國城鎮化進程的發展，離不開三四線城市中低收入群眾的進一步參與。回首中國近二十年的發展，離不開快速的城鎮化。從1998年到現在近二十年間，中國常住人口城鎮化率從30.4%增長到2016年末的57.35%，這增加27%的城鎮化率，為這二十年期間中國經濟發展作出了巨大貢獻。但距離發達國家80%以上的水平還有很大差距。據中國社會科學院《城市藍皮書：中國城市發展報告》，中國城鎮化目標是：到2030年，中國的城鎮化率達到70%，也就是在未來14年期間，將約有2億名農村居民參與到中國城鎮化建設的大潮中來。

具體操作：各方兼顧、創新模式可行

通過分析研究，我們得出結論，采用中國特色住房合作社模式，能夠通過降低房價和居住成本、解決長期困擾中低收入人群的購房難問題，提高縣城人民居住的舒適度、便利度，讓他們體驗到新的現代化生活方式的美好；與此同時，參與各方，無論是政府還是合作的企業，也都將從中受益、各有所獲。

合作社項目所在地的政府，在經濟、就業、財政收入等方面，都會因此得到增長。在建設階段，大規模建設拉動地方經濟；建成后中低收入群眾在縣城安居樂業，加快城鎮化進程，消費拉動了經濟。在大社區中有一定的產業配置，通過職業培訓，建立社區創業空間，將當地的特色產品通過互聯互通的網絡平臺和各種通路進行推廣營銷，為地方產業發展打造平臺。

參與合作社的各方機構和企業，加入到這個高起點的大平臺，投資安全性高、收益有保障，雖薄利、但多銷，分享將來全國三四線城市的廣闊發展空間，實現可持續的穩定發展，是企業實現戰略轉型的一個重要機遇。中國有三四線城市2600多個，只要10%的城市有一個這樣的社區，就有260個，有非常大的商業空間。

參與的購房居民，能夠享受到實實在在的改革創新紅利，用較低的房價買到適合自己居住的好房子，并終身免交物業費。不僅買得起房子，還住得起房子。

我們研究的中國特色住房合作社具體操作模式如下：

一、綜述：項目地政府與企業共同組建一個共享平臺——住房合作社（合作企業），政府可以用不同的形式參與。該平臺是一個企業性質的組織，但不以盈利為主要目標。該平臺作為一個整合資源平臺，將參與的所有企業、金融機構等單位，按共享經濟的模式，在當地政府的參與和監管之下，在現行所有法律和行政規定許可的前提下，通過購房者加入住房合作社，參與各方充分發揮各自優勢，形成利益共同體，實施集約化運營管理，達到規模效應，從而實現運營成本最小化、運營效果最優化，讓購房者從中獲得最大利益、讓參與各方獲得合理的應有回報。

二、監管：為了確保項目順利進行，政府應專門為此項目成立一個管理監督機構（建設指揮部），并任命有一定級別的領導兼任負責人，協調各種關系，加強過程監督，為項目審批和建設過程保駕護航。同時，對于群眾交納給住房合作社的入社資金，由政府進行專項監管，確保社員的合法權益和資金安全。

三、原則：項目地政府按城市規劃要求，按城市供地計劃，按市場土地價格，擬向合作公司提供商住用地（要有一定規模，不同人口的城市確定不同的規模，統一規劃分期供地），為了能讓房價降下來，土地價格不能太高，因此在選址時，應考慮離市區有一定距離，但交通方便、未來發展較具潛力的地方，以造城的規模，打造一個新城。

四、規劃：在規劃中，項目必須配備以下各種配套——

（1）系列教育配套：根據社區規模大小，配置從高中到幼兒園，再到職業培訓全系列，并由知名學校參與。

（2）系列醫療康養配套：根據社區規模大小，從綜合性醫院到社區便利門診全系列，由知名醫院開設分院。并把醫養結合，創造出新型的醫養模式。

（3）養老機構配套：社區中必須配套有一定規模的養老配套設施，無論集中養老和居家養老，都能得到充分的滿足。由知名的養老機構，在各社區設立分支機構。

（4）中國文化藝術體驗館配套：中國五千年文化，是中國的寶庫，我們要充分利用這個平臺，全面大力宣揚中國文化。由知名的中國文化體驗推廣機構，在各社區設立分支機構。

（5）在每個社區，配套一定規模的鄰里中心（按總建筑面積的5%左右配建），產權歸幸福基金委員會，將業主的所有公共空間全部放在里面。從人們生活必需的農貿超市、人民公社大食堂，到吃喝玩樂購的全功能商業，再到中國文化體驗館等文化精神食糧，在這全部都有配置。建立一個龐大的社交平臺，弘揚和傳承中國幾千年的鄰里文化。

（6）在每個社區，配置一定規模的商業配套（按總建筑面積10%左右配建），部分產權歸幸福基金委員會。該商業配套分成三個層面。一是整個大社區配套，比如影院、購物中心等；二是組團小配套，比如小超市、小診所等；三是便利店，比如小吃店、理發店等。這些商業中，相當比例的商家是合作社的長期合作聯盟，形成利益共同體，有福共享、有難同擔，確保提供的產品和服務質量安全。

（7）在大社區中，必須設立幸福基金管理委員會及常設機構，對本社區的幸福基金（含所有資產）進行管理，通過資產租賃或運營收入，補貼物業管理和公共設備維護、維修費用，力爭做到業主終身不交物業費。

（8）在大社區中，必須配套創業空間（可以設在鄰里中心，也可單獨建設一棟寫字樓），作為業主的創業共享空間。在這里，可以通過各種網絡和通路，將本區域的特產向全國甚至全世界推廣營銷。

（9）在大社區中，必須配套完善的物業管理和安全保衛系統，做到社區安全、干凈，各種設施設備處于良好的運行狀態，業主所購置的房產永遠得到保值升值。

（10）在大社區中，必須成立就業指導中心（可并入幸福基金管理委員會管理），社區內的業主，需要就業的全部在該中心登記，并可免費參加職業培訓，免費使用創業空間。該指導中心與社區所有入住商家約定，在本社區經營的商業，在同等條件下，必須錄用本社區的待業業主及其子女。

（11）在大社區中，配套互聯互通網絡中心，將社區所有資源進行共享，互相監督，使用積分制，讓業主生活便利，消費實惠，讓商家薄利多銷，提高產品和服務質量。

（12）在大社區中，必須配套多種形式的體育健身場所，讓業主有足夠的運動鍛煉的空間。

（13）在大社區中，必須配套少量租賃房（約占總面積的1%～2%），讓確實買不起房子的中低收入群眾也有機會入住我們的美好家園。

（14）在大社區中，必須配套政府派出機構，如公安、消防、社區政府管理及行政便民機構等設施。

五、審批：做好規劃后，政府按正常程序進行土地掛牌，并按規定的土地價格（市場價），由合作公司按合法程序摘牌。由該平臺先交一部分土地出讓金，政府繼續開展各項手續審批。

六、統籌：由平臺運營者（合作公司），召集參與本項目建設的所有組織（含規劃設計、建筑施工、營銷推廣策劃、商業運營和管理、教育醫療配套管理、主要社區配套商家、物業管理等等），按共享經濟模式形成一個生態圈，共同努力，按最低的成本，最優質的服務，把各自的工作做好，把社區建設起來。

七、入社：項目取得三證，并且工程已正式開工后，由參與的營銷策劃單位負責，在政府監管下，向區域內的購房者登記，并按規定的門檻讓符合條件的中低收入群眾加入到住房合作社，成為住房合作社社員。

八、交款：取得土地證和預售許可證后，購房者按規定進行交款和辦理銀行按揭貸款，所有房款收入，都納入政府相關部門的監管。

九、交房：項目在建設過程中，各方面加強監督，保質保量按時完成建設任務，將完美的社區和產品交付給業主，并按時辦理產權。

十、測算：由于集約化管理，產品品質得到保證，各項費用大幅度降低，資金成本大量節約，沒有了開發商從中盈利，由此可將房價大幅度降下來（經過初步測算，采用住房合作社建房模式，可以把房價降低15%左右）。其中：（1）沒有開發商利潤，約可降低房價7%左右（實際開發商正常利潤10%左右，拿3%用于建設商業用房和租賃住房提供給幸福基金委員會出租，實際省了7%）；（2）節約項目前期投資資金，減少了融資利息，可降低房價1.5%左右；（3）規模效應，集約化管理，參與企業薄利多銷，從而降低成本，可降低房價3%左右；（4）定向營銷，節約了廣告宣傳費用，可降低房價2%左右；（5）由于利潤、利息等減少，降低了房價，增值稅也隨之減少，可降低房價1.5%左右。以上合計可降低房價15%左右。

十一、物管：小區建好后，物業管理用共享經濟模式，將所有社區配套和商業、教育等系統互聯互通，設立社區幸福基金管理委員會，用留給業主的鄰里中心、部分商業用房和租賃用房的租金或運營收入，作為物業公司的物業管理費和社區日常維護維修費用，做到業主終身不交物業費，徹底解決物業管理這個老大難問題，也解決了中低收入購房者擔心“住不起”的后顧之憂。假設一個100萬平方米的社區，大約需要物業管理人員150人，每個月物業管理費用約為52萬元左右、社區的維護和維修費用每月約為8萬元左右，也就是物業管理每月總費用在60萬元左右。而社區的租賃收入，按100萬平方米社區規模，提供給幸福基金的商業用房（不含公共空間和創業空間、含租賃住房）有8萬平方米（按8%配置），每平方米月平均租金10元（商業平均12元，租賃房2元），租金收入80萬元，扣除稅收和幸福基金管理委員會相關機構費用后，每月至少余下60萬元提供給物業管理公司，做到業主終身不交物業費。

十二、就業：安居還要樂業。社區建好后，社區中所配置的就業指導中心、職業培訓中心和創業空間同時啟動，因為社區規模足夠大，可以形成一個小社會，消費與就業并行，自成體系，形成良性循環，建成一個和諧宜居的美好生活家園。

十三、租賃：在中低收入群眾中，還有一部分確實買不起房子的群眾。我們在大社區中，還會拿出一小部分住宅，用租賃的形式長期出租給這個群體，并將產權辦到幸福基金管理委員會名下，歸幸福基金管理委員會管理，所收租金，并入幸福基金，用于貼補物業管理使用。

通過以上的住房制度創新，解決了長期以來中低收入群眾買不起、住不起的實際困難，為他們營造了一種全新的城鎮化生活方式，使得陶淵明筆下的“土地平曠，屋舍儼然，黃發垂髫，并怡然自樂”的美好生活圖景，成為現實。

綜上所述，住房合作社模式在全面執行現有國家政策的前提下，進行充分的資源共享和整合，通過合法合規的制度創新，在共享經濟的大背景下實行集約化運營，讓中低收入人群得到最大的實惠，解決了中低收入居民住房問題，加快了城鎮化發展速度。在建設階段，大規模的建設，帶動了就業，拉動了當地的經濟；社區建成之后，每個大社區都能容納幾萬人，大量的中低收入群眾在本社區安居樂業，長期拉動了消費，自然也拉動了地方經濟。同時，在大社區有一定的產業配置，通過職業培訓，建立社區創業空間，將當地的特色產品，通過互聯互通的網絡平臺和各種通道進行推廣營銷，為地方產業發展打造一個良好的平臺，提高當地居民的收入，也長期拉動本地的經濟增長。總之，中國特色住房合作社模式，在廣闊的三四線城市，特別是縣城，大有作為。