建設銀行開展住房租賃金融業務的重大戰略意義

宋效軍

新時代新使命新作為，建設銀行樹立戰略性思維，攜住房金融三十年經驗和技術優勢、資本優勢、產品優勢、制度優勢，開展住房租賃金融業務，以實際行動貫徹落實十九大精神，踐行習近平新時代中國特色社會主義思想，展現出開展住房租賃金融業務的重大戰略意義。為此，本文從學習習近平新時代中國特色社會主義入手，發展普惠金融，防控金融風險，落實供給側改革，分析挑戰優勢，提出戰略構想，展示美好愿景，進一步認識建設銀行開展住房租賃金融業務的重大意義和現實任務。

開展住房租賃金融契合新時代

貫徹黨的十九大精神，落實“房子是用來住的”的歷史使命和政治任務

“房子是用來住的”承載了幾千年來中國人的家國情、家園夢，更是“中國夢”的重要構成。早在先秦時期，圣哲們就在勾畫百姓安居樂業、衣食豐足的美好圖景。老子向往的社會是“民各甘其食，美其服，安其居，樂其俗”。孟子也認為“有恒產者有恒心”，強調房屋等不動產在百姓生活中的重要作用。唐代詩人杜甫的一句“安得廣廈千萬間”更是廣大勞動人民心聲的千古吟唱。近現代以來，“居者有其屋”進一步成為民生思想的重要組成部分。中國共產黨順天時、承民意，在改革開放的偉大實踐走過近40年、黨的十九大勝利召開的歷史時刻，一針見血地指出“我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，而解決這一矛盾的關鍵之一也正是十九大報告所部署的“讓全體人民住有所居”的民生工程。習近平總書記在黨的十九大、全國金融工作會議、中央經濟工作會上連續三次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這一新定位影響著中國未來經濟走勢和格局，決定著廣大百姓生活方式的改變，承載著億萬人的人生幸福，更是把中國人千百年來的安居夢融入到偉大時代的中國夢當中，帶領大家為“美好生活需要”共同奮斗。

“房子是用來住的，租挺好”是建設銀行擔當大行責任的莊嚴宣告，是“建設美好生活”的重大舉措。在中央加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度的新時代，建設銀行從擔當歷史使命和政治任務的高度出發，積極履行國有大行責任，發揮傳統優勢，從住房供給側發力，主動探索多渠道、市場化手段發展住房租賃業務的新模式，積極向社會傳導新時代住房消費新理念，為客戶提供更多更好的住房租賃金融服務和解決方案，為推動住房租賃市場健康發展貢獻建行智慧、建行方案、建行力量。

發展普惠金融，服務實體經濟的新實踐

住房租賃金融是為千萬“房東”提供財富管理、為千萬“房客”實現安居夢的普惠金融和民生工程。從盈利模式看，發展租賃金融的本質是重構過去依賴房地產開發貸款和個人房貸的盈利模式。建設銀行將住房租賃金融納入到普惠金融，而不是納入到房地產金融，可以說既調整了盈利模式，又落實了中央要求，能夠適應市場的快速變化。從服務方式看，建設銀行以搭建平臺為依托，目前全國有318個地級市跟建設銀行簽訂協議，全面使用建設銀行的平臺開展線上合作，今后必將形成建設銀行住房租賃金融的大數據庫，能夠為客戶提供全生命周期的財富管理服務。從服務對象看，住房租賃金融不像過去的財富管理“嫌貧愛富”，而是一種惠及千家萬戶的新型普惠金融。對“房東”而言，將財富管理的范圍從現金擴大到住房資產，提出“要存房，到建行”，為千千萬個“房東”理財。對“房客”而言，是讓廣大人民租得起房的金融服務；建行“按居貸”租房貸款執行4.35%的基準利率，低于同等期限的購房貸款；而且通過建行租賃平臺躉交租金還可享受優惠，如躉交3年租金優惠額度超過2%。簡單說就是要幫助更廣大人民群眾實現安居夢，幫有房客戶管理財富。

建行開展的住房租賃金融服務是以“降杠桿”為手段助力實體經濟發展。長期以來，銀行資金大量聚焦于房地產開發行業，造成商品房供應端持續加杠桿；以租賃方式為居民提供住房，有助于緩解百姓的購房壓力，銀行可減少對新建出售商品房的信貸支持，進而降低商品房供應端杠桿率。在國有四大行中，建行已率先從2015年起主動減少房地產開發貸款的總量，可以說是降低房地產開發行業杠桿率的實際行動。同時，這也是產融結合釋放新動能的有益探索。建行參與住房租賃金融，勢必為租賃市場特別是長租市場提供更大的金融支持，既能解決租房人群的貸款需求，也有助于改善國內長租公寓運營商的盈利難題，對支持實體經濟具有明顯作用。

以推動住房去投資屬性為抓手，防控系統性金融風險的新思路

房地產泡沫無疑是我國當前最大的“灰犀牛”，關鍵癥結在于房屋被賦予了過多的投資屬性。以國際通用的房價收入比、租售比和空置率三大指標判定，我國房地產市場高位運行、泡沫過剩。一是房價收入比畸高。2016年房價世界各大城市收入比排名前10的有5個在中國，其中深圳、北京、上海達到30倍以上，而一般認為房價收入比在3～6倍之間為合理區間。二是租售比過低。國際上認為，租售比保持在1∶300～1∶200之間說明房地產運行狀況良好。2016年，北京地區租售比為1∶640，上海地區為1∶547，超出國際警戒線，意味著房產的投資價值相對變小， 樓市泡沫不斷積聚。三是空置率高。按照國際慣例，空置率在5%～10%為合理區， 在10%～20%為空置危險區，在20%以上為嚴重積壓區。據城市住房市場調查報告統計，中國很多城市的商品房空置率不低于20%，三四線城市的空置率會更高一些。以上這“三高”，都是因為商品房被賦予了過多的投資功能，脫離了“房子是用來住的”這一本源定位而造成的。此外，根據《經濟參考報》與廈門大學宏觀經濟研究中心聯合發布的百位經濟學家“2018年中國宏觀經濟形勢與政策問卷調查”結果顯示，51%的專家認為“房地產價格泡沫嚴重，存在較大的金融風險”。目前，金融風險已經上升到國家安全的地位，建設銀行作為國有大型銀行，防控系統性金融風險責無旁貸。

經過深入研究，建行準確地認識到“住房難、住房貴”、住房投資屬性重的癥結在于住房租賃市場發展不好，可租賃住房的流動性太低。找到了這一病因，建行對癥下藥地推出了“存房業務”，以此作為新思路的切入點。所謂“存房業務”，就是如果客戶有閑置的、合適的出租房源，可以存到建行，建行將一次性支付全部租金給房東，由此獲得房屋的租賃權；建行再將相關房源移交給知名房企或自身成立的專業化公司經營運作，將由此獲得運營提升的收益。如，以前客戶到銀行存錢，存5年可以獲得利息，如今相當于客戶將房子的租賃權“存”到建行，建行支付租金。對出租者來講，可以在短時間內獲得一項大額收入，用于流動周轉或投資理財；對于建行而言，能夠從多方渠道獲取長期穩定的可租賃住房，在本行平臺上集中發布，切實提高租賃住房的市場流動性。

從落實供給側改革入手，推進金融改革創新繼往開來的新嘗試

我國經濟供給結構的不合理在居民住房市場上體現得很明顯：自購住房方面， 長期“土地財政”使住房變成了升值最快的投機商品，“日光盤”“全民炒房”等亂象不止，過度的投資屬性擠壓本源的居住屬性，有些人坐擁多套房產，更多的無房戶只有面對高漲的房價望洋興嘆。租賃住房方面，由于現有的中介平臺、租賃雙方的信用缺失，有的出租方常以不合理的理由強制提高租金或單方面終止租賃合同，使許多人對租房不信任；有的中介常常隱瞞一些潛在風險，并在事后租賃雙方發生糾紛時以服務已完成為由推卸責任， 使人們不愿選擇租房居住；有的承租方對房屋不夠盡心愛惜，使出租方寧愿空置也不愿出租，上述因素都導致出租房源不足。建行開展住房租賃金融服務，可以降低投放在房地產開發的信貸資源的集中度，將其向高端制造業等產業調整，優化信貸供給結構；通過搭建透明度高、聲譽良好的租賃綜合服務平臺，可以增進住房租賃雙方的信任，助力現有中介機構提升專業服務水平，從而“盤活”大量未投入使用的社會住房，有效增加租賃房源，將住房金融服務由“支持開發-開盤銷售- 個人按揭”的模式向“受托（購買）-出租-保障和提升居住品質”的全鏈條服務轉型。此外，從2017年8～9月，包括北京在內的12個重點城市紛紛出臺了推進建設住房租賃市場的方案，全部明確提出在租賃住房供給上加強金融支持，其中10個城市明確將在教育、醫療、養老等公共服務資源上實施租售同權，這必將大大提高群眾租房居住的積極性，是我們大力推進住房租賃金融服務的大好時機。

轉變發展方式的新路徑。一是獲利介質的轉變。從貸款到“存房”，獲利的依托由所有權的抵押和質押轉變為使用權的讓渡，把原本分散、隱性的租賃住房資源集中在建行的陽光平臺上，雖然沒有直接增加房源的總量，但能夠顯著提升我國住房租賃市場的機構滲透率，更有效地滿足數以億計群眾的租房居住需求，而且為建行今后加快輕資產驅動發展提供了新的道路。二是營銷方式的轉變。傳統存貸款營銷還常常要靠“飲酒文化”，而住房租賃服務必須依靠全面準確的大數據分析，才能在海量的有需求客戶中精準地選擇出適合的客戶，并在客戶長住的過程中精準跟進后續服務。三是財富管理方式的轉變。以往銀行提供的財富管理基本上只是針對個人頂端客戶，目前全國不過237萬人， 是為少數人服務的財富管理；而建行的受托租賃、“存房”業務能夠為全部擁有房產的個人、機構提供服務，涵蓋了所有的中等收入人群、大部分中等以上企事業單位，大大擴展了財富管理服務的范圍。

開展住房租賃金融業務面臨的挑戰

各大集團強勢競爭的困境。一是繼建設銀行、工商銀行、中國銀行之后，又一國有大行推出了住房租賃貸款。1月18 日，中國農業銀行在北京發布了“法人租賃住房貸款”和“共有產權住房貸款”產品，布局住房租賃市場。截至目前，建設銀行、工商銀行、中國銀行和交通銀行等已與大約30個省市簽署了住房租賃市場發展戰略合作協議，合計提供的意向性授信支持金額超過萬億元。國有大行、金融同業的競爭將來必然異常慘烈。二是BAT 等科技巨頭紛紛進入，騰訊與深圳市住房和建設局已于去年底正式啟動了深圳市住房租賃交易服務平臺項目，阿里巴巴和杭州市政府已在杭州打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，引入淘寶評價體系、芝麻信用體系。百度也已推出百度租房平臺和百度有錢花租房分期服務。高科技巨頭憑借其信息技術的先天優勢也加入到這場競爭中。三是房地產企業同樣看到了住房租賃藍海項目的巨大收益，大舉進軍住房租賃市場。我國排名前30位的房地產商中，已有1/3以上涉足長租公寓，比如碧桂園的長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區”。還有，去年國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”也在深圳證券交易所正式獲批發行。一前一后兩單類RE I T s產品分別在深交所、上交所獲批通過。房地產企業以其得天獨厚的開發、銷售經驗走在了住房租賃市場的前列。

業務發展方式的誤區。建行長期從事基礎建設金融服務，在重資產業務特別是傳統信貸業務方面積累了豐富經驗，有些工作者可能會將住房租賃金融業務也作為一種新的重資產業務。實際上，從國內外經驗看，住房租賃行業的商業模式既有重資產、也有輕資產，重資產模式指租賃企業自身擁有房源，直接對外出租；輕資產模式指租賃企業并不持有物業，而是通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源， 通過轉租獲取租金價差。相比之下，重資產模式在房屋獲取效率上有明顯優勢，但獲取成本和資金占用明顯偏高；輕資產模式盈利能力低于重資產，但更易于擴大規模，實現以量補價。在我國銀行流動性壓力日益增加、利差空間越來越小的情況下，顯然應該采取輕資產模式。建行進軍租賃住房市場，不是要當開發商的“接盤俠”，不是要做炒房客的“解套人”，更不是要成為攜裹萬億資金莽撞開發住宅的“土豪”，而是以輕資產模式盡快為群眾提供更多“真、準、實”的租賃住房。國際實踐表明，輕資產模式不僅規模擴張快，而且獲利也很可觀，如全球最大的房屋租賃管理企業——日本大東建托公司， 從2014年至2017年，管理的租賃房屋從80.5萬間增至101.5萬間，出租率保持在96.7%以上，營業利潤從897億日元增至1240億日元，利潤率超過8%。

建行開展住房租賃金融業務的優勢

資本強。之前房地產中介、住房租賃交易平臺為什么一直做不好住房租賃市場這塊業務，很重要的原因就是資本不足， 沒有足夠的資金推動、激活存量房、空置房租賃交易。銀行憑借強大的資金資源足以盤活全國存量住房的資產，增加住房交易流動性，降低房東租客的信息不對稱成本。一旦存量住房市場活力被激發，租賃金融業務資產標準化逐步規范，后期可通過REITs（租賃住房證券化）等工具將前期資本投入穩步收回，實現重資產業務向輕資產業務的轉變。

資源大。我國租賃住房需求發展潛力很大，住房租賃金融業務將是包括建行在內的各大銀行著力開掘的重要資源。一方面，流動人口是最大的租房需求群體。根據國家衛計委發布的《中國流動人口發展報告2017》，我國流動人口近2.45億人，租房比例約67.3%，按照戶均2.67人計算，租房戶數約為6166萬戶，假定平均年租金1.8萬元，流動人口的租房市場規模約1.11萬億元。另一方面，常住人口的租房需求也不可忽視。由于房價高企，在戶籍所在地的居民仍有至少5%需要租房居住。2016年城鎮常住人口約7.93億人， 也按戶均2.67人計算，租房戶數約1485 萬戶，假定平均年租金2.16萬元，常住人口的租房市場規模約為0.32萬億元。兩者相加，當前住房租金市場規模約1.43萬億元。今后，我國人口的穩定增長將繼續擴大租房群體基數，租購同權的持續落地將提升人口特別是流動人口的租房比例，收入的增長將助推戶均年租金水平上升，在以上因素的共同作用下，預計到2030年， 住房租金市場規模將達到4.23萬億元。

根基硬。服務住房金融市場，建行具有獨到的業務優勢。從1985年4月在深圳發放全國首筆“按揭貸”，到1992年3 月在京城轟動一時的“72家房客”，再到2017年12月推出的個人住房租賃產品“按居貸”和“要存房到建行”的新品牌，建行已經形成了獨具特色的住房金融文化， 并深深融入到品牌基因中，住房服務已成為建行服務億萬居民幸福安居的金字招牌。僅2016年，建行就為253萬客戶提供了商業個人住房貸款，為140萬客戶提供了公積金個人住房貸款。從2007年到2017 年，建行個人住房貸款從不到5300億元增至近4萬億元，自2010年末起穩居四行第一。

技術強。建行六年磨一劍打造的“新一代核心系統”具有世界領先水平，構成了發展住房租賃金融業務的強大技術優勢。依托“新一代”，建行打造了具有自主知識產權的住房租賃綜合服務平臺，該平臺包含住房租賃交易服務、租賃企業業務管理、政府公共住房管理、住房租賃政府監管服務及市場監測分析五大子系統， 具備“在線預約看房、在線簽約、線上支付”三大亮點，租戶可通過建行平臺挑選滿意的優質房源，還能實現在線報修、查詢水電表讀數以及應用智能門鎖，充分體現了不同于現有中介手機APP客戶端的獨特匠心。同樣，通過“新一代”的應用， 建行獨家發布了北京地區“住房指數”， 這是國內首次由金融機構編制發布的住房市場分析監測指標體系，能夠完整地反映“租購并舉”的住房市場格局，為市場交易各方提供租金定價參考，為百姓提供公平公正的“定盤星”，有效解決了市場信息不對稱帶來的定價亂象。目前，建行已與318個地級市簽訂了住房租賃業務戰略合作協議，通過該租賃服務平臺的推廣應用，技術優勢將迅速顯現。

開展住房租賃金融業務的戰略、策略與保障

堅定不移地提升戰略定力和執行力。孫子兵法強調“上兵伐謀、廟算制勝”。由于阿里、京東等高科技公司已在移動支付、消費金融等多個戰場跟傳統銀行持續開戰，對于住房租賃戰場在戰略層面要盡快研究阿里模式、京東模式的利弊，取長補短，實現互聯網、大數據、人工智能和住房租賃的深度融合，盡快縮小我們在信息技術與BAT等高科技公司方面的差距。同時，大事必成于細，在推進戰略的過程中，要以高度的責任心和強大的執行力， 研究透徹住房租賃業務涉及的房源、交易、銷售等每個細節，向房地產企業學習他們在長租公寓建設和REITs證券化等方面的成功經驗。

做好六項重點工作策略。一是繼續拓展長租房源，不斷強化住房租賃服務平臺的功能，吸引更多房屋持有者使用建行平臺，進而提高機構滲透率、增加有效供給。二是持續創新“存房業務”產品，與公積金管理部門、養老金公司聯動，在我國步入老齡化社會時開創“存房養老”的新方式。三是著力打造“CCB建融家園” 社區品牌，由建行與政府、開發企業、農村集體用地供應者等多方面主體聯手建設長租社區。四是成立專業的住房租賃服務公司并借鑒國內外先進經驗做好運營，提升長租住房居住品質，實現專業運作、協同展業。五是做好宣傳，結合“按居貸” 等實際產品大力宣傳“長租即長住，長住即安家”“要存房到建行”等建行新特色，展現大行胸懷。六是凝聚全行共識， 舉全行之力扎實推進，盡快將當前的先發優勢擴大為絕對領先優勢。

落實配套機制和保障措施。建立與房屋持有者的長期租賃合作機制，在我國合同法允許的范圍內簽訂長期合同，提前鎖定租賃成本；試行由我行承擔租賃期間房屋整體維修或升級所需部分費用的機制， 保證租房群體得到高品質的房屋；探索在擴張規模時的利益補償機制，解除發展住房租賃金融業務在考核上的后顧之憂。加強人才和技術保障，以科技人員為推進住房租賃業務的核心人才，用好建行巨量的個人住房貸款客戶等數據，構建更加完善的大數據服務平臺，推動我行更加精準地為租房群體提供保障和服務；加強政策保障，將盈利架構、資金支持等切實向租房金融轉移，使我行住房租賃業務的發展底氣十足。

開展住房租賃金融業務的遠景規劃與展望

建行將進一步助力中國夢，成為建設美好生活的首善銀行。古人說“有道無術，術尚可求也；有術無道，止于術”。在中國特色社會主義步入新時代的今天， 習近平新時代中國特色社會主義思想就是建設銀行堅決秉持的“道”。自從建設銀行開展住房租賃業務的“藍海項目”以來，短時間內，全國300多個城市簽約， 64個城市實現渠道上線。建行能夠“一呼百應”，正是因為以實際行動踐行了習近平新時代中國特色社會主義思想。今后建行必然會將“道”“術”不斷地有機結合，用更多質優價廉的租賃住房助力百姓實現安居夢，在推動人民實現美好生活的奮斗之路上成為首善之行。

不忘初心，牢記使命。建設銀行是這么說的，更是這么做的。這次從住房供給側發力，主動探索多渠道、市場化手段發展住房租賃業務的新模式就是最有力的佐證。相信在建設銀行的積極參與下，“讓全體人民住有所居”的美好愿望一定會加速實現。

（作者單位：中國建設銀行北京分行）