淺析預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利與債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)之間的關(guān)系

李文慧，于海斌

（長(zhǎng)春理工大學(xué)法學(xué)院，吉林長(zhǎng)春，130022）

一、抵押權(quán)預(yù)告登記及優(yōu)先受償權(quán)概述

（一）抵押權(quán)預(yù)告登記

抵押權(quán)指以不轉(zhuǎn)移占有的方式對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的作為債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，債權(quán)人享有在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或按當(dāng)事人約定的情形實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)優(yōu)先受償該財(cái)產(chǎn)折價(jià)、拍賣、變賣的價(jià)款的權(quán)利。

預(yù)告登記指以保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)為目的就當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議，而向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)的臨時(shí)性登記。

本文認(rèn)為抵押權(quán)預(yù)告登記指為了保障擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行預(yù)告登記的抵押權(quán)登記制度。然而抵押權(quán)登記與抵押權(quán)預(yù)告登記并不是等同的。抵押權(quán)預(yù)告登記主要包括房屋、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。［1］這里著重分析預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。

（二）優(yōu)先受償權(quán)

優(yōu)先受償權(quán)是指在法律的直接規(guī)定下特種債權(quán)人基于該規(guī)定享有對(duì)債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償其債權(quán)的權(quán)利。優(yōu)先受償權(quán)主要包括物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)與債權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先權(quán)兩種。其中，優(yōu)先受償權(quán)以擔(dān)保權(quán)為基礎(chǔ)。具體來講，優(yōu)先受償權(quán)的范圍僅限于特定財(cái)產(chǎn)，而特定財(cái)產(chǎn)就是通過債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)。因此，狹義的優(yōu)先受償權(quán)是指在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中擔(dān)任保權(quán)所擔(dān)保的特定財(cái)產(chǎn)范圍上設(shè)定的擔(dān)保權(quán)，且債務(wù)人提供的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保必須是在破產(chǎn)宣告之前一定期限內(nèi)設(shè)定的。故優(yōu)先受償權(quán)的范圍限于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人。債權(quán)人無論就動(dòng)產(chǎn)，還是就不動(dòng)產(chǎn)沒有抵押權(quán)，只要是有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)人，可以不依據(jù)破產(chǎn)程序得到優(yōu)先受償。［2］

二、從理論上分析預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)關(guān)于優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

對(duì)于債務(wù)人不履行到期債務(wù)或按當(dāng)事人約定的情形實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，債權(quán)人的抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利是否享有優(yōu)先受償該抵押財(cái)產(chǎn)，理論界存在不同的觀點(diǎn)。

（一）肯定說

持肯定觀點(diǎn)者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人享有該抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，且其利益不受抵押人破產(chǎn)或抵押財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)制執(zhí)行的影響。具體情況包括：其一，在混合擔(dān)保中關(guān)于確定債權(quán)人對(duì)擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)約定履行的先后順序時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）中第176條的規(guī)定，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實(shí)現(xiàn)債權(quán)，在債權(quán)為滿足時(shí)，可以就保證人承擔(dān)的保證責(zé)任提出受償要求。其二，若預(yù)購(gòu)人向銀行等金融機(jī)構(gòu)提出購(gòu)房貸款申請(qǐng)時(shí)，債權(quán)人除了要求預(yù)購(gòu)人將預(yù)購(gòu)商品房作抵押外，同時(shí)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)該購(gòu)房貸款提供階段性保證擔(dān)保。所謂的階段性擔(dān)保是指當(dāng)事人與房產(chǎn)開發(fā)商、中介公司或擔(dān)保公司就風(fēng)險(xiǎn)敞口期進(jìn)行擔(dān)保的附解除條件的民事法律行為。若抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，那么在把抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)辦理完畢時(shí)，抵押即成功有效地設(shè)立。在此情況下，保證人若在階段性保證擔(dān)保責(zé)任到期后就而發(fā)生免除保證責(zé)任的效果。其三，抵押權(quán)人可以對(duì)抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位進(jìn)行放棄，但是在預(yù)告登記權(quán)利人作為債權(quán)人的情況下，其對(duì)債務(wù)人提供的不動(dòng)產(chǎn)享有預(yù)告登記權(quán)利時(shí)，就不能隨意放棄預(yù)告登記或怠于行使優(yōu)先受償權(quán)。依據(jù)《物權(quán)法》第194條第2款及《擔(dān)保法解釋》第38條第3款，若預(yù)告登記權(quán)利人放棄預(yù)告登記或怠于行使優(yōu)先受償權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任。

（二）否定說

持否定觀點(diǎn)者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人僅僅作為普通債權(quán)人參與分配破產(chǎn)或強(qiáng)制執(zhí)行中的財(cái)產(chǎn)，不享有該抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。具體情況包括：其一，在混合擔(dān)保中，依據(jù)《物權(quán)法》第176條的規(guī)定，若抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)，那么債權(quán)人可以通過選擇任何一種擔(dān)保來實(shí)現(xiàn)自己的合法權(quán)益。其二，若抵押權(quán)的預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)，則需要通過預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，而后通過作為本登記的抵押權(quán)第一次進(jìn)行登記后，債權(quán)人此時(shí)變成抵押權(quán)人后享有優(yōu)先受償權(quán)，保證人在階段性擔(dān)保中依然承擔(dān)保證擔(dān)保責(zé)任。其三，在混合共同擔(dān)保的情況下，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以隨意對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行放棄或怠于行使優(yōu)先受償權(quán)，其行為不會(huì)導(dǎo)致其他擔(dān)保人的免責(zé)情況發(fā)生。

三、司法實(shí)踐中預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)關(guān)于優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

我國(guó)法院關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利的爭(zhēng)議，主要存在于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記中。

（一）持肯定觀點(diǎn)的案例

在福州市中級(jí)人民法院審理的中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司福建省分行（以下簡(jiǎn)稱建行福建分行）與周文娟、高源簽訂個(gè)人住房借款合同一案中，關(guān)于本案當(dāng)事人發(fā)生爭(zhēng)議糾紛的房產(chǎn)，其初始登記已經(jīng)完成，而且進(jìn)行辦理買受人名義的登記手續(xù)以及轉(zhuǎn)變?yōu)榈盅旱怯浀臈l件都已具備，然而本案中房屋買受人周文娟怠于辦理上述手續(xù)，因此并沒有完成抵押登記，故房屋買受人周文娟需要履行的義務(wù)是協(xié)助辦理抵押登記，恒宇房地產(chǎn)公司應(yīng)督促其辦理。二審法院判定被告周文娟協(xié)助辦理案涉房產(chǎn)抵押登記，而且應(yīng)在30日內(nèi)履行完畢。如果被告周文娟不能辦理抵押登記，此時(shí)因?yàn)樯唐贩繘]有辦理成功不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記，故二審法院沒有依據(jù)判決由債權(quán)人自行辦理抵押登記手續(xù)。這是客觀不可達(dá)成的情況，即抵押登記因買受人拒絕配合，故債權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)是可行的。

其裁判要旨是預(yù)售商品房在滿足了已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記，且已具備物權(quán)登記條件這兩個(gè)要件后，法院應(yīng)責(zé)令買受人在一定期限內(nèi)協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。如果買受人不這樣做，抵押權(quán)的登記就不能完成。此時(shí)應(yīng)該選擇優(yōu)先保護(hù)交易的安全性、合同的穩(wěn)定性，法院可依據(jù)《物權(quán)法》第170條的規(guī)定，判決債權(quán)人享有行使處分抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先處分權(quán)。債權(quán)人對(duì)處置價(jià)款優(yōu)先受償后如果還有剩余價(jià)款，應(yīng)把提供階段性擔(dān)保人的責(zé)任承擔(dān)優(yōu)先清償，之后還有剩余的，直接把其退還給買受人。

（二）持否定觀點(diǎn)的案例

在上海市第二中級(jí)人民法院審理的中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案中，當(dāng)事人爭(zhēng)議的房產(chǎn)上設(shè)立的是抵押權(quán)預(yù)告登記，無論從法律性質(zhì)還是法律效力等方面看，其與抵押權(quán)設(shè)立的登記并不等同。我國(guó)《物權(quán)法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)有這方面的規(guī)定，也就是說在設(shè)立預(yù)告登記完畢，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，不得擅自處分該不動(dòng)產(chǎn)，否則物權(quán)效力不發(fā)生。若在預(yù)告登記后，因?yàn)橄齻鶆?wù)的情況發(fā)生或已經(jīng)能夠進(jìn)行房地產(chǎn)登記，從消除債務(wù)的發(fā)生或已經(jīng)能夠進(jìn)行房地產(chǎn)登記注冊(cè)申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。抵押權(quán)預(yù)告登記并不是對(duì)現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)進(jìn)行登記，而是要求將來變更為抵押權(quán)的登記，此請(qǐng)求權(quán)發(fā)生排他的效力。因此，上訴人光大銀行作為權(quán)利人，對(duì)所爭(zhēng)議的房屋抵押權(quán)預(yù)告登記享有債權(quán)，但在抵押貸款登記設(shè)立前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)所爭(zhēng)議房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，而且可能是排他性地針對(duì)其他人處置有爭(zhēng)議的房屋，而不是對(duì)有爭(zhēng)議的房屋有實(shí)際的抵押權(quán)，如果房屋產(chǎn)權(quán)不以借款人名義登記，抵押權(quán)登記則不能完成，銀行當(dāng)然不能行使預(yù)售商品房的抵押權(quán)。

四、關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)

抵押權(quán)預(yù)告登記同抵押權(quán)登記的目的一致，都是為了保障擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)立的制度，但并不是意味著可以混淆抵押權(quán)預(yù)告登記和抵押權(quán)登記。從理論結(jié)合司法實(shí)踐，可以得出關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)主要限制在一定范圍之中，即預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利范圍。

（一）預(yù)購(gòu)商品房買賣性質(zhì)的客觀因素

買受人在進(jìn)行商品房交易的過程中，通常是把未建成的商品房作為交易的對(duì)象，這就意味著買受人要以預(yù)購(gòu)商品房進(jìn)行抵押貸款。在我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)中規(guī)定，買受人為了確定自己商品房的所有權(quán)，保障自己的合法權(quán)益，就需要進(jìn)行登記確權(quán)。故對(duì)于未建成的商品房就需要對(duì)其辦理預(yù)購(gòu)登記。銀行等金融機(jī)構(gòu)作為債權(quán)人受此情況的限制，抵押貸款的辦理只能通過預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記辦理。如果在商品房未建成的情況下，買受人的期待可能性受到影響的因素有很多，故造成買受人違約的情況時(shí)常發(fā)生。［3］若買受人違約對(duì)債權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行損害時(shí)，對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人做法律制度上的保障就需要通過確認(rèn)其享有優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。此時(shí)肯定的觀點(diǎn)，即承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償就意味著對(duì)預(yù)購(gòu)商品房抵押制度進(jìn)行了法律制度保障。此法律制度的保障可以確保預(yù)購(gòu)商品房抵押的擔(dān)保能力，因此銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸政策可以更廣泛地實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)秩序會(huì)得到更有利的保障。［4］

（二）抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的弱勢(shì)地位

當(dāng)債權(quán)人和買受人辦理了預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記手續(xù)，則預(yù)告登記轉(zhuǎn)變成房屋抵押權(quán)登記需要兩個(gè)構(gòu)成要件：（1）房屋所有權(quán)的初始登記能否辦理成功；（2）買受人將預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記變更成房屋所有權(quán)登記。其中，房屋所有權(quán)的首次登記是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行辦理的；買受人能否將預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記變更成房屋所有權(quán)登記是買受人自主的意思表示。因此，若預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)變成房屋抵押權(quán)登記，則應(yīng)歸責(zé)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或買受人。此時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人處于被動(dòng)的弱勢(shì)地位，其合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)受到法律制度的保障。上文中所述的福州市中級(jí)人民法院審理的建行福建分行與周文娟、高源簽訂個(gè)人住房借款合同糾紛的判決體現(xiàn)了對(duì)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人合法權(quán)益的有效保證。

（三）階段性擔(dān)保的有限性

階段性擔(dān)保以保證人承擔(dān)保證責(zé)任的期間直到債權(quán)人完成了合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)登記或有效抵押成立為止為約定事項(xiàng)，在約定事項(xiàng)成就時(shí)，保證人的擔(dān)保使命完成。誠(chéng)然，階段性擔(dān)保制度是為銀行等金融機(jī)構(gòu)就風(fēng)險(xiǎn)敞口期的信貸行為提供了有利的制度保障，但階段性擔(dān)保制度絕不是與預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)二選一的存在，兩者的制度設(shè)計(jì)各有使命，是可以共存的。在階段性擔(dān)保的性質(zhì)上，無疑其屬于人保，是對(duì)債權(quán)設(shè)置的擔(dān)保債權(quán)，相對(duì)于物權(quán)擔(dān)保來講，其安全性、便利性、實(shí)現(xiàn)的可能性都要差。因此階段性擔(dān)保的有限性使得預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)更有必要。

（四）抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記

持否定觀點(diǎn)者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)會(huì)導(dǎo)致抵押權(quán)預(yù)告登記違反物權(quán)法定的原則，其與抵押權(quán)將難以區(qū)分。預(yù)告登記作為保障將來物權(quán)實(shí)現(xiàn)的制度，其具有雙重法律性質(zhì)即物權(quán)性和債權(quán)性。［5］預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人具有優(yōu)先受償效力，是在必要條件發(fā)生的前提下的結(jié)果，其并未違反無權(quán)法定原則。［6］必須明確抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的前提條件，即抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與否決定了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)，兩者是遞進(jìn)的關(guān)系。若在未滿足抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的前提下，抵押權(quán)預(yù)告登記僅僅具有限制處分的效力，此時(shí)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人就不存在享有優(yōu)先受償權(quán)，故抵押權(quán)預(yù)告登記與抵押權(quán)登記是不易混淆的。

（五）關(guān)于預(yù)購(gòu)商品房變現(xiàn)的問題

預(yù)購(gòu)商品房的存在具有其自身的價(jià)值。完善的商品房預(yù)售信息披露制度，建立健全商品房預(yù)售合同事前審查制度，建立預(yù)售款第三方托管與專用賬戶制度以及完善的商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度等，這對(duì)于預(yù)購(gòu)商品房的發(fā)展乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有著積極影響。在我國(guó)，相關(guān)法律法規(guī)政策對(duì)預(yù)購(gòu)商品房在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓流通雖然作出了限制性規(guī)定，但其依然可以進(jìn)行交易。預(yù)購(gòu)商品房的變現(xiàn)在執(zhí)行中并未出現(xiàn)疑難問題，通過訴請(qǐng)法院以拍賣等方式來實(shí)現(xiàn)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的合法權(quán)益是通常的救濟(jì)方法。［7］

五、結(jié)論

本文主要分析了抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人在預(yù)購(gòu)商品房買賣中的預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。抵押權(quán)預(yù)告登記具有限制處分的效力，但不能限制抵押人再次抵押該不動(dòng)產(chǎn)。抵押權(quán)預(yù)告登記也不能對(duì)抗法院負(fù)責(zé)的查封、扣押、拍賣、變賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施。抵押權(quán)預(yù)告登記的順位效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠姓J(rèn)，即在抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記時(shí)取得原先的順位。抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人原則上沒有優(yōu)先受償權(quán)，但預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人是例外，其在債務(wù)人未清償?shù)狡趥鶆?wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，有權(quán)就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償。［8］

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［2］陳本寒.擔(dān)保物權(quán)法比較研究［M］.武漢大學(xué)出版社，2003：408-410.

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