住房金融政策的國際比較與借鑒

【摘要】隨著我國經濟體制改革的不斷深化，我國經濟市場難以遵循價值規律為所有的居民提供住房，住房也與養老保險及醫保是相同的，住房保障也是中國社會保障制度的重要組成之一。構建健全完善的住房金融政策，不僅能夠促進市場機制改革升級，同時也是我國實現社會主義政治社會的一項重要舉措，是我國社會保障制度建設的重要環節。文中在對比分析幾個發達國家住房金融政策模式的基礎上，發掘我國政策性住房金融政策存在的問題，學習和借鑒這些國家解決家庭住房問題的方法和經驗，提出滿足我國住房金融政策發展需求的建議和策略。

【關鍵詞】住房金融政策 國際經驗 住房金融

一、引言

電商金融的興起是我國電子商務金融發展歷史上的重要組成部分，它有著眾多優勢，如成本低、大數據支持、高效等，并且能在廣大群眾中獲得一個良好的口碑，電子商務金融的代表阿里巴巴集團，在上市之后于金融業內產生了巨大的影響。但是，電子商務金融屬于現代信息化的產物，因為發展時間短，所以并沒有一個可靠全面的理論體系，而小額信貸業務屬于電子商務金融內部理論的一個分支，所以，需要進一步的發展、分析。本文針對對電商金融信貸業務的功能進行分析，并且對這種金融模式的優劣勢和將要面臨的風險進行深入探討，對劣勢提出一定的建議，對電商小額信貸公司今后的發展做出一個預測。通過對這個選題的分析，對我國有前途的金融活動進行總結，從而為我國的電商金融發展提出一些合理的建議。

二、發達國家住房金融政策模式分析

（一）金融政策模式的比較

英國以及歐洲多數國家的公共住房金融模式都是利用互助合作性組織或機構來籌集住房建設資金，最初這些互助合作性組織或機構都是有哪些有建房需求但缺少資金的居民自發組織形成，之后在經濟發展的驅動下，部分投資者也加入其中，規模也就越來越大。這些組織或機構通常有建房合作社和接近金融機構的兩種組織形式。盡管這兩種組織形式在融資方面存在差異，然而都是通過互助合作的方式籌集資金，實現有效解決居民住房問題的目標，英國的建筑社就是這類組織和機構。

基金是新加坡住房金融政策模式的最主要的住房金融保障形式，而其最明顯的不同在于中央公積金制度，中央公積金制度在當地經濟發展中發揮著十分重要的作用，使該地區優越的社會制度得到更好的體現，同時中央公積金制度與住房抵押貸款政策的結合造就了自身獨特的住房金融模式。利用自身獨具特色的金融模式，新加坡有效解決本國大部分居民的住房問題，也因此獲得其他諸多國家的贊賞，被譽為成功的典范。

日本的住房金融模式與完全的住房金融市場模式和以基金為支持的住房金融模式都存在差異，可以說是將兩種模式的特征合為一體，其最突出的特點就是政府與民間的相互結合。在日本的住房金融市場上，私人金融機構的活躍度是很高的，與此同時，地方政府也對此進行干預且實施了相應的措施。最初日本建立了專管住房建設的住房局等官方或官民結合的組織機構，貫徹實施日本政府部門制定和出臺的住房金融政策。接下來建立住房金融公庫等住房金融政策的執行機構，住房金融公庫行駛政府住房金融政策的職能，代政府部門對公共住房建設實行補貼。最后建立咨詢機構，這類部門主要的職能就是為政府部門提供住房金融政策建議。在日本，民間金融機構和政府部門金融機構是并存的，體現了該國混合型的住房金融市場模式。

美國公共住房金融模式的核心是住房抵押貸款。美國的金融市場可以說是最發達的，該國的住房金融政策也是全世界最完善的。歷經較長時期的發展，美國住房金融市場和多樣化的金融衍生產品市場組成了網絡，且通過政府部門的調控而產生了該國發達的住房金融市場。美國的住房抵押貸款主要是由各種規模的私人金融機構經營開發的，住房抵押貸款初級發放市場較為成熟，二級市場也非常的發達，剛發放的貸款在二級市場上能夠轉化為證券很快被賣出去，初級市場和二級市場互相銜接、互相促進形成了該國發達的住房金融市場，而大部分的國家都缺乏二級市場。美國政府部門在其發達的住房金融市場中的主要職能就是對市場進行調控，進一步健全市場運行機制，促使住房金融市場的穩健性和有效性得到有效的提升。

（二）融資模式的比較

國外一些發達國家主要是通過本國各類住房金融機構進行資金籌備，為建設和發展國內的保障性公共住房融集足夠的資金，主要有3種基本融資模式：公共住房銀行模式、強制住房儲蓄模、商業資本市場模式。這3種融資模式的比較如表1所示，具體如下：

三、我國政策性住房金融政策存在的問題

從發達國家住房金融政策模式和解決本國居民住房困難問題的經驗可以看出，住房市場的順利構建和平穩發展都需要依靠國家及政府部門政策性住房金融體系的扶持和幫助。現階段，我國已有的政策性住房金融模式還不成熟，我國主要的住房金融機構是住房公積金體系和住房儲蓄銀行。

（一）住房儲蓄制度存在的問題

1987年，為滿足住房制度改革的要求，我國中央銀行特批在兩個城市設立城市住房儲蓄銀行。設計和制定此制度最初是想法是讓住房儲蓄銀行專門負責辦理與住房制度改革相關的政策性金融業務，如住房基金籌集、住房信貸和結算等，地方企業和事業單位繳存的住房基金及居民的活期存款則是主要的資金來源。住房儲蓄銀行于1989年申請開辦工商業企業貸款業務，逐漸向商業銀行的經營模式轉變，住房儲蓄銀行的住房融資職能之后就轉交給了地方住房公積金管理中心。這種嘗試之所以不成功，主要是因為住房儲蓄銀行的制度存在問題，市場定位和經營過程等都存在缺陷，同時，競爭優勢匱乏，運行制度不完善也是導致嘗試失敗的重要原因。若是作為商業銀行，業務經營范圍就應該更加的廣泛；若是作為政策性銀行，那就需要配套相關的政府支持措施。

（二）住房公積金體系的問題

我國于1991年制定并實施住房公積金制度，近些年得到了較快的發展。據相關數據顯示，到2014年年底，我國繳存住房公積金總額74900億元，扣除提取金額余額為37000元，住房公積金在個人住房貸款中所占的比例接近20%。目前，我國住房公積金體系存在問題主要體現在以下幾個方面：

1.公積金運用率出現較大的局部性特征。盡管我國2014年公積金個人住房貸款率高達68%以上，與商業銀行存在的差距并不大，然而因為公積金統籌層次較低等原因，致使不同地區存在巨大的差距，以重慶和山西為例，重慶個人住房貸款率超過了93%，但同時期山西的卻只有25%。

2.對低收入群體的租賃房的支持力度有待提高。2014年，我國有60%的住房公積金被提取，而其中僅有不到1.1%的金額是被用來支付房租，出現這種現象的根本原因在于，如果通過支付房租的方法提取公積金，辦理手續十分的繁瑣。

3.制度設計存在缺陷，產生了新的收入不公問題。因為高收入群體通常都需要繳納更多的公積金，所以居民收入差直接被拉大，部分高收入者以此逃稅漏稅。對于在保障和市場以外的不具備購房能力的群體來說，在解決購房需求方面，住房公積金很難發揮較大的作用。

4.增值渠道單一，收益率偏低。2014年，我國37000億元的公積金繳存余額增值收益只有677億元，盡管同比上一年有明顯增長，然而收益率還是偏低。

四、發達國家政策性住房金融模式對我國的借鑒

（一）改革住房公積金制度，適時建立國家住房儲蓄制度

1.機構設置。可以把住房公積金管理中心改造為政策性的國家住房儲蓄銀行。到2014年年底，我國共設立340多個公積金管理中心、2600多個業務網點，就業人數為36600，我國可以充分發揮這些現有資源的作用，建立住房儲蓄銀行的分支銀行，國家設立總行對這些支行實施監督管理。

2.運行模式的選擇。在運行模式的選擇上可以借鑒德國的做法和中德住房儲蓄銀行的實踐經驗，在我國國內建立封閉式的專業住房儲蓄銀行，進而更好地滿足保障和市場以外不具備購房能力人群的需要。

3.基本運行機制。購房者需要與銀行簽定合同，內容涉及期限、金額、額度、利率等多方面的要素。合同執行上應包括儲蓄階段（獲得貸款資格前）、排隊階段（取得配貸資格前）和消費階段（獲得住房貸款）。

（二）規范住房公積金的繳存和使用

從制度覆蓋的群體來看，我國需要擴大住房公積金制度的覆蓋范圍。目前，我國依然有相當多年的人急迫地需求被納入住房公積金制度范圍內，卻因為某些原因而未納入，如個體戶、私營企業工人等等。剛好這些群體是最需要獲得住房公積金的，所以，我國需要通過規范住房公積金的繳存和使用來擴大住房公積金的覆蓋范圍，進而讓全部的就業人員都能夠受益于住房公積金，具體體現在以下幾個方面：第一，繳存數量方面，需要不斷地完善住房公積金繳存額調整機制；第二，公積金提取方面，適度地放寬公積金使用范圍；第三，公積金貸款方面，需要制定和構建科學合理的貸款機制；第四，公積金增值收益使用方面，不斷地規范住房公積金增值收益使用范圍；第五，沉淀公積金的使用方面，利用住房公積金貸款為保障性住房建設提供重要支持。

（三）考慮設立專門的住房保障金融機構

國家政府為完善住房金融政策便建立了政策性住房金融，政策性住房金融的基本特征就是非營利性；商業銀行則屬于企業的范疇，以營利作為主要的運營目標，保障房的盈利性很差，租賃性的保障房還存在利率、市場風險等問題，所以，對于盈利性差的保障住房建設，商業銀行對其產生排斥似乎是無可厚非的，就算是承擔這類相關業務，其目的還是為了獲得更多的利益，并非為缺少購買住房能力的群體帶來福利。為保障性住房提供金融服務是一項關乎千千萬萬家庭住房問題的工程，關系到社會公平正義和國計民生，融資額度非常大，對此我國應考慮設立專門的住房保障金融機構，通過專門的金融機構進行經營以提供必要的保障。現階段，較為可行的辦法就是，國家政府建立新的非營利性的政策性銀行，專門負責住房金融業務。

五、結論

本文提出的幾點建議的實現都必須依靠立法的支撐，通過立法明確居民住房的權利，讓政府對不具備購買住房能力的群體引起更多的關注。與此同時，規定住房主管機構及其職能，制定和實施配套保障和融資政策，提高市場主體參與住房保障體系建設的積極性，將中、低收入群體納人住房保障、資金支持及各級政府政績考核等多個體系中，為促進我國住房金融政策的貫徹實施奠定堅實的基礎。

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作者簡介：李柯平（1996-），安徽巢湖人，安徽財經大學金融學院本科在讀。