房產抵押貸款的法律風險問題分析

李煜

[摘要]房產抵押貸款是目前常見的貸款形式，也是銀行信貸業務的重要板塊，在政策、信用風險、信息不對稱、經濟形勢等因素的影響下，銀行的房產抵押貸款中，存在各種各樣的法律風險，影響了銀行的合法權益。本文針對房產抵押貸款的法律風險進行分析，并探討相關的防范措施。

[關鍵詞]房產抵押貸款 法律風險 防范

房產抵押貸款是銀行信貸業務的一個重要組成部分，但受國際金融環境、國內經濟形勢和法律法規、行業政策、信用風險以及信息不對稱等因素的影響，房產抵押貸款存在較多風險。其中，有的風險是臨時性的，對銀行影響較小；而有些風險是系統性的，對銀行會造成全局性的影響。因此需要正確認識房產抵押的法律風險并積極進行防范。

一、房產抵押貸款的法律風險

（一）《擔保法》的影響

銀行在辦理業務過程中將不得設定抵押權的房產作抵押以實現債權會造成法律風險。抵押人若抵押的是己出租的房產，承租人在合同規定的期限內仍繼續享有租住的權力，這使得如果抵押人故意在抵押前隱瞞銀行對房屋進行出租，可能會導致房產拍賣、變賣等受到影響，從而導致銀行需要承擔風險。

（二）新《破產法》的影響

由于新《破產法》規定債務人的財產需要隨時清償破產費用和公益債務，導致銀行債權回收受到影響。這些規定使得抵押人即使將房產先抵押給了銀行，企業破產后，抵押給銀行的財產仍會被破產清算管理人變現以優先清償其他債務。

新《破產法》規定，企業在破產以后，被清算的財產需優先清償破產過程中產生的費用、企業運營是產生的公益債務、拖欠的職工工資及社會醫療保險等，銀行的債權不在優先清償界定的范圍，使得銀行債權可能受損。

受撤銷權制度建立的影響，加大了銀行進行房產抵押貸款的風險。新《破產法》規定，原來不存在財產擔保的債務，若新增財產擔保，企業破產清算時，破產申請前一年之內產生的債務能夠請求法院進行撤銷；同時，企業在進行破產申請后償還的債務，這些債務的償還無效。對銀行而言，這導致及時有時債務人及時償還了債務，債權仍有可能被法院撤銷。

（三）《合同法》的影響

依據《合同法》的規定，人名法院在受理房地產糾紛案件時，建筑工程的承包人具有優先受償權。抵押人在將房產抵押給銀行前為還清所欠工程款項時，承包人具有申請將房產拍賣變現以及協議將工程折價獲取未收款項的權力，這使得銀行權益可能受損。

（四）《婚姻法》的影響

當銀行僅進行了抵押房產的權屬審查，而未對房產是否屬于夫妻共同財產進行核實，簽署合同時未獲得夫妻雙方的共同簽署，則屬于未簽署合同的夫妻一方的權益歸其所有，銀行無權處置，這使得銀行在無法完全實現債券。

（五）《物權法》的影響

不動產產權歸屬以不動產登記簿為準，若抵押人將房產抵押給銀行而登記簿上的權屬人并非抵押人，除非證明登記簿上記錄錯誤外，法院判定時以登記簿為準，因而銀行不能獲得該房產的抵押債權。另外，抵押人若對抵押的房產進行了異議登記，在登記十五日內，房屋權屬人有權申請更正登記，若簽署抵押合同時仍在可以進行更正登記的日期之內，抵押人可能惡意進行登記更正，這時銀行存在潛在的產權受損的風險。如果銀行與抵押人簽訂了房產抵押合同但未到產權部門進行登記，如果抵押人事先將房產進行過抵押，該房產的抵押權歸第一位債權人所有，銀行債權將全部無法收回。

二、房產抵押貸款的法律風險防范措施

（一）《擔保法》的影響的防范措施

首先，銀行要熟悉《擔保法》的相關規定，以便能夠對哪些房產可以作為抵押物進行貸款、哪些房產不能作為抵押物進行明確的界定。同時，銀行在簽署抵押協議前要詳細了解抵押房產的性質，做好貸前調查和貸后檢查，避免貸后陷入權益糾紛中，導致債權受損。對于已出租的房產抵押，銀行要明確知曉租賃合同的期限以及是否存在不利于銀行的相關條款，認定租賃的真實性從而保障自己的權益。

（二）《破產法》的影響的防范措施

銀行需要關注貸款人的財務狀況，貸款人若存在不能按時還款的風險時，銀行需及時要求貸款人追加擔保。若貸款人在貸款未償還前破產，銀行要及時向管理人申請債權清償。

（三）《合同法》的影響的防范措施

貸款前銀行需確認房產是否拖欠承包人款項，在進行在建工程抵押時要去除抵押人的欠款部分。承包人在申請優先受償時，能夠優先受償的只有建設工程時未付的員工工資、購買材料的費用等已支出的費用，而由于發包人違約導致的損失不應由抵押的房產進行抵償，銀行能通過確定清償范圍減少損失。

（四）《婚姻法》的影響的防范措施

在進行房產抵押時，銀行需審核房產的權屬關系，確定房產是否屬于夫妻共同財產以及合同是否需要夫妻雙方共同簽署，若一方單獨簽署，需確定其所占有的財產份額。

（五）《物權法》的影響的防范措施

首先，銀行必須規定只有進行了抵押登記后才能放款。同時，銀行要盡可能細致的進行貸前調查，準確核實房產的產權的權屬關系與不動產登記簿登記的是否一致，拒絕對還在更正登記期限內的房產放款。在抵押人存在其他債務的情況時，銀行要通過拍賣的方式實現債權。