農村宅基地使用權抵押制度的理論之爭

叢建勛

摘要：隨著近年來農村深化改革的全面推進和現代化農業的迅速發展，在農村也出現了一定的市場融資需求。但是，法律禁止宅基地使用權的抵押，使得農民缺乏有效的融資抵押物，很難完成融資實現經濟快速增長。為了配合農村的經濟增長態勢，國家在多個地區開展了宅基地使用權抵押的先行試點，從中我們可以看出，國家也在尋找宅基地使用權抵押的合法途徑，發揮宅基地使用權的財產屬性，解決廣大農民的融資問題。本文重點研究宅基地使用權抵押的理論問題，期望對制度建設提供一些有益的建議。

關鍵詞：宅基地使用權；抵押；財產權

一、宅基地使用權抵押的相關理論

（一）宅基地使用權抵押的概念和客體

農村宅基地使用權是一項非常具有中國特色的土地制度，但是對于這一制度的準確概念，學界并沒有達成共識，法律上也沒有明確的規定，目前的通說觀點是根據《物權法》第一百五十二條的規定，將宅基地使用權定義為農村集體經濟組織的成員為建造住宅及相關附屬設施對集體土地所享有占有、使用的權利。根據這一概念，再結合相關法律的規定，我們認為宅基地使用權抵押是宅基地使用權人或者第三人為了擔保債權的實現，在不轉移宅基地及在其上建造的房屋及附屬設施的占有、使用的基礎上，將宅基地使用權連同其上的建筑物及其附屬設施作為抵押，在債務人不按約定償還債務或者其他當事人約定的抵押權實現的條件成就時，抵押權人獲得該宅基地使用權以及其上的建筑、附屬設施折價、拍賣、變賣的價款優先受償的權利。

（二）宅基地使用權抵押的理論爭議

雖然國家已經布置了相應的試點來對農村宅基地使用權抵押制度進行改革，但是由于宅基地使用權本身的福利性特征和身份性特征，使得學界對于宅基地使用權的可抵押性存在異議，學界上針對這一問題大致分為三種觀點。

1.禁止抵押說

禁止抵押說認為設立農村宅基地制度的目的是為了維護農民生活的穩定，保護農民的利益，宅基地使用權不應被納入交易的范圍，宅基地使用權的特點之一是無償分配，想利用宅基地使用權進行融資的也只是少部分群眾的想法，不能夠代表中國廣大普通農民的想法，若突然將這一制度進行放開，很可能會出現土地被隨意兼并的情況，若大量的農民失地失所，將會對社會穩定帶來極大的風險，在農村社會保障制度不足夠發達時，宅基地抵押制度的開放是有待考量的。

2.限制抵押說

限制抵押說屬于一種折中的觀點，這種觀點首先承認允許宅基地使用權的抵押是合理的，是符合未來發展趨勢的。但是另一方面則認為由于宅基地使用權的特殊性，應當為其抵押設定一定的限制條件，有學者建議將集體經濟組織作為一個管理者，抵押之前要經過其同意，其流轉也必須是在集體經濟組織內部進行。這樣做既發揮了抵押融資這一積極功能，同時也盡量的減少了可能帶來的負面影響。

3.自由抵押說

另一部分學者贊成的是自由抵押說，他們認為這一改革非常符合城鄉二元制改革的精神，市場的繁榮也需要資本的不斷流通，充分發揮宅基地使用權的用益物權的權能，在法律上將其作為財產性權利來加以規定，解決廣大農民的融資需要，這樣也有助于減小城鄉人民的貧富差距。

宅基地使用權是一項用益物權，根據物權法的規定，農民應當可以對這項權利按照個人意思進行使用，并獲得其物上利益。宅基地使用權是農村家庭財產結構中重要的組成部分，是基礎性的權利，對這項權利進行更廣泛的應用，有助于農村經濟的發展。我國的法律明確規定，城鎮居民擁有的商品房以及占用范圍內的土地使用權可以自由進行處分，這一處分當然也包括進行抵押。但是在農村，農民的宅基地使用權卻受到嚴格的限制，有人認為這種規定不符合法律面前人人平等的基本原則，也體現了城鎮人口與農村人口的差別待遇，應當及時予以糾正。法律是一定具有滯后性的，宅基地使用權制度的建立是在特殊的時代背景下，為了維護千萬農民的生計而誕生的。但是，隨著現在城鄉一體化的發展，大量的農村勞動力進城務工，導致農村宅基地閑置率上升，合理的允許宅基地使用權的流轉，可以優化資源配置，提高資源利用率。

二、宅基地使用權抵押中的“房地一體”主義

農民對宅基地只享有使用權，但是對于在其上建造的住宅及其附屬設施是享有所有權的，單純的從房屋的角度來講，農民具有完全的所有權，可以合法的進行占有、使用、收益和處分，當然也包括抵押。這時就出現了一個問題，如果房屋被抵押出去，那么房屋范圍內的宅基地使用權該如何處理？因此，我們就需要討論宅基地使用權的領域內是否適用“房地一體”主義。在學界，這一問題出現了否定說與肯定說兩種觀點。

（一）否定說

否定說認為宅基地的使用權和房屋的所有權均是可以單獨交易的對象，是可以分離的。根據現有的法律規定，二者確實都可以成為物權的客體，若實行“房地一體”主義反倒容易限制其各自經濟價值的發揮。而且在宅基地使用權的范圍之內，如果使用了“房地一體”主義，就會出現抵押權人獲得房屋所有權而無法獲得宅基地使用權這種前后矛盾的情況，因此在宅基地使用權的領域，

“房地一體”主義不應該被適用。

（二）肯定說

肯定說認為處分房屋所有權和土地使用權應屬于同一處分行為。從自然常識來講，土地與房屋是密不可分的。從法律層面來分析，將二者的權利歸屬與同一人，可以有效的減少權利的紛爭，有利于社會平穩。相反，實行“房地一體”主義，會把簡單的法律關系復雜化，容易增加矛盾的產生。

目前，肯定說還是學界的主流觀點，因為宅基地使用權的根本還是用益物權，其法律地位應當同其他物權一樣被平等的對待，而且這樣做也有利于法律的統一適用，在宅基地使用權領域堅持“房地一體”原則，可以提高交易的安全性，提高效率，降低成本，是更加科學合理的。