探析我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)財務(wù)風(fēng)險分析與防范研究

黃智敏

[摘要]房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大。同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也必然會受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動的影響。如何通過建立完善的房地產(chǎn)金融體系，多樣化融資體系，多種金融工具來多渠道滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求，如何建立健全科學(xué)的房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范體系，包括風(fēng)險的識別和控制機(jī)制，風(fēng)險轉(zhuǎn)移和分散機(jī)制，以促房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展，成為我國金融業(yè)面臨的一個迫切問題。

[關(guān)鍵詞]分析 防范 政策 財務(wù)風(fēng)險 房地產(chǎn)企業(yè)

如何通過建立完善的房地產(chǎn)財務(wù)金融體系，多樣化融資體系，多種金融工具來多渠道滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金需求，如何建立健全科學(xué)的房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范體系，包括風(fēng)險的識別和控制機(jī)構(gòu)，風(fēng)險轉(zhuǎn)移和分散機(jī)制，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為我國金融業(yè)面臨的一個重要問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務(wù)風(fēng)險

（一）房產(chǎn)市場的盈虧平衡與利率風(fēng)險

房產(chǎn)既是一項消費品，也是一項投資品。作為投資品，房價受到投資成本與收益對比關(guān)系的顯著影響。事實上，近幾年來，我國居民通貨膨脹預(yù)期的主要來源，是食品上漲和以及房價為代表的資產(chǎn)價格上漲，且后者波動更加明顯，影響更大。

（二）個人住房貸款余額與利率風(fēng)險的關(guān)系

從國際經(jīng)驗來看，如果長期保持高投資回報率狀態(tài)，個人住房貸款高增長趨勢將不會改變，系統(tǒng)性利率風(fēng)險將不斷被累積。2011年4月份《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）出臺以來，房貸占所有貸款的比重不斷升高，一旦出現(xiàn)房價下跌，則勢必引發(fā)斷供，拋售，房價進(jìn)一步下跌的負(fù)反饋效應(yīng)，危及整個金融體系甚至宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始，經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段，經(jīng)過一段相當(dāng)長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大，風(fēng)險也就越大。

（四）房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險

房地產(chǎn)商品價格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān)，而這些條件的變化非常復(fù)雜，有很多不確定的因素在起作用，房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大，存貨的成本按新會計準(zhǔn)則公允價值計算，隨著土地成本的變化，建筑成本、房屋售價的變化，存貨成本隨之變動。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大，資產(chǎn)價值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險

房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資，房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運作能力的提高，房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。

（六）房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處，同時也增加了管理的風(fēng)險?？偣竞晚椖抗疽泊嬖谖小黻P(guān)系，項目公司是代理人，在空間上具有相對的獨立性，總公司和項目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對稱，總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性，這削弱了總公司對項目公司的控制。在經(jīng)營上，項目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則，在財務(wù)上，總公司也很難有效地對項目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財務(wù)風(fēng)險分析及其防范

（一）制定籌資管理規(guī)則

在對企業(yè)融資風(fēng)險充分評估、測度的基礎(chǔ)上，為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險，企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況，制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先，應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息，找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu)，與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較，評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低公司的綜合資本成本。同時，公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風(fēng)險，以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險。其次，公司應(yīng)該對每個項目的資金籌集活動進(jìn)行管理，優(yōu)化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險。最后，公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理，比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項目的資金籌集活動，分析評估風(fēng)險和成本。

（二）做好投資項目的可行性分析

房地產(chǎn)投資項目的金額大，資金占用時間長，企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，認(rèn)真進(jìn)行投資項目的可行性分析，財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容，包括：對收入、費用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析；對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運行過程的預(yù)測和分析；對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析；預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標(biāo)和項目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證，運用各種方法計算出有關(guān)指標(biāo)，以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。

（三）注重行業(yè)自身特點

（1）制定后備措施。影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多，如價格的變動、市場的變化、消費者偏好、例外事故等，因此，收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性，收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項費用估計不足，如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費用較預(yù)算增加，市場利率的波動，建設(shè)期的延長。

（2）資金結(jié)構(gòu)合理化。房地產(chǎn)企業(yè)的資金一般是由自由資金，銀行貸款，預(yù)售款，經(jīng)營性欠款等四部分組成，其中自由資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金則占企業(yè)全部資金來源的60%以上，有的甚至高達(dá)90%。企業(yè)一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產(chǎn)的開發(fā)，債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越高，財務(wù)杠桿發(fā)揮作用產(chǎn)生的利益就會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大。

（3）加強對日?，F(xiàn)金流量的預(yù)測?？刂迫粘ＹY金運營風(fēng)險，編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動，就短期而言，公司能否維持下去，并不完全取決于是否盈利，而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此，編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對現(xiàn)金持有量的安排，使企業(yè)保持較高的盈利水平，同時保持一定的流動性，并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成，因為通過現(xiàn)金流量分析，可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務(wù)政策，將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析，企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強，營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值，原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力，扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此，準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供風(fēng)險預(yù)警信號，使經(jīng)營者能夠及早地采取行動，防范風(fēng)險。

（四）重視外在因素的影響

（1）法律和政策環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，因而在其開發(fā)和經(jīng)營中，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大。首先，政府對未來土地的開發(fā)和使用狀況所做出的規(guī)劃，會直接影響到土地的供應(yīng)，進(jìn)而波及房地產(chǎn)業(yè)地開發(fā)狀況，其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進(jìn)入房地產(chǎn)的價格之中，從而對房地產(chǎn)的銷售狀況產(chǎn)生的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調(diào)控，例如提高貸款水平，實行差別化利率條件，調(diào)高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務(wù)風(fēng)險。

（2）當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，當(dāng)一個地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失去平衡，或者不同地區(qū)之間房地產(chǎn)的價格出現(xiàn)差異時，它不可能如同其他商品那樣，能通過在這些地區(qū)之間的流動性來縮小價格差異。房地產(chǎn)市場的供求狀況主要受制于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，相應(yīng)地，該地區(qū)的居民收入也就會比較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求也會因此增大，從而使該地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展的態(tài)勢。

（3）市場環(huán)境。由市場環(huán)境引發(fā)的市場風(fēng)險一般包括價格風(fēng)險，再投資風(fēng)險和購買力風(fēng)險。從銷售方面看，隨著我國房改制度的推進(jìn)，個人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個性化需求對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群體細(xì)分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項目定位，規(guī)劃設(shè)計，銷售策略等方面不具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險。

三、結(jié)論與展望

從發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)財務(wù)資金主要靠銀行貸款的情況必將得到改變，應(yīng)逐漸走向債權(quán)和股權(quán)融資的2種基本形式。當(dāng)然，金融產(chǎn)品應(yīng)該從實際情況出發(fā)。同時，完備、高效的組織制度條件必不可少，包括法律制度、監(jiān)管制度、信用制度及專業(yè)組織體系，這些制度直接制約風(fēng)險的進(jìn)程。在不遠(yuǎn)的將來，房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)投資基金等新型融資工具將越來越多地出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上。同時對這些新型的工具的風(fēng)險防范和控制研究將成為筆者今后的工作重點。