新型城鎮化背景下河南省濟源市城鎮住房供求現狀研究

(濟源職業技術學院 河南 濟源 459000)

新型城鎮化做為“新四化”的重要組成部分，是解決城鄉差距的根本途徑，是擴大內需、推動經濟穩定快速發展的長期動力所在。在新型城鎮化背景下，大量農村人口轉移到城鎮的同時，住房是必不可少也是最基本的生存需求，這部分剛需人群的存在會加大住房的需求，同時也對城鎮整體住房狀況產生一定影響。

濟源市做為河南省“中原城市群”和城鄉一體化試點城市主要城市之一，經濟較為發達，雖屬于四線城市，但平均消費水平和房價較河南其他同等級城市略高，多樣化的住房需求使得住房市場總體供應情況具有特殊性。因此，研究濟源城鎮住房市場的供給與需求，用真實的數據反映濟源住房市場供求現狀，科學合理地引導房地產業朝著健康發展就有著舉足輕重的作用。

一、濟源市城鎮住房市場供求現狀

(一)濟源市商品房住宅存量供應充足，市場供大于求。2011年-2015年，濟源市累計新開工面積389.5萬平方米，竣工面積248.7萬平方米，實際銷售面積293.4萬平方米(含期房銷售)，目前在建未售面積達96.1萬平方米，預計2016年新開工面積在30-40萬平方米，加上個別手續不全未納入統計的在建項目，住宅實際存量達到150萬平方米左右，按照年均銷售面積60萬平方米來計算，去庫存化需要3年左右時間。此外，如果城中村改造大面積開展，一戶補償數套安置房，可能會向市場推出一部分閑置房，對商品房住宅市場將帶來一定的沖擊；隨著不動產登記、房產稅等新政進一步實施，將有可能降低部分投資性需求，令部分投資人拋售閑置房產，造成短時間內供應量增加，會進一步導致商品房住宅市場的供過于求。

(二)濟源市保障性住房供應不足。濟源市住房市場正在加大棚戶區改造和廉租房的供應力度，2011-2015年濟源市通過棚戶區改造和廉租房建設，供提供2008套住房，但整體上濟源市保障性住房供應仍不樂觀。自 2007 年 8 月 13 日國務院發布關于解決城市低收入家庭住房困難的 24 號文件，明確了低收入的基本住房保障、保障范圍及保障標準等政策下發后，濟源市便組織了人力物力針對低收入家庭進行詳細的調研，并制定了住房保障規劃，針對未解決住房困難的家庭進行了詳細的規劃，但是在短時期內仍不能滿足低收入家庭的住房需求。

二、濟源市城鎮住房供需失衡及存在問題分析

濟源城鎮住房供需市場存在三大失衡問題：

(一)供給市場提供大量的商品房住宅與居民的購買能力不匹配導致商品房過剩。供給市場提供大量的商品房住宅與居民的購買能力不匹配，必然會導致商品房過剩，增加商品房庫存，不利于房地產市場的發展。另外，2014年以來，全國房地產形勢不容樂觀，市場預期偏低，“崩盤論”、“拐點論”等唱空房地產市場的聲音不斷，營造了一種房價下降的輿論氛圍。受此影響，濟源市部分房地產開發項目采取多項降價促銷方式，給消費者產生一種房價可能還要下降的心理預期；同時，國家加快開展不動產統一登記以及開征房地產稅等消息均對消費者產生了一定影響，消費者觀望情緒加劇。購房者持著不降價不入市的心態，而開發商迫于成本壓力和已購房業主的壓力，難以真正降低價格，市場陷入僵持階段，進一步加劇了商品房住宅市場供過于求的矛盾。

(二)供給市場房源不足，難以滿足中低收入家庭剛性購房需求。針對未解決住房困難家庭及少數最低收入家庭，公租房和廉租房的供應力度明顯加大，但整體上保障性住房供應仍不樂觀。資金和房源已經成為保障最低收入家庭的瓶頸，即使國家下發文件明確了廉租住房的資金來源，但是資金不到位的現象仍然存在。

(三)房價過高與居民收入水平差距大導致住房供需結構失衡。一方面，在濟源市城鎮住房市場中，針對高收入群體而言，購買主要源于改善性需求，當前濟源各種不同特色的樓盤產品推出讓許多高收入者有了置業選擇的空間，但目前這部分人群的改善性需求不足，仍處于觀望狀態，導致商品房住宅市場供過于求。另一方面，針對中低收入群體而言，房價收入的過大差距又讓許多購房者“望房興嘆”，而保障性住房供應不足又使住房供需市場呈現不平衡態勢。保障性住房供應不足，將導致大多數需要住房保障家庭的住房問題難以解決，直接加劇住房市場中的供給和有效需求之間的矛盾。供需結構失衡是濟源市城鎮住房市場不能平衡發展的大問題。

三、解決濟源市城鎮住房供需失衡的對策建議

(一)適應經濟新常態，為房地產企業穩定發展提供政策支持。2015年12月中央經濟工作會議明確提出要化解房地產庫存，穩定房地產市場。因此，濟源市政府應積極發揮引導作用，為房地產企業穩定發展提供政策支持。要做到以下幾方面：一是要繼續加快提高城鎮化率，深化住房制度改革。繼續推進新型城鎮化速度，提高城鎮化率，必然會使農業轉移人口和進城務工的農民工的買房或長期租房的需求不斷增長，從而有利于打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。同時為滿足新市民住房需求，必須進行購租并舉的住房制度改革。二是優化房地產市場發展環境。濟源市各政府部門要簡化房地產項目行政審批環節，縮短審批時限，實行一站式服務，進一步清理取消不合理收費項目，落實城市基礎設施配套費行政部分緩交政策，減輕企業資金壓力。三是要完善土地供應機制。國土部門把控好土地供應節奏，充分發揮市場在資源配置中的決定作用，保持市場供求關系基本平衡。

(二)房地產企業優化重組，實現轉型升級。隨著房地產開發盈利水平下降，房地產企業應主動進行優化重組，實現轉型升級。一是有資信實力和品牌優勢的房地產企業，應通過兼并、收購、重組等方式，優化重組，形成競爭力強的大型企業和企業集團，實現規模化開發和集團化運作，提高產業集中度。二是房地產企業應積極探索轉型升級方式。第一，可以向前或后延長產業鏈條，如企業向項目前端發展泛金融化，與金融結構合作甚至入主商業銀行；企業向項目后端發展泛服務化，參與物業管理，嘗試城市運營商轉型。第二，開發產品多樣化，房地產開發產品由單純住宅或商業為主，向養老公寓、文化地產、旅游地產、產業地產等多樣化發展。第三，生產方式創新，房地產開發企業向互聯網+、綠色節能、產業化等新的生產方式不斷探索。

(三)合理引導梯度消費，拉動購房需求。濟源市政府應繼續擴大對住房合理消費需求的支持力度。要結合濟源實際，推進中國人民銀行和銀監會的有關政策落地實施，對購買首套普通自住房的家庭加大金融支持力度，對改善性住房需求要落實“認貸不認房”的新規定，對符合條件的比照首套房政策執行優惠利率。另外，還要充分發揮住房公積金的作用，提高住房公積金貸款額度，并逐步將建立穩定勞動關系的農民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，對農民工購房、租房給予補貼支持。

房地產開發企業應順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，同時調整商品房結構，激活房地產市場。一是調整商品房供應結構，保持供需平衡。充分發揮市場在資源配置中的決定作用，調整商品房供應的節奏，完善項目審批工作，兼顧低收入人群保障性住房和中高收入消費性住房需要，保障不同階層消費者住房需求，使推出的商品房適銷對路。

解決當前濟源市城鎮住房供求的困局，除了政府應發揮積極引導作用，堅定市場信心，并結合濟源市目前的經濟發展水平和住房現狀給予政策支持外，還應做出完善的住房建設管理制度，并真正將低收入階層的保障性住房落到實處，切實實現人人有房住的基本目標。