租售同權的內涵及意義

(四川大學 四川 成都 610000)

2017年7月,廣州市政府發布《加快發展住房租賃市場工作方案》,強調賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益,保障租購同權。隨后，住建部會同國家發改委等八部門出臺了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。緊隨其后，無錫于7月28日發布了“租房可落戶”新政，鄭州、揚州、濟南等多個城市也于近期提出或準備出臺類似舉措。在政策的力挺、國企資源的傾斜以及眾多實質性動作的支撐下，“租房”時代離我們越來越近。

一、租售同權政策的背景

住宅是一種具有多重屬性的資產，其同時具備了居住個投資等屬性，同時與住房捆綁的還有“教育”、“醫療”等民生屬性。近年來房價高居不下，政府通過多種手段調控，平抑房價增速，但對于一二線城市居民來說，購房壓力巨大，保障性住房難以解決問題，因此也更難享受與住房捆綁的各類公共服務。而當前我國房地產市場，又存在租賃市場發展落后的問題，規?；?、專業化、規范化的住房租賃市場和中介機構都比較缺位。

2016年12月中央經濟工作那么會議首次提出要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。十九大上更是進一步明確了這一定位，并提出“租購并舉”的概念，來完善我國住房體系，補齊房地產租賃市場的“短板”。較以往更注重供給側的調控。

二、租售同權的內涵

理解租售同權的內涵，主要在于明白租售同權同什么權？由于歷史原因和管理的需要，在不同的城市，房產與戶籍、房產與某項公共服務也進行了一定程度的交叉掛鉤。因此，“租售同權”只是一個概念統稱，不能一概而論，各地政府根據自身情況和目標人群來具體定義這一概念的不同內涵，并決定所同“權”的含金量。

根據廣州、無錫、沈陽等試點城市相繼出臺的政策來看，租售同權主要同兩方面的權。

一是教育權。一線城市資源集中、房價水平高、人口流人快、住房供需矛盾較為突出，亟需通過發展住房租賃市場來調節，因此需要增加租房所掛鉤的公共服務來提高租房吸引力。同時，由于人口上限、資源限制等約束條件仍然長期存在，一線城市不可能將所有公共服務權利與租房進行一步到位的“租售同權”，但會拿出人民群眾關注度最高、含金量最高的就近教育權與租房進行有條件地掛鉤。在各地相關政策制定實施過程中，具體實現形式和內容略有不同，充分反映了當地發展和人口特點。

二是戶籍權。二線熱點城市一般位于城市群核心城市周邊，經濟基礎相對較好，但由于周邊競爭激烈，缺乏吸引高端人才的明顯優勢資源，人才集聚速度慢于一線城市。在中國經濟整體轉型的大背景下，熱點二線城市有望承接部分產業轉移和培育一些新經濟增長點，實現經濟彎道超車，因此對人才非?？是蟆槲苓吶瞬?，增強經濟活力，將租房與戶籍掛鉤，實現完全“租售同權”，提高城市吸引力，也是部分城市正在探索的模式。

三、租售同權的實現路徑

“租售同權”的實現分為兩個方面：一是直接通過各種規范性文件賦予承租人在公共領域享有和房屋所有權人同等的權利；二是通過擴大房源、支持租房租賃企業的發展等措施，促進租賃市場的發展，從而擴大租賃權主體，惠及更多人群。

增加租賃房源，可從存量房轉化。例如廣州增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃，以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉為競自持租賃住房面積；同時，允許將商業用房等按規定改造成租賃住房。

而實現租購的權利平等，還應該有充足的教育等公共服務資源配套，只有這樣才能夠真正落實購租同權，如果教育等公共服務資源配套資源跟不上，那么，購租同權也很難保障，也很難做到實際意義上的公平。

而當前一線城市教育等公共資源稀缺，租售同權政策的受眾并不廣泛。從教育資源來看，廣州“租售同權”的政策要求，承租人在廣州沒有自有產權房產的前提下，必須滿足(1)持有人才綠卡；(2)子女擁有廣州戶籍；(3)符合積分入學安排條件等3個條件中的一項，才能享受租房入學，該政策實則較難滿足。而當前稀缺的教育資源，導致子女與父母戶口、家庭住房一致且均在所申請地區的學生，都可能調劑到其他學校，更何況是租房的。雖然租售同權政策是否具有一定影響力，當前還無法做出判別，但實現廣泛的真正意義上的租售同權就目前來看還是阻礙重重。

四、租售同權的意義

租售同權是否能真正實現還要長久的探索和實踐，因此本文認為租售同權政策目前最大的意義就在沖擊了民眾的傳統住房思想，讓民眾慢慢開始增強對租賃住房的認可，而傳統住房思想的轉變是逐步推進租售并舉的一大基礎。

除此之外，租售同權還具有以下影響：

第一，盤活住房存量資源。當前一二線城市，乃至三四線城市，商業地產存量房空置現象都比較普遍。例如廣州規定允許將商業用房等按規定改造成租賃住房有利于增強閑置資產的使用效率。

第二，調節人口。類似“租售同權”的將部分公共服務和租房進行掛鉤的政策為城市控制人口、調節人口結構提供了非常有效的抓手。一線城市在制定“租售同權”政策時通過與戶籍等其他權利配套設置較高門檻，在控制人口增長速度的同時還對人口結構進行了調整。如上海通過居住證和教育掛鉤、租房和居住證掛鉤等形式調節人口結構配合郊區進行城市更新、產業升級。二線城市則利用將戶籍等權利和租房掛鉤，降低外來人才生活成本，幫助外來人才解決后顧之憂，增強城市親和力，提高對人才的吸引力。

第三，擴大稅基，對接長效機制。租售同權引入立法，對房產租賃雙方權益給予保護。這對于個人住房租賃市場無疑是一個重大利好。目前，租房市場房源以個人住房出租為主，很大一部分游離在管理體系和稅收體系之外，在安全和權益保障方面存在很大隱患。此次鼓勵租房政策中各地基本都提出建立租賃信息平臺，同時強調必須是在有關部門備案的租賃行為才能作為“租售同權”的依據，這將為規范租房市場打下較好的基礎。另外，租房相關信息規范化后，還可以與未來將出臺的房產稅、不動產登記制度進行對接，同時還能與金融部門聯動，為整體房地產長效機制的完善和地方財政收入轉型做好必要準備。