城市更新背景下北京市工業遺存轉型為文創園區初探

(中國傳媒大學 北京 100000)

一、北京市工業遺存利用現狀

北京市文化創意產業促進中心的調研數據顯示，截至目前，北京騰退老舊廠房達242個，已經轉型利用的老舊廠房占地面積601萬平方米，正在轉型改造的占地138萬平方米，仍有相當一部分工業遺存有待轉型。

在已轉型的文創園區發展模式方面，主要模式有連鎖文創園區模式，如尚8文化創意產業園，尚8文化集團已在京打造十個項目，如：尚8國際廣告園、尚8里新媒體園、尚8人文創意產業園、營8號國際文創基地、藝術8—中歐藝文之家、尚8設計家、尚8西城區設計園、尚8東區孵化園、尚8國際藝術區等城市地標型項目。每一個項目的著重點雖不同，但基本定位都是為入駐企業搭建公共服務平臺，打造具有藝術氣息的“城市創意綜合體”，最終形成品牌連鎖園區經營服務的目的；融合產業發展模式如天寧1號文化創意產業園，依托于該區金融業的雄厚力量，天寧1號文化創意產業園區致力打造成為一個融合文化、科技、金融于一體的開放型產業園；企業自主轉型模式，如恒通國際創新園，前身是北京市首個大型中日合資企業：北京·松下彩色顯象管有限公司廠區。2009年，彩色顯像管停產，日方股東將持有的全部股份轉讓給了中方股東京東方科技集團股份有限公司，公司由原中外合資企業變為內資企業，經營業務開始由生產制造業全面向科技服務業轉型。

二、工業遺存轉型為文創園區存在的問題

(一)土地問題成阻礙，相關環節受制約

工業遺存轉型升級過程中，由于難以調整用地性質，導致引進項目和企業注冊遇到障礙，是北京市各個區縣反映的共性核心問題。大多數存量資源為工業大院、工業遺存、倉庫等，屬于工業用地，根據土地管理政策不允許發展文化創意產業。因而大多文化及相關類型企業雖在工業用地上實際經營，但存在不能注冊等問題。現有的工業工業遺存亟待改造升級，但是改造升級中受到工業用地容積率的限制，為后期的發展帶來很多困難。在存量工業工業遺存升級盤活過程中，涉及到建設指標、容積率、建筑物限高等建設指標的調整，均受限于現行政策約束，無法放開改建或擴建。由于部門審批手續繁雜，直接影響到文化企業招商和入駐。存量工業用地和集體土地產權屬性導致項目啟動缺乏市場化的投融資機制；新建項目從審批到落地建設、正常運營，至少需要4-5年，加劇了上述矛盾；文化創意園區或集聚區招商能力有限，短期難以提升入駐企業門檻，完成產業升級。

(二)改造建設投資較大，相關政策待出臺

工業遺存改造由于前期投入較大，給后期企業運營帶來很大成本負擔。企業轉型發展需要專業性的人才，需要在人員成本上有更大資金投入。還有一部分改造主體存在經營困難，很難投入更多的資金來支撐轉型升級。例如首云鐵礦公園依附于首云礦業，但是首云礦業由于礦石價格波動等原因經營面臨困難，企業減少了對于工業旅游的投入和后期的運營費用，導致整體項目處于停滯狀態。

解決目前工業遺存改造建設投資較大、回收成本時間較長的問題，需要完善當前的投融資體系。改造主體解決資金困難可以尋找相關的金融機構融資，充分利用社會資本；同時，政府應進一步健全財政投入政策、投資融資政策、產業扶持政策等，出臺配套支撐政策并設立專項資金，在政策方面保障工業遺存的轉型升級。

(三)管理體制較落后，精神內涵需深挖

北京市工業遺存的轉型是一項復雜的系統工程，涉及多個政府部門。如何協調各部門，形成有機統一的管理體系，使各個部門共同發力保障工業遺存的轉型升級，是目前面臨的重要問題。

工業遺存有著豐富的文化內涵，往往與特定的時代和特色的行業活動密切相關，體現著時代性和地域性。目前對北京市工業遺存轉型的研究還比較滯后，缺乏理論方面的探索，并且已有的許多工業遺存轉型為文化創意園區的形式過于單一，后期建設過程中存在粗制濫造的現象，整體上缺乏工業歷史文脈的傳承和工業文化內涵的挖掘。要促進工業遺存的快速轉型發展，在注重政策、技術、資金支持等“外在形式”的同時，必須落實工業遺存的內在本質的構建，即工業精神價值和工業文化內涵的引導和傳承，使二者統一。

三、北京市工業遺存發展對策

(一)加大政策落地，突破用地性質瓶頸

為進一步鼓勵、規范、提升利用工業遺存轉型升級為文化創意產業園區及公共文化設施，可利用國家和北京市已有政策引導解決用地性質問題。北京市的工業遺存和集體建設用地等存量資源呈現分散、空間大小不一等特點，可以因地施策。工業用地文創產業類項目可采取“帶文創產業項目”掛牌方式出讓或獲取土地。通過多種形式出讓或獲取工業用地的使用權，不僅能實現用地性質的變更，還能實現將工業用地上的建筑進行拆除重建，提高容積率，建筑密度和高度等指標。針對部分工業用地，也可采取租賃方式使用土地，逐步實行“租讓結合，先租后讓”的方式實現工業遺存資源的轉型升級，即由中標人或競得人先行承租土地進行建設，避免部分企業因無力承擔巨額的土地出讓金而無法進行轉型升級。

(二)加大政府扶持力度，合理引導工業遺存資源轉型升級

針對當前北京市工業遺存的現狀及問題，應積極出臺相關工業遺存資源轉型的規劃和指導意見，引導市場資金、專業人才流向這一領域。目前北京市由工業遺存資源轉型的文創園區，普遍停留在靠租金支撐運轉的低端經營階段，較少能夠形成一體化的經營體系。如何使現有工業遺存資源擺脫舊有模式轉型升級，還需政府在政策上予以合理的引導。建立集信息交互、用地性質、人才引進等一系列綜合體系，提高政府支持政策針對性，破除工業遺存轉型升級阻礙。同時應當注重制定優惠政策，給予轉型或待轉型企業以政策傾斜，以加大扶持力度的方式引導各方積極參與。同時要協調好市場主體在工業遺存資源轉型當中的利益及權責分配，運用各種調控手段，合理引導使工業遺存資源的轉型升級達到良好效果。

(三)優化行政審批流程

首先，縮減審批要件。根據一個事項一個流程的原則，逐項對行政審批事項申請要件清單進行梳理和清理，取消無法定理由和不必要的材料，明確各類審批事項所需申報材料清單，減少企業辦事提交材料，節約企業辦事成本。

其次，精簡審批環節。在規范優化審批程序的基礎上，進一步取消不必要的層層把關和逐級審批的冗長環節。通過梳理，最大限度縮減審批層級和環節，由于工業遺存改造后，建筑用途、建筑面積、建筑安全管理等發生巨大的變化，應根據變化相應增加可操作性指導文件和執行標準，加快安監、消防、環保等部門改造建筑的審批流程。

再次，壓縮審批時限。對審批事項時限要求進一步壓縮，確定合理的審批時限。對于材料齊全的備案事項和服務事項爭取當天辦結，對于程序相對復雜的審批和核準事項，壓縮在可行工作日內辦結。