房地產企業債務風險成因及對策

(長沙理工大學經濟與管理學院　湖南　長沙　410000)

房地產行業是我國的經濟支柱產業，同時也是影響居民生活水平的重要因素。近年來，調控壓頂、市場降溫、行業分化、企業整合速度和洗牌速度加快，信貸環境收緊，房地產開啟去杠桿、轉杠桿成效不明顯。房地產是高杠桿行業，外部融資是否順暢不但決定了房地產企業的經營規模，也影響著房地產企業的償債能力。根據wind資訊數據統計，截至2017年9月，A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元，同比增長幅度達23.21%，平均資產負債率高達79.45%。專家預測，鑒于2016年房企集中加杠桿擴張，未來幾年房地產企業將面臨嚴峻的債務風險和兌付高峰，因此，在新的市場趨勢和政策壓力之下，企業應當提前加強債務風險意識，防范于未然，根據企業債務風險的成因機制制定相應的債務風險管理措施，完善債務風險的防范與監控機制。

一、房地產企業債務風險成因分析

(一)內部成因。①籌資渠道單一。房地產開發投資前期需要的資金量巨大，僅靠自有資金無法滿足開發的資金需要，其資金來源主要由自有資金、預售款、銀行貸款、經營性經營性欠款組成，其中貸款所占的比重很大，房地產行業的資金來源與銀行信貸關系緊密，受到貨幣政策和信貸政策的影響較大。②資本結構不合理。房地產行業是一個高資產負債率的行業，雖然債權融資可以使企業有效利用杠桿作用，并且實現利息抵稅，但是它需要定期還本付息。趙振魯2017年的研究表明，125家房地產上市企業中，財務機制健全、資金流量充足的大型房地產企業的企業風險維持在恰當水平，但仍有一部分房地產企業存在較高的債務風險，這類企業應重視其債務風險，合理地使用資金，降低財務杠桿[1]。同時對于資金實力并不雄厚的中小企業來說，過高的財務杠桿并不利于其再籌資活動，在市場銷售趨勢下滑、銀行信貸縮緊的時期，企業還可能面臨著無法償還現有債務、資金鏈斷裂的風險。③投資決策不當。房地產企業對自身實力和政策動向把握不當，做出不恰當的投資決策。盲目投資炒房，導致庫存壓力日益增大，商品滯銷導致資金回籠困難。新興投資者盲目跟進，未實施科學的地域考察和市場調研，沒有制定完善的籌資投資回收計劃，忽視行業固有的特性和風險。房地產企業大量投資于一線城市高收益率的高端房產，忽視民眾對于普通住房的基本需求，加之國家宏觀調控的限購限貸政策控制，導致庫存積壓，資金無法回收抵償前期貸款，從而導致企業面臨債務風險。

(二)外部成因。①政策調控。由于房地產行業與國家經濟的發展關系密切，所以國家非常重視房地產行業的發展，在其發展的時候會出臺政策促使其健康有序的發展[2]。2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，實行限購、差別化信貸、嚴格控制開發商融資，此外，還實行房產稅立法推進，限制按揭貸款發放速度等，在政府的嚴格控制之下，能給房地產企業帶來較高盈利水平的一線城市高端房產成交量明顯下滑，規模縮減明顯，導致房地產銷售結構化差異，利潤空間有所縮減。同時地價上漲直接導致房地產開發企業投入資金量的增加，因此需要更多的貸款支撐，更加加重了房地產企業的負債比率，同時，地價上漲導致開發商成本增加，樓盤將以更高的價格賣出將會影響房地產的銷售資金流入，間接增加了償債風險。②市場供需差異化。近年來，房地產行業面臨嚴重供需差異化，在國家嚴控一二線城市房地產發展速度并且實行三四線城市去庫存的時期，房地產開發商眼光過于局限，忽視政策導向，盲目浮躁地追求利潤最大化，大力投資于收益率高的高端商品房，聚焦于豪宅開發，而忽視了居民的普通住房要求，將導致資金回籠不暢，企業無法償還現有債務，導致企業面臨債務風險。

二、房地產企業債務風險控制對策

(一)增加籌資方式，降低資產負債率。房地產企業的經營前期主要是籌集資金，資本結構在一定程度上決定了企業債務風險的水平。房地產上市公司要提高償債能力，首先就是要降低資產負債率，改善企業的資本結構。前述分析指出了我國房地產上市公司的銀行信貸比重過大，企業不但要承擔高額的利息費用，而且還面臨到期不能及時償還本金的風險，因此，針對這個現狀，我國房地產企業應拓寬融資渠道，降低企業的資產負債率，力求根據企業的營運狀況和現金流入狀況對長短期借款進行匹配，既不過分增加利息成本又不加大償債壓力，同時增加股權資本，擴大企業的自有資金實力，降低資產負債率，并將融資風險分散于投資者身上。尤其是資金實力尚且薄弱的中小房地產企業，更急需優化資本結構，尋找更合適的籌資渠道以平衡債務風險。

(二)構建債務風險預警機制。房地產企業可以根據自身生產經營的特點，籌融資的模式等情況構建符合自身發展的債務風險預警機制。通過資產負債率、現金比率、應收賬款回收率、存貨周轉率、盈利率、經營現金流量等反映償債能力、資產利用效率、盈利能力的財務指標以及企業的生產經營計劃、資金預算等數據構建房地產企業債務風險預警模型。債務風險預警模型有利于從各個角度衡量房地產企業的債務風險，做到防范于未然。在企業遭遇宏觀政策調控或者市場波動的時候，債務風險預警指標能盡快地反映企業即將面臨的風險問題，使企業提前做好各項防范措施。企業還應可以通過專家測試和實際運用預警系統，不斷修正以滿足不同時期和不同市場動態下的預警需要。

(三)堅持品牌經營，實現多元化發展。盈利能力、成長能力、收益質量皆與企業財務風險顯著正相關[3]。在宏觀政策和市場供需不斷變化的房地產行業，企業應當高瞻遠矚，有長遠的戰略眼光。在市場競爭日益激烈、政策引導房產住宅化的時期，企業應當根據自身商品結構的調整適當改變自身的營銷策略，迎合市場需求，努力打造迎合居民普通住宅的形象，為品牌營銷營造良好的口碑，加速資金回籠的時間。同時應當注重房地產開發質量，杜絕豆腐渣工程，為企業今后的擴張發展奠定良好的基礎。其次，房地產企業還可以實現多元化發展，在主要發展房地產的同時，發展物業、酒店、健康等多元化經營業務，一方面可以使企業獲得持續穩定的現金流來源以平衡房地產企業資金收支波動，在一定程度上降低企業的債務風險，另一方面，可以優化企業的資源配置并擴大品牌效應。

(四)緊跟政策的變化。房地產行業是我國的支柱產業，受國家宏觀調控的影響較大，近年來國家頻繁出臺各項政策，中央堅持住房居住屬性定位，加強房地產市場分類調控，同時加強防控金融風險，加強對企業債務風險、銀行資產質量和流動性變化情況、房地產泡沫風險等領域的風險監測分析。這些政策變化對于房地產企業的前途發展來說既是發展的機遇，又面臨著應對結構調整、供需變化的挑戰。這要求房地產企業能及時準確地把握政策信息，順應政策方針的方向，及時調整企業的經營戰略，降低合規風險才能順利地開展企業的各項經營活動。同時，還要求企業具備積極應變的動態能力，及時的吸收和學習先進的組織經驗，充分地利用好內外部信息，整合和優化內外部資源，以獲取靈活應對市場動態變化和新政策出臺的獨特競爭優勢，從企業長遠發展的角度全面調控企業的債務風險，提升企業的可持續發展能力。

三、結語

在房地產行業競爭日益激烈的今天，房地產企業應當充分地把握市場動態和政策導向，積極地運用債務風險預警工具合理地預測企業債務風險，并且制定科學的債務風險應對機制。還要求企業在經營發展過程中，合理地安排資本結構，開拓穩健可行的籌資渠道，培養防范債務風險的意識，并且注重品牌效應，擁有可持續發展的長遠眼光。

【參考文獻】

[1]趙振魯.基于COX模型的上市房地產公司財務風險影響機制研究[J].金融理論與實踐,2017(12):43-48.

[2]汪永忠,代曉維.企業財務風險及其防范——以房地產企業為例[J].中國商論,2017(07):120-121.

[3]王曉燕.引入在險價值的中小型房地產企業財務風險監控研究[J].商業研究,2017(8):109-115.

[4]劉樹德,李貞.新一輪房地產限購政策效果研究[J].金融與經濟,2017(08):35-41.