我國房產稅試點改革方案比較及效果評價

(寧夏大學 寧夏 銀川 750021)

一、我國房產稅試點改革背景

上海作為我國的經濟中心，經濟繁榮程度高、人口眾多、城市化水平較高、具備了一線城市的最主要特點，還擁有著較其他城市較高的開放程度，房地產行業發展迅猛，房價也高居不下，調控壓力大，相對于其他一線城市更具研究性。重慶市是我國重要的二線城市之一，是西南地區區域經濟中心，承擔著西南地區交通樞紐作用，在二線城市中房價較高，具有代表性。

近年來，全國、上海與重慶的房產價格均呈上漲趨勢，其中上海的房價價格水平大大高于全國平均水平，近十年平均是全國水平的2.4倍，具備了一線城市房價水平較高的特點，重慶房價水平基本與全國均價持平，具有廣泛代表性。其中，與重慶市平穩增長趨勢不同，上海的房價在2008年迅速上漲，上漲幅度超過4000元，之后增速趨于穩定，可以看出我國的房價持續上漲，繼續通過征收房產稅抑制房價的上漲，調控房地產市場投機行為。

二、我國房產稅改革試點方案比較

(一)上海房產稅試點方案主要內容

2011年1月28日，上海發布了《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，拉開了上海房產稅改革的序幕。上海房產稅試點范圍是指上海行政區域內即全市的個人住房。將實施日起上海戶籍居民購買新建或二手第二套及以上住房，非上海戶籍居民在上海購買住房作為房產稅征稅對象。由以房屋所有人作為房產稅納稅人。房產稅稅率暫定為0.6%，對每平米市場交易價格低于上海新建商品房均價2倍的應稅住房，按0.4%征收房產稅。

暫行辦法對房產稅征收規定了許多稅收優惠政策，第一，擁有上海戶籍居民購買第二套及以上住房后，人均住房面積低于60平米的住房及人均住房面積大于60平米，60平米以內的部分，免征房產稅。第二、對于新購住房一年內并出售原有唯一住房的，退還房產稅。第三、因子女婚姻等需要首次購買唯一住房的，免征房產稅。第四、擁有上海居住證并工作滿三年，購買唯一住房免征房產稅。第五、為響應政策引進的高精尖人才新購的住房，免征房產稅。房產稅所有收入，將統一作為專項支出，作為上海建設保證性住房專款，專款專用。

(二)重慶房產稅試點方案主要內容

2011年1月28日，重慶政府發布《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》。試點征收范圍是重慶市主城的九區。暫行辦法公布的首批征收對象有三類，包括個人擁有的獨棟商品住宅、單位建筑面積價格不小于兩年內九區新建商品房市場交易價格2倍的高檔住房、滿足“三無”即沒有重慶戶籍、沒有重慶企業和沒有重慶工作的購買第二套及以上住房的個人。以住房的房產市場交易價格作為計稅依據，房屋所有人作為房產稅納稅人。

重慶市房產稅試點方案實行差別稅率，稅率在0.5%-1.2%之間，獨棟住宅個高檔住宅單位均價及面積均小于九區商品房3倍及“三無”人員購買第二套及以上住房的，稅率為0.5%，3倍到4倍的按1%計稅，4倍及大于4倍的，稅率為1.2%。重慶房產稅改革方案的稅收優惠政策規定，家庭可以且只能對一套房產進行免稅面積扣除，2011年1月28日前所有的獨棟住房免稅面積為180m，新購獨棟住房、高檔住宅的免稅面積為100m。征收所有房產稅，全部作為公用租賃住房建設和維護款項。

三、我國房產稅試點方案比較

上海、重慶兩市的房產稅試點方案存在著較大的差別，兩種模式的區別主要是在于側重點的不同。從試點范圍來看，上海市的房產稅改革覆蓋了全市各區，而重慶僅對主城九區征收，相比而言，上海的試點范圍更加廣泛。從征收對象看，上海主要針對方案運行后的增量一般性住房，而重慶偏重對高檔住房，并且考慮存量住房的征收，前者重點調控增量住房，后者主要是調控高端住房，兩者的側重點是不同的。從稅率看，比起上海實行的一般比例稅率，重慶實行的差別稅率更能夠體現調高扶低，促進公平的特點。從稅收優惠政策來看，上海的稅收優惠政策更豐富，并且融入了人才引進的理念，更具人性化。從稅收用途來看，上海方案規定所得稅款全部用于保障性住房等的建設，相比而言，重慶規定將所征房產稅全部用于公用租賃住房的建設和維護更為明晰。

兩個試點城市的方案側重點不同，主要源于兩市房地產市場、房價和房產稅調控目的不同，上海改革的主要目的是抑制投資投機需求，而重慶的主要目的則是抑制高檔住房消費。兩市分別根據城市自身實際情況確立方案，因地制宜，各有所長，從不同角度為我國房產稅改革提供經驗與參考。

四、我國房產稅改革試點效果評價

我國房產稅收入在稅收總收入中占的比重很小，對擴大財政收入的貢獻度是微乎其微的。根據對我國包括上海與重慶在內的十個城市財政收入的變化趨勢的分析，我們也可以從另一個側面得出，試點城市對房產稅的開征沒有對兩市的財政收入帶來較大影響。我國房產稅試點征收方面還需要不斷改進機制，擴大稅源，提高房產稅稅率，從而逐漸增加地方政府財政收入。同是，我們也可以得出，將房產稅作為地方財政收入主要來源的預想還是需要付諸努力的。

房產稅改革的主要目的之一就是通過開征房產稅調控房價，穩定房價并使房價回歸合理水平，減緩房價上漲速度，給房地產市場降溫，減少投機行為。但從目前看，開征房產稅對房價的平抑作用并沒有凸顯，這與我國房地產市場過熱、市場供需關系，房產稅制度不完善以及流通市場通貨膨脹等因素都是密不可分的。從房產稅的實施效果來看，房產稅對房價增長的抑制作用并不明顯，短期內無法起到全面調控房價，打擊房產市場投機行為的效果。我國房產稅的改革是大勢所趨，通過研究我們可以看出房產稅對增加地方財政收入、穩定房價等作用還未明顯顯現，改革試點的效果與預期的理論作用有一定的差距。