管理會計在房地產(chǎn)公司的應用探討

□朱秀芳

（南京東南國資投資集團有限責任公司 江蘇 南京 210013）

1 管理會計概述

1.1 服務于企業(yè)內(nèi)部管理

管理會計工作的目的是更好地服務于企業(yè)的內(nèi)部管理，為企業(yè)的發(fā)展奠定良好的基礎。在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理會計的主要工作是核算企業(yè)財務、規(guī)劃企業(yè)經(jīng)營目標、控制企業(yè)生產(chǎn)成本、預測企業(yè)經(jīng)營前景等，同時為企業(yè)的發(fā)展提供重要參考依據(jù)。企業(yè)根據(jù)管理會計所提供的依據(jù)，探索出更加適合企業(yè)發(fā)展的道路。

1.2 預算執(zhí)行

制定預算能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標提供參考。房地產(chǎn)企業(yè)需要通過合理的資金預算來調整企業(yè)的經(jīng)營，為企業(yè)制定戰(zhàn)略規(guī)劃提供有效依據(jù)，防止企業(yè)在運營中出現(xiàn)過大的偏差，影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，阻礙企業(yè)的發(fā)展。

1.3 預算考核

預算考核制度的建立有助于企業(yè)更好地了解和把握企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的動態(tài)。在企業(yè)管理中，如果缺少考核監(jiān)督，那么企業(yè)人員的績效考核就不能被公平地被反映出來，也無法保證預算的質量，出現(xiàn)員工消極怠工的情況，最終導致企業(yè)在執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略方面出現(xiàn)較大的偏差，從而影響公司的長遠發(fā)展。

2 管理會計對房地產(chǎn)企業(yè)的意義

2.1 規(guī)劃公司未來的發(fā)展

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構比較復雜，涉及的領域也較為廣泛，企業(yè)管理會計工作對房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行有著重要的影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資金額大，所以財務會計的工作任務主要包括預售房屋、核算企業(yè)收入、核算成本和稅金清算等。隨著市場經(jīng)濟的變化，管理會計還需要不斷地提升專業(yè)水平，幫助企業(yè)更快適應市場經(jīng)濟環(huán)境的變化，以便制定適合企業(yè)發(fā)展的經(jīng)營目標[1]。

2.2 控制成本費用

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的支柱，而管理會計是企業(yè)資金的主要管理者。例如在企業(yè)的房地產(chǎn)項目中，管理會計要了解項目生產(chǎn)過程中預算成本和實際成本的差值，掌握項目所需資金的動態(tài)變化，減少不必要的成本支出，盡量將生產(chǎn)項目所需的實際金額與預算金額調整一致。同時，控制成本的輸出，及時了解企業(yè)資金的情況，以便隨時調整資金，保證企業(yè)的正常經(jīng)營，避免企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況[2]。

2.3 為企業(yè)經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)

管理會計的工作是為了更好地服務企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)管理者主要通過管理會計提供的信息來決定企業(yè)發(fā)展的方向。因此，管理會計要提供可靠、科學的決策數(shù)據(jù)，一旦管理會計提供的信息有誤，就會導致企業(yè)發(fā)展決策失誤，讓企業(yè)陷入經(jīng)營危機。

2.4 監(jiān)督和評估管理決策

管理會計對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目具有一定的監(jiān)督和決策權，所以，管理會計應結合企業(yè)的實際發(fā)展情況對項目資金進行合理的預算。在工程建設期間，管理會計要審核項目是否出現(xiàn)了不合理的資金支出現(xiàn)象，項目竣工以后，要審核該項目是否超出了預算，如果超出了預算，要進行相應的調整。經(jīng)過審核、分析、再審核這一系列的核算和評估，靈活地調整企業(yè)項目開發(fā)的預算和實際支出的偏差，從而維持企業(yè)正常運轉，同時也對相關的決策起到了監(jiān)督和評估的作用。

3 管理會計在房地產(chǎn)企業(yè)中的應用

3.1 為決策提供可靠的依據(jù)

3.1.1 論證項目的預期成本和收益

管理會計為企業(yè)在項目開發(fā)階段提供一定的研究依據(jù)。管理會計可以根據(jù)項目中的條件計算項目開發(fā)的成本，結合項目的經(jīng)濟效益和企業(yè)的實際情況編制可行性報告，幫助企業(yè)高層進行決策。

3.1.2 計算項目的盈虧臨界點

管理會計在進行項目的成本預算時，可以根據(jù)項目的市場定位和銷售計劃來計算出項目的盈虧臨界點。

3.1.3 確定目標成本

管理會計能夠根據(jù)項目所提供的條件來預測該項目的開發(fā)成本，以預估成本為依據(jù)，調整項目開發(fā)過程中實際金額的支出，以免過多地超出項目預算金額，造成企業(yè)流動資金緊張的局面。

3.1.4 編制預算表

管理會計根據(jù)企業(yè)的建設項目預測資金量，結合企業(yè)的實際情況制定融資方案、編制預算表，為企業(yè)高層的決策提供參考。

3.2 實現(xiàn)企業(yè)中長期戰(zhàn)略目標

管理會計對企業(yè)財務情況進行全面預算，可以幫助企業(yè)項目更順利地進行。通過核算項目開發(fā)成本，及時調整企業(yè)的融資額度，確保企業(yè)項目開發(fā)計劃順利開展，推動企業(yè)的發(fā)展。

3.3 考核和評價企業(yè)業(yè)績

管理會計在績效管理中主要是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績進行考核和評價。結合各部門、各員工在企業(yè)項目開發(fā)過程中完成任務的情況，給予員工一定的獎罰，激發(fā)員工的工作熱情，提高工作效率。

3.4 加強成本控制

3.4.1 建立含量指標庫

管理會計需要根據(jù)國家相關的指標庫，計算企業(yè)開發(fā)項目中具體的資金額度，為工作人員在進行圖紙設計時提供參考依據(jù)，再結合企業(yè)流動資金的實際情況優(yōu)化設計圖紙，避免項目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金不足或是成本浪費的情況。

3.4.2 建立單方指標庫

管理會計在對項目進行核算時，通常會有兩種方案，一種是在項目開發(fā)決策前，根據(jù)國家給出的指標庫進行測算，得出該項目開發(fā)需要的材料預算額。另一種是在項目進行中，根據(jù)實際的施工標準建立單方指標庫，通過核算，了解項目開發(fā)過程中實際消耗的資金額度與預算的額度差，及時調整資金用量，減少工程成本[3]。

3.4.3 確定材料價格控制指標

項目開發(fā)是一個動態(tài)過程，換句話說，項目開發(fā)過程存在很多的變量。比如項目材料價格的變動。進行材料采購時，材料的采購價格可能會高于項目預算時的價格。

因此，管理會計需要根據(jù)項目的目標利潤和外部市場材料價格的波動，建立一個材料價格波動控制指標庫，以便在材料價格發(fā)生變動的時候提供成本控制的參考標準。

4 結束語

房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識到管理會計在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，不斷加強對管理會計工作人員的管理，積極采取有效措施，提高管理會計工作效率。同時，還要完善管理制度，提高財務人員的專業(yè)素質，提升其業(yè)務能力，將財務會計和管理會計有效結合起來，以便更好地適應企業(yè)發(fā)展需要，讓企業(yè)能夠在激烈的競爭環(huán)境中穩(wěn)定地發(fā)展。