我國房地產信托基金（REITs）發展探討

□司 錦

(鄭州大學商學院 河南 鄭州 450001)

1 房地產證券化和REITs

房地 產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是以房地產為基礎資產的證券化投資產品。它通過發行收益憑證，匯集特定投資者的資金之后，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。具有以下特點：一是按期分紅，二是可以進入資本市場流通，三是免稅優惠，四是嚴格限制資金投向。REITs是將房地產市場和資本市場連接起來的金融產品，既為投資者提供了收益率較高且穩定性較強的投資方式，也為發行人拓寬了房地產業的融資渠道。

2 國內房地產融資現狀

我國房地產市場化進程正在快速推進，政府對房地產業的調控十分頻繁，政策環境變化較大，市場波動幅度也隨之增大。我國房地產的市場需求潛力很大，但是融資方面對銀行貸款的依賴性較強。我國房地產開發的資金大多數來自于貸款，且數量逐年增長，在2014年以前甚至是以加速度的形態增長。直到實行供給側改革之后，銀行流向房地產業的資金才得以控制，貸款規模有所下降。

我國在經濟結構方面的改革的目的之一就是降低經濟發展對于房地產的依賴性，防止房地產泡沫造成經濟系統危機。我國監管機構對房地產融資的要求更加嚴格，房地產通過銀行貸款的難度增大，房地產業調整融資方式刻不容緩。

3 融資轉型中REITs的優勢

近十年來我國由于貨幣超發造成物價上升，從而居民投資收益的增長并不顯著。金融產品的匱乏和投資渠道的單一，致使大量的投資資金流向房地產業，不利于房地產業的穩定。房地產市場的投機和內幕行為往往會損害投資者的利益，但是銀行存款的收益水平又太低，中小投資者很難找到合適的投資工具。而REITs產品和基金投資類似，組合投資，集中理財，風險分散，收益穩定，是一種更適合中小投資者的投資工具。

在投資渠道匱乏的現狀下，REITs因其可以將資本市場與房地產市場結合在一起的特性，可以作為一種新型的房地產融資工具。房地產業的項目規模較大，融資數量大，普通的投資者很難直接提供大規模資金。而且，相對于房地產的直接出售，由專業的機構管理運營房地產可以獲得較高的盈利。因此，房地產企業可以發行REITs將大額資產進行有效分割，吸收中小投資者的資金，擴大融資渠道。

4 美國REITs對房地產發展的推動

房地產投資信托基金首先在20世紀60年代初出現在美國。在之后10年快速發展，但是在70年代之后，由于經濟危機的出現導致了房地產市場的衰落，REITs的發展開始停滯。通過對稅收法案進行修訂，賦予了房地產投資信托稅收優勢，并且規定房地產投資信托可以直接擁有房地產資金，從而REITs從20世紀 80年代開始再次快速發展。

REITs因其所具有的特性大大推動了房地產業投融資的改革。

第一，REITs是將資本市場與房地產市場結合在一起的有效金融工具。許多房地產企業通過發行REITs進行融資，拓寬了融資渠道，改善了資本結構，促進了房地產資本與金融資本的融合，淘汰了僅由銀行貸款構成的單一融資方式，加快了房地產業的發展速度。

第二，REITs的高度流動性擴大了房地產融資的范圍。通過發行REITs，房地產資產可以在二級市場上市交易，流動性顯著增加，同時，美國的REITs還實現了對單一大額的房地產資產的證券化分割，降低了申購門檻，吸引了大批的中小投資者的資金，將閑散的民間資金匯集起來，促進了房地產資產持有的社會化，融資渠道更加多元化。

第三，REITs的免稅優勢。美國的REITs發展迅速的一個主要原因是稅收優惠的政策。REITs在稅法上是一個獨立的經濟實體，在將每年度盈利的90%以現金紅利方式回報投資者時,無需繳交公司所得稅，只征收個人所得稅，避免了對股東和REITs的重復征稅，防止出現因納稅而導致收益過低的現象，有效的吸引投資者進行投資。

第四，REITs的立法保障。美國的REITs產品的穩定發展離不開美國的法律環境的支持、引導和監督。美國法律對投資期限、投資范圍、收入來源、信息披露、分配方式等方面都已經制定了詳盡的規定，在法律上保障了投資的穩定性，風險值較小，建立投資者們對房地產行業的投資信心，有利于房地產企業籌集資金。

5 中國發展REITs的對策建議

5.1 我國REITs的發展現狀

自1979年以來，我國的信托業已經發展了30多年了。經過這些年的發展，信托業早已成為我國經濟發展的重要推動力量。

從 2002年開始，中國的房地產信托的發展開始步入正軌，一年的融資量將近 26億，但這時候房地產信托只是輔助房地產融資的一種手段，所以 REITs并 未得到重視。

之后的十多年，截止至2015年，我國相繼出臺了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《信托公司管理法》、《集合資金信托管理辦法》和《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》等法律法規，加快我國房地產融資方式的多樣化和房地產基金的金融屬性的增強，從而充分發揮基金的專業投資能力，加快資金周轉速度。

總體來說，我國的房地產投資信托整體的發展情況比較平穩，類 REITs融資業務的需求十分旺盛 。由于還沒出臺正式的REITs文件，國內的類 REITs產品發行主體或者關聯方都要對標的資產回購，對收益進行擔保。截至目前，公開市場上僅發行了一單，其余的大多是以私募形式發行。

中國目前尚未推出成熟資本市場的標準 REITs產品，但國內監管部門和各市場主體一直堅持在房地產證券化方面的探索。一方面，中國在境外市場嘗試發行以國內資產為投資標的的 REITs產品；另一方面，在中國現有監管法律框架下推出在功能上與成熟市場上的標準 REITs具有一定相似性的“類 REITs”產品。目前，國內“類 REITs”產品市場的累計發行規模約 400多億，其中 2016年至今交易所發行規模超過 174億。

5.2 我國REITs的發展建議

5.2.1 建立完備的法律法規體系?？v觀各國REITs的發展歷程，法律制度的完善是REITs健康發展的重要保障。REITs制度主要是指募資、投資和分配的相關規定，核心問題應該是規定募集資金的用途和及時足額的分紅。REITs的融資基礎就是房地產可以為投資者以租金和價值增值的方式帶來穩定收益，所以要將基金募集資金的投資限定在房地產業上。同時，要規定基金的大部分收益要及時向投資人分配，從而投資人收益的穩定性得到了保障。信用評級在投融資過程中也扮演著重要角色。所以要盡快完善REITs的信用評級體系，建立保險機制，為發行 REITs奠定良好的信用基礎。REITs可以加速促進房地產業的資產結構調整，推動經濟發展。所以應盡快制定完善REITs的相關法規，建立REITs的制度基礎。

5.2.2 制定稅收優惠政策。通過對美國等發達國家的REITs發展經驗的分析，可以看出，稅收的優惠政策在很大程度上促進了REITs的快速發展。其中稅收主要包括兩個層面，即REITs產品和投資者。在國外，由于REITs將大部分收益所得分配給投資者，無需繳納公司所得稅等，僅需要考慮股東的所得稅且稅率較低，避免了雙重課稅等問題，鼓勵居民投資于REITs。但是我國財稅[2016]140號文件第五條“資管產品運營過程中發生的增值稅應稅行為，以資管產品管理人為增值稅納稅人”，在某種程度上加重了稅收負擔?？梢詤⒄掌渌麌叶惙ǖ南嚓P規定，對稅法制度進行改革，制定針對REITs的稅收優惠政策，明確產品結構化過程中的稅負和投資人收益所得稅繳納規則，降低稅負。

5.2.3 打開融資渠道。近年來傳統股票市場對投資者的吸引力日益下降，投資渠道仍未打開且投資匱乏。中小投資者普遍希望趨向于被動投資，從而民間投資更偏好于回報較穩定持續的資產或證券。但是我國現階段優質的投融資資產十分匱乏，REITs作為一種房地產新型融資產品，可以彌補融資工具的匱乏，打開房地產融資的渠道，同時滿足投資者的投資需求。所以要搭建起房地產和資本市場之間的橋梁，允許公開上市發行REITs產品。

5.2.4 引導資本和房地產市場規范發展。REITs的發展依賴于成熟的有層次的資本市場。要對REITs的發行標準和程序做出明確規定，避免財務風險集中爆發，流動性不足從而造成財務危機。還應該設置專門的評估機構對REITs進行評估，強化信息披露制度。

目前國內房地產市場還比較混亂，從開發、建設到銷售、經營和物業管理，都沒有太統一的標準。標準不統一，很難選出收益較高且持續的優質房地產。所以要規范房地產開發后的一系列程序，打擊囤地、哄抬房價等投機行為，嚴懲房地產欺詐行為，從房地產項目中篩選出優質項目，為REITs的投資提供優質資產。

參考文獻：

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