中小型房地產企業的融資面臨的問題

陳哲文　青翔　張蔚

摘要：自改革開放以來，我國房地產市場的發展是前所未有的。在這個過程中，涌現出了許多房地產公司，其中不乏杰出者，例如：萬科，恒大，綠城，銀億等等；但是更多的房地產企業淹沒在了潮流之中，成為了名副其實的中小型房地產企業。現如今房地產市場各類調控政策的出臺，本文了解我國中小房地產融資現狀，對中小型房地產公司的融資問題展開研究并提出相應的解決方法。

關鍵詞：中小房地產企業；融資；貸款；發展

目前，我國中小房地產企業的融資方式很少，風險較為集中。特別是當房企主要獲取資金方式為銀行貸款時，原則上會以與之相關的房地產作為貸款抵押物。這又進一步抬高了風險：當房價價格偏高時，房企的估值較高，還款能力較強，銀行更希望借款給房企。然而一旦房市遇冷，房企估值迅速下跌，極有可能出現資不抵債而引發的破產問題。在我國現有經濟環境下，房地產作為我國的支柱型產業，一旦出現問題，將引發全國乃至全世界的經濟危機。

一、我國中小房地產企業融資的問題及原因分析

改革開放以來，我國陸續發布了一系列房地產調控與金融調控措施，隨之而來的問題也隨時間的推移而逐步顯露出來，主要體現在以下方面。

1.融資渠道太過于單一

中小房地產企業發展的資金一半以上是直接或者間接來自于各大商業銀行。據調查數據表明，我國中小型房地產企業通過銀行信貸獲取資金的企業占比為21.9%，接下來的是自有資金，占比為6.4%。這樣看來，銀行貸款占據了相當大額一部分的房地產融資的組成部分。高負債的企業財務結構意味著企業抵抗市場風險的能力大大降低，大大增加了中小型房企的財務風險，對房地產市場大環境的健康發展形成了阻礙。可以這么說，如果少了銀行貸款，大多數房企將無法正常運作，所以所我國目前房地產企業融資渠道單一。這種情況和國內金融體系以間接融資為主，房地產行業的風險更關注銀行系統。

2.忽視了企業本身資金的累積

房地產作為近年社會關注的熱門行業，其熱度持續上升，中小房地產企業面臨著更多機遇及挑戰。然而，由于民間資本的大肆“入侵”，促使我國房地產業的發展速度加快和行業競爭劇烈程度加大，1點中提及的房企的自有資金占比很低從而被忽略，導致越來越多的中小房地產企業過度依賴來自商業銀行貸款去占領市場以及發展企業，不加思考擴張企業和盲目性投資開發，沒有明確的風向標，從而忽視了企業自身資金的累積和核心競爭力的培養。

3.房企的戰略規劃不明確

我國大多數中小型房企目前還處在走一步看一部的階段。何為走一步看一步，就是等待觀望市場熱點的過程。大型房企往往能提前預見到將來的房地產熱點，從而抓得先機，搶先發展；然而中小型房企并不是跟據理論分析和實踐調查去預判市場，什么都靠以前的經驗和企業領導者的個人感覺，缺乏科學的理論分析和客觀的實踐調查，從而錯過了發展機遇。再者中小房企不注重企業品牌的建設，給人造成低端和廉價感覺。而且在大地塊被大型房企全搶先占據是中小房企開發的地區比較分散，難以形成規模效應，難以讓消費者信任。其次，多數中小房企專注于商業地產的開發，對其他類型的地產不聞不問，導致了地產開發模式過于單一，忽略了配套設施的開發投資與建設。一旦商業地產遇冷，房企必將遭受不小的損失。

二、解決中小房地產企業融資存在問題的解決方法

隨著我國經濟的持續高速發展，改善房地產融資渠道不暢和單一的局面與開發多元化的地產成為房地產企業的健康發展的客觀需要，有必要對當前房地產融資方式進行改善、創新。我認為，完善房地產企業的融資渠道首要任務是促進房地產金融產品的多元化，其中包括房地產投資信托制度的建設、開發各類地產與服務管理相結合等。

1.房地產銷售期權

定義上的房地產銷售期權，是把金融風險工具的概念引進到地產交易行業中來，屬于一種買方期權。這種房地產銷售期權的方式在國外非常常見，大部分是用這種方法的都是大環境不景氣，尤其是對于價格較高的較長銷售周期的商業地產項目。

房地產銷售期權的交易的發生，顯然對于買賣雙方來講是雙贏的。第一，對于買方，這種支付方式間接的降低了支付門檻，一定程度上可以理解為信用分期付款的模式，使消費者提前享受，增加了消費者的心理滿意度；與此同時，如果若干年之后所持有的房子增值，房屋持有者可以租賃或者轉讓，使持有者可以直接獲得收益，且降低了風險。第二，對于賣方房企來說，以最快的速度清空庫存，換取現金，保證了資金鏈的活力，提高資金流轉率。

2.合作開發，地產服務相結合

合作開發是一種指房地產開發商和經營商相互合作從而一起對房地產項目進行開發的方法。一定程度上的合作開發可以降低合作雙方的投資經營風險，使商業地產開發以及相關的配套設施建設走向一條可持續發展的道路。兩個或者多個房企的聯手，可以充分發揮各家的優勢，揚長避短，投其所好，開發一個綜合性的地產，將自己的優勢充分的發揮出來，將投資收益最大化。同時加強對房地產管理以及物業等后續服務的投入，組建自己的物業，不光開發地產，將服務與房屋結合起來來實現綜合管控。

3.依靠提升企業自身核心競爭力來解決融資難題

房企提升自身核心競爭力的唯一途徑就是創新。創新的最主要結果是形成企業的競爭預見能力，使企業建立對未來最接近真實的假設，從而搶占未來房地產開發的先機。對任何一個房地產企業而言，激發創新能力的核心在于企業擺脫現有的市場和產品觀念的約束、重視多樣化的整合、超越顧客導向、保持好奇心和想人之所想等多種激勵手段的綜合運用。打破現有的房地產框架，尋找獨特的思路。同時將資金的流轉速度加快，保證房企有源源不斷的新鮮血液的輸入，是保證可持續發展的前提，也是保證核心競爭力的條件。

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